33 Cdo 3583/2020 — Nejvyšší soud

33 Cdo 3583/2020 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:28. 1. 2021 Spisová značka:33 Cdo 3583/2020 ECLI:ECLI:CZ:NS:2021:33.CDO.3583.2020.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Odpovědnost za vady Převod vlastnictví Dotčené předpisy:§ 1186 odst. 2 o. z. ve znění do 30.06.2020 § 2103 o. z. § 1107 o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:28. 4. 2021 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 3583/2020-195 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobkyně L. B., bytem XY, zastoupené JUDr. Tomášem Slavíkem, advokátem se sídlem v Klatovech, Čs. legií 42, proti žalovaným 1) Š. O. a 2) M. O., oběma bytem XY, zastoupeným Mgr. Soňou Žourkovou, advokátkou se sídlem v Plzni, Malická 1576/11, o 178.643,72 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Plzeň-město pod sp. zn. 20 C 319/2019, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 3. 9. 2020, č. j. 56 Co 129/2020-139, takto: Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 3. 9. 2020, č. j. 56 Co 129/2020-139, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í: Žalobou ze dne 5. 11. 2019 se žalobkyně vůči žalovaným domáhala (po částečném zpětvzetí žaloby v rozsahu částky 3.896,40 Kč s úrokem z prodlení) zaplacení částky 178.643,72 Kč s blíže specifikovanými úroky z prodlení z titulu slevy z kupní ceny z prodeje bytové jednotky. Okresní soud Plzeň-město (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 10. 3. 2020, č. j. 20 C 319/2019-109, žalobu zcela zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Vzal za prokázané, že žalobkyně jako kupující uzavřela s žalovanými jako prodávajícími dne 5. 1. 2017 kupní smlouvu o prodeji jednotky č. XY v budově č. p. XY stojící na pozemku parc. č. XY, včetně spoluvlastnického podílu 7581/128812 na společných částech budovy a pozemku, vše v katastrálním území XY (dále též jen „byt“ nebo „bytová jednotka“), přičemž byla prodávajícími ujištěna, že na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, dluhy, právní vady a jiné povinnosti. Již dne 10. 8. 2016 žalovaní jako vlastníci uvedené bytové jednotky uzavřeli s Lidovým bytovým družstvem v Plzni (dále jen „LBDP“) jako správcem domu dohodu o uznání dluhu ve výši 182.540,14 Kč a jeho plnění ve splátkách. Dluh spočíval v tom, že LBDP uhradilo za žalované částku, která odpovídala jejich podílu na opravě společné části domu spočívající v jeho revitalizaci v roce 2012. Žalovaní se zavázali k plnění ve splátkách po 2.008,- Kč počínaje lednem 2017. Krajský soud v Plzni usnesením ze dne 6. 5. 2019, č. j. 18 Co 87/2019-193, schválil smír mezi LBDP a žalobkyní, podle něhož se zavázala zaplatit žalovanou částku, představující zbývající dlužné splátky (žalovaní dne 13. 1. 2017 totiž uhradili LBDP částku 2.008,- Kč) vyplývající z dohody o uznání dluhu ze dne 10. 8. 2016. Krajský soud v Plzni v této věci dovodil, že dluh spojený s revitalizací domu se týká správy domu a pozemku, a jako takový přešel na nabyvatele bytové jednotky, tj. na žalobkyni. Žalobkyně byla přinejmenším prostřednictvím svého otce, který byl iniciátorem celé kupní smlouvy a za žalobkyni fakticky jednal před i po uzavření kupní smlouvy, informována o tom, že na nemovitosti vázne dluh spojený se správou domu a pozemku, který v době převodu vlastnického práva činil 178.643,74 Kč. Podle soudu prvního stupně je bytová jednotka zatížena právní vadou ve smyslu § 2099 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), spočívající v přechodu dluhu spojeného se správou bytového domu. Je totiž podstatný rozdíl, zda fond oprav tvoří rezervu na případnou budoucí správu domu a pozemku, nebo zda je z tohoto fondu umořován již existující dluh, tedy dluh vzniklý v době, kdy bytovou jednotku ještě nevlastnila žalobkyně. Jedná se tak o právní vadu ve smyslu § 2099 o. z., a to tím spíše, jestliže kupní smlouva o převodu bytové jednotky obsahovala prohlášení žalovaných, že na bytové jednotce neváznou žádné dluhy. Dokazováním bylo nade vší pochybnost prokázáno, že žalobkyně o dluhu, který na ni přešel nabytím bytové jednotky, věděla již před uzavřením kupní smlouvy, a jde k její tíži, že nepožadovala před uzavřením kupní smlouvy potvrzení podle § 1186 odst. 2 o. z. ve znění účinném do 30. 6. 2020. Pokud tak neučinila, postupovala v hrubém rozporu s běžnou opatrností. I přes znění § 2103 věty druhé o. z. soud prvního stupně dospěl k závěru, že vyhovění žalobě by bylo v rozporu s dobrými mravy (§ 2 odst. 3 o. z.) a uplatnění práva z vadného plnění by bylo zjevným zneužitím práva žalobkyní (§ 8 o. z.). Krajský soud v Plzni (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 3. 9. 2020, č. j. 56 Co 129/2020-139, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalovaným uložil zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 178.643,72 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 26. 10. 2019 do zaplacení a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů. Přisvědčil sice právnímu závěru soudu prvního stupně, podle něhož je nutno danou věc posuzovat podle § 2103 o. z., avšak kdyby odvolací soud převzal skutkový závěr soudu prvního stupně, že žalobkyně věděla o existenci dluhu, pak ale nelze pominout ujištění obsažené v článku III bodu 2 kupní smlouvy ze dne 5. 1. 2017, v němž žalovaní prohlásili, že na nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, dluhy, právní vady a jiné povinnosti. Odvolací soud se neztotožnil se závěrem o zjevném zneužití práva žalobkyní, pro které je na místě nerespektovat ujištění prodávajících, že věc je bez vad. Prohlášení žalovaných o neexistenci dluhů a právních vad je „silnější“ než soudem prvního stupně zjištěné vědomí žalobkyně o vadě, tj. o existenci dluhu, který na ni přešel. Odvolací soud posoudil všechny okolnosti této konkrétní věci, ustanovení § 8 o. z. poměřil principem právní jistoty, tedy i zásadou pacta sund servanda, a dospěl k závěru, že žalovaným muselo být v době uzavírání smlouvy zřejmé, že měl-li na žalobkyni přejít dluh související se správou domu a pozemku (§ 1186 o. z.), pak s ohledem na jeho výši (182.540,14 Kč) a skutečnost, že dne 10. 8. 2016 uzavřeli dohodu o uznání dluhu a plnění ve splátkách mezi LBDP, v níž se zavázali dluh splácet ve splátkách počínaje měsícem lednem 2017, tedy v době, kdy předmětná kupní smlouva byla uzavírána, nepochybně bylo na nich, aby se k této skutečnosti poctivě postavili a žalobkyni jednoznačným, pochybnosti nevzbuzujícím způsobem o tomto dluhu informovali. Nebylo proto na místě s odkazem na § 8 o. z. odepřít žalobkyni uplatnění práva z vadného plnění. Jelikož kupní smlouva obsahovala prohlášení žalovaných, že na bytové jednotce neváznou žádné dluhy, právní vady ani jiné povinnosti, jedná se o právní vadu, a uplatnila-li žalobkyně právo na slevu z kupní ceny, je její požadavek na tuto slevu legitimní. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní (dále též „dovolatelé“) dovolání, které mají za přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), neboť rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení právních otázek, při jejichž řešení se odvolací soud dílem odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo dílem jde o otázky v rozhodování dovolacího soudu dosud nevyřešené. Dovolacímu přezkumu tak předkládají otázku: 1. zda dluhy související se správou domu a pozemku, přecházející na nabyvatele při převodu jednotky podle ustanovení § 1186 odst. 2 o. z., jsou právní vadou váznoucí na jednotce ve smyslu § 1107 o. z., 2. zda dluhy podle § 1186 odst. 2 o. z. přechází na nabyvatele bez ohledu na to, zda o nich věděl či nikoliv, 3. zda je možná aplikace § 2103 věty druhé o. z. v situaci, kdy byl nabyvatel ústně seznámen prodávajícími se všemi vadami předmětu koupě, avšak v písemném textu kupní smlouvy je uvedeno, že na předmětu převodu neváznou žádná věcná břemena, dluhy, právní vady a jiné povinnosti, 4. zda za situace, kdy nabyvatel byl ústně seznámen prodávajícími se všemi vadami předmětu koupě a následně je v kupní smlouvě uvedeno, že předmět koupě je bez vad, je důvod aplikovat ustanovení § 2 odst. 3 o. z. a ustanovení § 8 o. z., domáhá-li se nabyvatel přesto práv z odpovědnosti za vady, 5. zda při posouzení přiměřenosti slevy z kupní ceny je potřeba přihlédnout i k reálné tržní hodnotě nemovitosti, tj. v místě a čase obvyklé. Ve vztahu k řešení otázky, zda dluhy související se správou domu a pozemku, přecházejí na nabyvatele při převodu jednotky podle ustanovení § 1186 odst. 2 o. z., jsou právní vadou váznoucí na jednotce ve smyslu § 1107 o. z., argumentují tím, že tzv. fond oprav tvoří buď rezervu