33 Cdo 1850/2017 — Nejvyšší soud

33 Cdo 1850/2017 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:30. 5. 2019 Spisová značka:33 Cdo 1850/2017 ECLI:ECLI:CZ:NS:2019:33.CDO.1850.2017.3 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Předkupní právo Právní jednání (o. z.) Výklad právních jednání (o. z.) [ Právní jednání (o. z.) ] Dotčené předpisy:§ 1187 odst. 1 předpisu č. 89/2012Sb. § 555 odst. 1 předpisu č. 89/2012Sb. § 556 odst. 1 předpisu č. 89/2012Sb. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:21. 8. 2019 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 1850/2017-221 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobce V. S., bytem XY, zastoupeného JUDr. Janem Bártou, advokátem se sídlem v Praze 1, Kaprova 42/14, proti žalované městské části Praha 4, se sídlem úřadu městské části v Praze 4, Antala Staška 2059/80B, o nahrazení prohlášení vůle, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 38 C 51/2016, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 29. 11. 2016, č. j. 14 Co 409/2016-131, takto: Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 29. 6. 2016, č. j. 38 C 51/2016-76, ve spojení s opravným usnesením ze dne 21. 2. 2017, č. j. 38 C 51/2016-192, a rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 29. 11. 2016, č. j. 14 Co 409/2016-131, se ruší a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 4 k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í: I. Dosavadní průběh řízení Obvodní soud pro Prahu 4 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 29. 6. 2016, č. j. 38 C 51/2016-76, ve spojení s opravným usnesením ze dne 21. 2. 2017, č. j. 38 C 51/2016-192, rozhodl tak, že „rozhodnutím soudu se uzavírá následující smlouva o převodu vlastnictví jednotky“, jejíž kompletní text byl pojat do výroku rozsudku; současně rozhodl o nákladech řízení. Vzal za prokázané, že hlavní město Praha je vlastníkem bytové jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), č. 1009/1 o velikosti 3+1, v 1. nadzemním podlaží domu č. 1009, XY, nacházející se na pozemku parc. č. XY, k. ú. XY, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 6780/59950 na tomtéž pozemku a společných částech domu, vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha (dále jen „bytová jednotka“ nebo „sporná jednotka“), jejíž správu svěřilo žalované. Ta zaslala žalobci dopis ze dne 24. 10. 2014 (dále též „nabídka“ nebo „dopis“), v němž ho informovala, že usnesením svého zastupitelstva z 27. 8. 2014 byl schválen prodej bytových jednotek v domě č. p. 1009 na pozemku parc. č. XY podle „pravidel postupu při prodeji bytových jednotek, spoluvlastnických podílů na společných částech domu a podílů na zastavěných a funkčně souvisejících pozemcích ve vlastnictví MČ Praha 4“ schválených dne 19. 6. 2013 Zastupitelstvem městské části Praha 4 usnesením č. 15Z-19/2013 (dále jen „pravidla prodeje“). S odkazem na § 1187 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) v dopise žalobci nabídla úplatný převod vlastnictví sporné jednotky s tím, že přesné vymezení předmětu převodu a další podmínky převodu jsou v přiložené smlouvě o převodu bytové jednotky, která byla nedílnou součástí této nabídky. Žalobce byl informován o možnosti tuto nabídku přijmout nejpozději do 6 měsíců od jejího doručení s tím, že přijetím nabídky se rozumí prokazatelné doručení žalované žalobcem vyplněného dokumentu nazvaného „přijetí závazné nabídky na prodej bytové jednotky“ opatřeného jeho úředně ověřeným podpisem. Dopis byl podepsán starostou městské části Praha 4. V textu byla nabídka celkem 5x označena za závaznou. Soud prvního stupně zdůraznil, že přílohu nabídky představoval text navrhované smlouvy, který ovšem nebyl podepsán a datován, přičemž nebyly vyplněny pouze některé údaje v označení účastníků smlouvy (konkrétně – variabilní symbol u žalované, rodinný stav a rodné číslo žalobce). Text smlouvy obsahuje veškeré náležitosti kupní smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, její identifikaci, výši kupní ceny (1.447.598,- Kč), rovněž ujednání, podle něhož je žalobci stav jednotky podrobně znám jako oprávněnému nájemci, s tím, že z důvodu jejího faktického užívání žalobcem nedojde k jejímu fyzickému předání. Přílohou nabídky byl formulář „přijetí závazné nabídky na prodej bytové jednotky“, který žalobce vyplnil, podepsal, podpis nechal úředně ověřit a dne 13. 3. 2015 jej doručil žalované. Dopisem doručeným dne 10. 6. 2015 žalobce vyzval žalovanou k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, na který žalovaná reagovala dopisy ze dne 29. 6. 2015 a ze dne 24. 8. 2015. V nich uvedla, že žalobce nesplnil stanovené podmínky a navíc spornou jednotku vyklizenou odevzdal žalované. Žalobce byl nájemcem bytu (bytové jednotky) na základě nájemní smlouvy ze dne 11. 2. 2014 uzavřené na dobu jednoho roku a nájem zanikl dnem 11. 2. 2015. Žalovaná akcentovala, že nabídku k prodeji sporné jednotky mu zaslala v době, kdy byl oprávněným nájemcem, avšak akceptaci nabídky jí doručil až po skončení nájmu. Usnesením ze dne 16. 9. 2015, č. 9Z-3/2015, zastupitelstvo žalované zrušilo část svého usnesení ze dne 27. 8. 2014, č. 21Z-9/2014, jíž bylo dříve rozhodnuto o prodeji bytové jednotky žalobci. S odkazem na ustanovení § 1731, § 1732 odst. 1, § 1785 a § 2079 o. z. soud prvního stupně uzavřel (při hodnocení sousloví „kupní smlouva musí být podepsána do 1 roku ode dne …“), že právní jednání žalované činěné prostřednictvím dopisu ze dne 24. 10. 2014 bylo návrhem na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí podle § 1785 o. z., neboť obsahovalo podstatné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí, tzn. závazek uzavřít v budoucnu smlouvu o úplatném převodu vlastnictví ke sporné jednotce (§ 2128 o. z.), jejíž úplný text byl přílohou nabídky. Z ní plyne její vůle, být nabídkou vázána (několikrát opakované sousloví „závazná nabídka“), přijme-li ji žalobce ve lhůtě 6 měsíců doručením vyplněného formuláře přijetí nabídky s ověřeným podpisem žalobce. Právní jednání žalované soud prvního stupně vyložil s akcentem na ustanovení § 3 odst. 2 písm. d) o. z., podle něhož daný slib zavazuje, a smlouvy mají být plněny. Žalobce měl v okamžiku doručení nabídky uzavřenou platnou nájemní smlouvu ve vztahu ke sporné jednotce, neměl vůči žalované žádné nevypořádané závazky a pravidla prodeje neobsahovala žádný zvláštní postup pro případ, kdy dojde k ukončení nájemního vztahu po doručení nabídky před uplynutím lhůty k jejímu přijetí. Řádnou nabídku žalované žalobce přijal ve lhůtě uvedené v nabídce (§ 1735 o. z.), a okamžikem doručení přijetí nabídky žalované dne 13. 3. 2015 byla smlouva o smlouvě budoucí (§ 1745 o. z.) uzavřena přesto, že nabídka nebyla označena za návrh na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Uzavřenou smlouvu již nemohla žalovaná jednostranně změnit či zrušit (viz usnesení zastupitelstva ze dne 16. 9. 2015 č. 9Z-3/2015). Ačkoli podle § 2128 odst. 1 o. z. smlouva o prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu (§ 560 o. z.), soud prvního stupně nepřehlédl, že smyslem institutu smlouvy o smlouvě budoucí je uzavření hlavní (realizační) smlouvy, tedy nikoli vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a tak projevy vůle účastníků takové smlouvy nemusí být na téže listině. K uzavření hlavní kupní smlouvy však následně nedošlo přes výzvy žalobce ze dne 5. 6. 2015 a ze dne 20. 7. 2015. S odkazem na § 1788 odst. 2 o. z. soud prvního stupně uzavřel, že zánikem nájemního vztahu žalobce před uplynutím lhůty k akceptaci nabídky nedošlo k takové změně okolností, jež by měla za následek zánik povinnosti žalované na výzvu žalobce uzavřít realizační smlouvu. Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 29. 11. 2016, č. j. 14 Co 409/2016-131, rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Ztotožnil se se závěrem o platnosti smluvního ujednání. K odvolacím námitkám žalované uvedl, že z usnesení jejího zastupitelstva plyne jasná vůle nabídnout žalobci převod sporné jednotky, přičemž k žádnému překročení oprávnění starosty městské části při jednání nedošlo, jelikož vůli neutvářel, jen za obec jednal v mezích přijatého usnesení zastupitelstva. Odvolací soud neměl žádné výhrady vůči úsudku soudu prvního stupně o platném uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a k tomu, že uplynutí doby nájmu nemělo vliv na trvání nabídky žalované, jakož i k okolnosti, že po uplynutí doby nájmu mohl žalobce v běžící lhůtě akceptovat nabídku žalované. II. Dovolání