28 Cdo 1080/2005 — Nejvyšší soud

28 Cdo 1080/2005 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:22. 5. 2007 Spisová značka:28 Cdo 1080/2005 ECLI:ECLI:CZ:NS:2007:28.CDO.1080.2005.1 Typ rozhodnutí:Rozsudek Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:31. 12. 2009 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 28 Cdo 1080/2005 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a JUDr. Františka Ištvánka, v právní věci žalobce Ing. J. R., zastoupeného advokátem, proti žalované S. CZ, a. s., o zaplacení 661.725,- Kč, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 26 C 147/2002, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 4. 11. 2004, č. j. 22 Co 333/2004-101, takto : I. Dovolání se zamítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Žalobou, podanou dne 19. 12. 2002, domáhal se žalobce uložení povinnosti žalované (původně K. P., s. r. o., nyní S. CZ, a. s. ) zaplatit částku 661.725,- Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku. Obvodní soud pro Prahu 10 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 3.10.2004, č. j. 26 C 147/2002-58, žalobu zamítl. Vyšel ze zjištění, že účastníci řízení dne 2. 4. 1996 uzavřeli na dobu od 1. 6. 1996 do 1. 7. 1999 smlouvu, na základě které žalobce pronajal žalované bytové a nebytové prostory v domě č. p. 1302 v P., Soborské ulici. Vzal za prokázané, že podle článku II. při specifikaci předmětných prostor na pláncích pater jako nedílné součásti smlouvy je uvedeno, které prostory jsou bytové a které nebytové s určením, že budou užívány jako kanceláře a k ubytovacím účelům. Zjistil, že v článku III. smlouvy si účastníci sjednali nájemné ve výši 1.106.000,- Kč s oprávněním žalobce nájemné zvyšovat podle oficiálně vyhlášené míry inflace v České republice vždy od 1. ledna počínaje rokem 1997. Též vzal za prokázané, že splatnost nájemného a záloh na služby byla sjednána čtvrtletně vždy do 5. dne čtvrtletí, tj. 5. 1., 5. 4., 5. 7., a 5. 10. a pro případ prodlení žalované s placením nájemného, respektive jeho nezaplacení do 15. dne v měsíci byla sjednána smluvní pokuta ve výši 1 % denně z dlužné částky do zaplacení. Dále v článku VI. smlouvy bylo sjednáno prodloužení nájemní smlouvy na požádání žalované (alespoň šest měsíců před skončením nájmu). Dovodil, že podle § 27 odst. 2 obch. zák. ve znění účinném ke dni uzavření smlouvy byl za žalovanou oprávněn smlouvu podepsat sám ing. arch. V. D. jako jeden z jednatelů společnosti, popřípadě podle § 15 odst. 1 obch. zák. jako ředitel společnosti. Dále zjistil, že dům, v němž se nacházely pronajataté prostory, byl kolaudován v roce 1931 jako svobodárna s bytem správce v přízemí, přičemž v roce 1936 byly zrušeny pokoje vedle bytu správce a zřízena kuchyň s jídelnou. Vzal též za prokázané, že do vydání věci podle zákona č. 87/1991 Sb. sloužil dům jako dům s pečovatelskou službou. Z rozhodnutí Obvodního úřadu Městské části Praha 6 zjistil, že byla povolena přestavba domu a na základě rozhodnutí ze dne 17. 6. 1996, č. j. Výst. 1439/D 1302 Dej./96 - Šr, které nabylo právní moci dne 21. 6. 1996, bylo rozhodnuto o změně užívání některých místností v domě a o zřízení bytu místo ordinace v 1. Np a dnem právní moci rozhodnutí povoleno užívání domu (6 bytů, kanceláře o celkové ploše 500 m2 a 7 podkrovních místností pro příležitostné ubytování ). Z hlediska předmětu nájmu a určení nájemného a ostatních plateb neshledal předmětnou smlouvu neplatnou pro neurčitost s tím, že nájemné mohlo být sjednáno bez rozlišení na bytové a nebytové prostory, neboť žalované byl pronajat ,,komplex bytových a nebytových prostor“. Zaujal názor, že smluvní vztah účastníků je tedy nutné posoudit podle ustanovení § 663 o. z. Dospěl však k závěru, že smlouva je neplatná podle ustanovení § 39 o. z., neboť pro sjednaný účel by účastníci smlouvu mohli platně uzavřít až dnem právní moci kolaudačního rozhodnutí, a to s ohledem na § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., přičemž smlouva byla uzavřena dne 2. 4. 1996 s účinností 1. 6. 1996 a kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci až dne 21. 6. 1996. Dovodil dále, že dohoda o smluvní pokutě jako zajišťovacím prostředku byla závislá na existenci závazku hlavního zajištěného smluvní pokutou a ten platně nevznikl. Dodal konečně, že pro případ, kdy by smluvní vztah mezi účastníky platně vznikl, došlo by podle § 676 odst. 2 o. z. k obnovení nájmu, neboť nebylo prokázáno, že by došlo k písemné dohodě podle § 40 odst. 2 o. z. o prodloužení nájemní smlouvy na žalobcem tvrzené období. Pro tento případ by bylo nutno výši smluvní pokuty považovat za přiměřenou. K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 4. 11. 2004, č. j. 22 Co 333/2004-101, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl. Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně, která doplnil o zjištění, že na základě výše uvedené smlouvy se strany mj. dohodly, že pronajímatel zajistí pro nájemce ke dni 1. 6. 1996 nejméně pět telefonních linek a 12 parkovacích míst před objektem a nejpozději ke dni 31. 12. 1996 dalších pět telefonních linek. Dále vzal za prokázané, že v případě nesplnění této povinnosti bude povinen nájemce platit pouze polovinu dohodnutého nájemného, a to až do jejího splnění. V případě nesplnění povinnosti ke dni 31. 12. 1996 bude nájemce platit nájem snížený o 10 % za každou chybějící linku. Odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky není neplatná podle § 39 o. z. pro rozpor s § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb. Vyslovil, že kolaudační stav má z hlediska platnosti právního úkonu právní význam pouze u nájmu bytu podle § 685 a násl. o. z., jsou-li jako byt pronajaty prostory, které jako byt kolaudovány nejsou a nájem bytu nevznikne. V této souvislosti odkazoval na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000. Shodně se soudem prvního stupně dovodil, že nejde ani o nájem nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., ani o nájem bytu k trvalému bydlení podle § 685 a násl. ve smyslu § 118 odst. 2 o. z., nýbrž že jde o nájem věci podle § 663 a násl. o.z.ve smyslu § 118 odst. 1 o. z., neboť jeho předmětem je ucelený soubor bytových a nebytových prostor k účelům specifickým jako věc hromadná (universitas rerum), a to i za stavu, kdy předmětem nájmu není nemovitost celá. Ztotožnil se rovněž se závěrem soudu prvního stupně v tom, že nájem trval ve smyslu § 676 odst. 2 o. z., že předmět nájmu ani stanovení nájemného nejsou neurčité, a že za žalovanou smlouvu podepsala osoba k tomu oprávněná. Uzavřel, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky je platná a nájemní poměr trval i v době předmětných splátek ve výši smluvně dohodnutého nájemného, z nichž žalobce požaduje smluvní pokutu. Konečně vyslovil závěr, že ani ujednání o smluvní pokutě není neplatné podle § 39 o. z. pro její nepřiměřenost. Přitom zdůraznil, že smluvní pokuta ve výši 360% ročně by obecně mohla být považována za nemravnou, leč nikoliv posuzovaném případě. Zde smluvní sankce mezi účastníky byly sjednány navzájem vyváženým způsobem, s přihlédnutím k závažnosti vzájemně zajišťovaných povinností. Odvolací soud převzal v tomto směru skutková zjištění soudu prvního stupně, podle nichž i žalobce byl zavázán zaplatit smluvní pokutu. Jmenovitě pro případ, že by žalobce nezajistil k 1. 6. 1996 nejméně 5 telefonních linek a 12 parkovacích míst před objektem, byl by žalovaný povinen platit pouze polovinu dohodnutého nájemného, a to až do dne splnění této povinnosti. Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná včas dovolání, jehož přípustnost dovozovala z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. Tvrdila existenci dovolacích důvodů podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) a § 241a odst. 3 o. s. ř. 1) Namítala předně, že nájemní smlouva ze dne 2. 4. 1996 uzavřená mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované nebyla uzavřena v souladu s právními předpisy a je tudíž neplatná. Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, že stavba již dříve byla kolaudována tak, že kolaudace nebránila sjednanému účelu užívání. Poukazovala na skutečnost, že na základě výše uvedené smlouvy byly prostory pronajaty v rozporu s jejich stavebním určením. 2) Nesouhlasila s právním posouzením odvolacího soudu, že právní vztah je nutné posoudit podle § 663 a násl. o. z., neboť předmětná nemovitost jí nebyla pronajata jako celek, tedy celá budova, ale pouze jednotlivé části předmětného objektu. Podle dovolatelky při kvalifikaci právních vztahů k jednotlivým pronajatým částem nemovitosti je třeba vycházet z jeho stavebn