63 A 1/2017

Včas podaným návrhem se navrhovatelé domáhali zrušení výše označeného opatření obecné povahy (dále též „OOP“) – územního plánu Tišnov (dále též „ÚP Tišnov“ nebo „ÚP“), v části vymezující plochu P5 jako plochu SO – smíšenou obytnou (dále též „SO“).

Plocha P5 se nachází na pozemcích areálu bývalé pily a truhlářství, která již není funkční a jde o tzv. brownfield. Proto pořizovatel ÚP plochu označil jako plochu přestavby z výrobní plochy na plochu SO smíšenou obytnou. Navrhovatelé, jako okolní vlastníci nemovitostí, změně využití této plochy nebránili, avšak po dobu pořizování ÚP prostřednictvím připomínek a námitek požadovali limity této plochy, zejména plošné a výškové regulace. Pořizovatel u všech nově zastavitelných ploch a ploch přestavby stanovil intenzitu využití územní a výškovou regulaci počtem nadzemních podlaží, avšak u plochy P5 nestanovil výškovou hladinu zástavby a jen na základě libovůle stanovil nesrozumitelnou podmínku „285 m n. m., výškový systém Bpv“. V bezprostřední blízkosti sousedních rodinných domů navrhovatelů tak mohou být vystavěny až osmipodlažní bytové domy s výškou okolo 25 m. Pořizovatel tento postup neodůvodnil a dopustil se neproporcionálního zásahu do práv navrhovatelů a porušil požadavky na ochranu krajinného rázu. Výstavba vysokých budov pod úpatím jednoho ze dvou důležitých kopců – Klucanina, kde je charakteristická zástavba nízkými rodinnými domy, svědčí o neadekvátním uspořádání území a nesplnění funkcí ÚP.

Zastupitelstvo města Tišnov rozhodlo dne 15. 3. 2007 o pořízení nového ÚP. V průběhu projednávání návrhu zadání uplatnil Krajský úřad Jihomoravského kraje požadavek na vyhodnocení vlivů ÚP na životní prostředí. Posléze tento úřad uplatnil rovněž požadavek na vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území. Doplněný návrh zadání schválilo Zastupitelstvo města Tišnov dne 26. 6. 2008. Na základě toho zajistil pořizovatel zpracování návrhu ÚP. Dne 2. 3. 2010 proběhlo společné jednání o návrhu ÚP. Vzhledem k tomu, že byl návrh ÚP na základě nových požadavků upravován, konalo se dne 17. 1. 2013 nové společné jednání o návrhu ÚP. K návrhu ÚP uplatnil navrhovatel a) připomínky. Po dalších úpravách došlo k nařízení veřejného projednání na den 6. 2. 2014. K návrhu ÚP podali navrhovatelé své námitky a navrhovatel a) rovněž námitky jako zástupce veřejnosti podle § 23 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“). Na základě veřejného projednání provedl pořizovatel podstatnou úpravu návrhu ÚP, včetně doplnění vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území podle § 53 odst. 2 stavebního zákona. Jedním z podkladů pro úpravy návrhu ÚP byla studie „Preventivní hodnocení krajinného rázu lokality Hony za Kukýrnou“ a „Posouzení vlivu záměru na krajinný ráz – plocha přestavby P5 v k.ú. Tišnov“, zpracovaná společností LÖW & spol. s r.o. v září 2014. S obsahem dokumentů se navrhovatelé seznámili až na základě žádosti o informace. Dne 27. 4. 2016 se konalo opakované veřejné projednání návrhu ÚP. K upravenému návrhu ÚP podali všichni navrhovatelé námitky dne 4. 5. 2016 a navrhovatel a) podal rovněž námitky jako zástupce veřejnosti. Dne 5. 9. 2016 byl ÚP vydán.

Ke své aktivní legitimaci navrhovatel a) uvedl, že je majitelem nemovitostí (pozemku st. 951 a na něm stojícího rodinného domu v ulici Těsnohlídkova č. p. 883 a též zahrady a pozemků parc. č. 1604/2 a 1476/34, vše v k. ú. Tišnov – vše v SJM). Procesu pořizování ÚP se rovněž účastnil jako zástupce veřejnosti (srov. usnesení rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu ze dne 29. 3. 2016, č. j. 4 As 217/2015-182). Již jen z tohoto důvodu je navrhovatel a) aktivně legitimován k podání předmětného návrhu. Navrhovatelka b) ke své aktivní legitimaci uvedla, že je vlastníkem id. poloviny pozemku st. 909 a na něm stojícího rodinného domu v ulici U. P. č. p. …. a zahrady p. č. … v k.ú. Tišnov. Navrhovatelka c) ke své aktivní legitimaci uvedla, že je vlastníkem pozemku st. 931 a na něm stojícího rodinného domu v ulici T. č. p. …. a zahrady p. č. …. vše v k.ú. Tišnov. Navrhovatel d) ke své aktivní legitimaci uvedl, že je v rámci SJM vlastníkem pozemku st. 460 a na něm stojícího rodinného domu v ulici H. č. p. … a zahrady p. č. … vše v k.ú. Tišnov. Nemovitosti výše uvedených navrhovatelů se nachází v bezprostředním sousedství plochy P5 a využívají je k trvalému bydlení v rodinných domech. Všichni rovněž podali k návrhu ÚP námitky, jimž nebylo vyhověno. Vzhledem k výše uvedenému jsou navrhovatelé aktivně legitimováni k podání předmětného návrhu. V napadené části ÚP navrhovatelé spatřují zásah do svých práv spočívající především ve ztrátě pohody bydlení a omezení užívání nemovitostí v takové kvalitě, jako doposud. Nové vymezení plochy P5 jako SO zde umožňuje umístit stavby, které budou svým provozem obtěžovat navrhovatele imisemi, zvýšeným hlukem, dopravou i jinými zdroji znečištění atd. Snížení pohody bydlení spatřují v tom, že zde lze umístit velmi vysoké stavby, jenž se vymykají dosavadní koncepci okolní zástavby, která je tvořena nízkými rodinnými domy. Může tak dojít k nevratnému zásahu do krajinného rázu, vzniku nežádoucích pohledových imisí a ztrátě soukromí. Bude-li v ploše P5 umístěna např. stavba s maximální výškovou hladinou dle ÚP, bude se jednat ve vztahu k nemovitosti navrhovatelky b) o stavbu převyšující výškou úroveň jejího pozemku až o 10 m, jak navrhovatelka popsala v námitce č. 5 uplatněnou při opakovaném veřejném projednání ÚP.

Podle navrhovatelů postačuje ke zrušení napadeného OOP již první z námitek, a sice že ÚP v napadené části nesplňuje základní podmínku srozumitelnosti vůči okruhu svých adresátů, pročež trpí vadou nepřezkoumatelnosti. Územní plány obcí upravují podmínky pro ochranu krajinného rázu území, v jejichž rámci stanoví plošné a prostorové uspořádání, včetně výškové regulace. Tuto stanoví buď maximální výškou budov v metrech, nebo počtem nadzemních podlaží. V posuzovaném ÚP odpůrce stanovil u nových zastavitelných ploch a ploch přestavby výškovou regulaci počtem nadzemních podlaží. Pouze u plochy P5 stanovil: „výšková hladina zástavby – max. výška zástavby 285 m n m., výškový systém Bpv“. Kromě toho je v odůvodnění textové části ÚP na straně 137 uvedeno: „Zaměření výšky hřebene stávajícího rodinného domu na východní straně lokality pily, bylo provedeno geodetickou firmou Agdarch Ing. P. M. v roce 2012 „Geodetické zaměření hřebenů střech Areál Pily Tišnov – Trnec“, pro potřeby města a projektantů jako podpůrný materiál pro stanovení prostorových regulativů v této lokalitě. Kvóta výšky silnice před vstupem (bránou) do areálu byla zaměřena cca 259,63 m n. m. Kóta výšky nejbližšího výškového obytného domu byla zaměřena 320,67 a spojnice mezi střechou bytového domu a rodinného domu vymezila výškovou hladinu, která i v dálkových panoramatických pohledech nezastíní přilehlý kopec Klucaninu, který se uplatňuje jako významná přírodní dominanta a přírodní krajinný rámec.“

Výše provedená regulace je podle navrhovatelů nesrozumitelná. Jelikož je OOP určeno neurčitému okruhu adresátů, musí být již z jeho výroku jednoznačně seznatelné, jaká práva a povinnosti stanovuje a jakým způsobem může být dotčené území vymezeno. Tato informace je důležitá nejen pro vlastníka pozemků v předmětné ploše, ale i pro současné a budoucí vlastníky sousedních pozemků. Výšková regulace podmínkou „285 m n. m., výškový systém Bpv“ je dle navrhovatelů nesrozumitelná, neboť neumožňuje seznat ani přibližné využití území. Stanovená podmínka není blíže upřesněna. Odůvodnění ÚP odkazuje na materiál „Geodetické zaměření hřebenů střech Areal Pily Tišnov – Trnec“, který pořizovatel označuje za podpůrný. Teprve z tohoto materiálu, konkrétně výkresu „Řezu“ lze zjistit nadmořskou výšku terénu a dovodit výšku staveb umisťovaných v ploše P5. Toto geodetické zaměření, včetně výkresu řezu, není součástí ÚP Tišnov (textové ani výkresové části). Navrhovatelé jej získali až na základě žádosti o informace ze dne 29. 8. 2016 po vydání ÚP - odpůrce jim vyhověl přípisem ze dne 7. 9. 2016. Odkaz na tento materiál se v odůvodnění ÚP objevil až v podkladech pro schválení návrhu ÚP zastupitelstvem zveřejněných dne 26. 8. 2016 (ačkoliv je z února 2012), v textové části návrhu ÚP pro veřejné projednání zmíněn nebyl. Přestože tato studie zaměření hřebenů střech není schválenou studií, zjevně sloužila jako podklad pro návrh ÚP. OOP tak obsahuje regulaci, která je srozumitelná až po prostudování podkladů, které nejsou součástí ÚP. Takový postup je nezákonný, neboť již z výroku ÚP musí být jednoznačně seznatelné podmínky využití území. ÚP nemůže odkazovat na další dokumenty, které nejsou součástí OOP (viz rozsudek NSS ze dne 3. 7. 2009, č. j. 5 Ao 1/2009-186). Navrhovatel a) uplatnil již v námitce v rámci opakovaného veřejného projednání, že není stanovena základní výška plochy, od níž se výškový údaj stanoví a ani to, zda regulace pro nové stavby se bude počítat od výšky jejich střechy, římsy nebo od jiného údaje. V reakci na tuto námitku pořizovatel na straně 145 odkázal opět na studii geodetického zaměření s tím, že „z uvedeného logicky vyplývá, že se bude při posuzování maximální výškové hladiny jednat o porovnávání střešních kót (hřebenů střech)“. Podle navrhovatelů však takový závěr z výroku ÚP jednoznačný není, neboť z formulace „285 m n. m., výškový systém Bpv“ nelze zjistit, zda v uvedené výšce musí končit hřebeny střech, nebo zda do této nadmořské výšky lze umístit základy stavby, čímž by maximální výška budovy omezena nebyla. Podle navrhovatelů tak není výklad výškové podmínky jednoznačný.

Druhý okruh námitek navrhovatelů se týkal nestanovení potřebných podmínek využití plochy přestavby P5, ačkoli se toho navrhovatelé domáhali. Předmětný ÚP stanoví ve výroku v části F.2.3. obecné podmínky pro plochy SO – smíšené obytné, že jsou určeny „k polyfunkčnímu využití, převážně pro bydlení, občanské vybavení, služby a některé podnikatelské aktivity, drobnou zemědělskou a pěstitelskou činnost“ a dále stanoví přípustné, podmíněně přípustné a nepřípustné využití. K podmínkám prostorového uspořádání a ochraně krajinného rázu v této části ÚP uvádí, že „výšková hladina zástavby bude respektovat výškovou hladinu okolní zástavby s možností využití nejen střešního prostoru, ale i ustupujícího podlaží, s ohledem na charakter okolní zástavby, nestanoví-li doplňující podmínky jinak (C.2 Zastavitelné plochy, C.3 Plochy přestavby)“. Intenzitu využití pozemků ÚP v zastavených plochách nestanoví, v zastavitelných plochách a plochách přestavby platí doplňující podmínky využití území (kapitola C.2 a C.3). Z části C.3 ÚP plynou doplňující podmínky k nové ploše přestavby P5: nezbytnou podmínkou pro rozhodování o změnách v území je zpracování územní studie a posouzení vlivu na krajinný ráz; jde o přestavbu plochy výrobní (pila a truhlářství) na plochu smíšenou obytnou; obsluha území – ze stávajících komunikací a inženýrských sítí; respektovat podmínky OP železnice; záměry v ploše musí být posouzeny z hlediska možného negativního vlivu na krajinný ráz; výšková hladina zástavby – max. výška zástavby 285 m n. m., výškový systém Bpv – bude upravena v rámci územní studie a na základě závěrů o posouzení vlivu záměru na krajinný ráz.

Výše provedená regulace je dle navrhovatelů nedostačující a nesplňuje podmínky uvedené ve stavebním zákonu a vyhlášce č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška č. 500/2006 Sb.“). Z § 43 odst. 1 stavebního zákona a z části I. odst. 1 Přílohy 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb. [písm. c) a f)] vyplývá, že stanovení podmínek pro využití ploch na území obce, jakož i stanovení základní koncepce rozvoje, plošného a prostorového uspořádání území obce je povinnou součástí územního plánu. Tyto podmínky lze doplnit územní studií nebo regulačním plánem, nicméně tyto instrumenty nemohou nahrazovat náležitosti územního plánu. V tomto směru navrhovatelé odkázali na rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 28. 8. 2014, č. j. 9 Aos 2/2013-118 (ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Praze ze dne 7. 5. 2013, č. j. 50 A 7/2013-130), který se týkal územního plánu Černolic, v němž soudy dospěly k závěru, že nestanoví-li obec ve svém územním plánu dostatečně určitě plošné a prostorové uspořádání území obce, jde o nezákonnost územního plánu. ÚP Černolic podle soudů nesplnil podmínky na plošné a prostorové uspořádání území, neboť nestanovil řádnou výškovou regulaci. Nedostatečné bylo stanovení využití pro výstavbu polyfunkčních bytových domů, neboť jejich výška nebyla nikde definována a ani ji nebylo možno implicitně dovodit. Jde o srovnatelný případ s nyní přezkoumávaným ÚP Tišnov. ÚP Tišnov stanoví u některých zastavitelných ploch a ploch přestavby plošné a výškové uspořádání prostřednictvím počtu nadzemních podlaží a koeficientu zastavěnosti. U plochy P5 však ÚP neobsahuje regulaci formou počtu nadzemních podlaží, nýbrž jen „max. výškou zástavby 285 m n. m., výškový systém Bpv“, intenzitu využití plochy však nestanoví vůbec. Navíc výškovou hladinu nelze považovat za výškovou regulaci. Jedná se o stejnou situaci, jakoby u plochy P5 nebylo žádné výškové omezení. Pořizovatel vycházel z „Geodetického zaměření hřebenů střech“, na které odkazoval v odůvodnění ÚP na straně 137. Z výkresu „Řez“ tohoto geodetického zaměření vyplývá, že s ohledem na svažitý terén bude možné v ploše P5 umístit bytové domy s výškou 25 m, tj. s cca 8 nadzemními podlažími. Uvedené odpovídá situaci, jakoby ÚP žádnou výškovou regulaci nestanovil. Taková regulace nemůže účinně ochránit krajinný ráz území. Stanovení efektivní výškové regulace pro předmětnou plochu bylo o to důležitější, že sám pořizovatel na několika místech ÚP deklaroval významnost území z hlediska krajinného rázu. Plocha P5 vytváří přechod do krajiny pohledově exponované pod kopcem Klucanina, jež je významnou přírodní dominantou. Hodnotnost tohoto území potvrzuje i to, že si pořizovatel nechal jako podklad pro územní plán zpracovat studii „Posouzení vlivu záměru na krajinný ráz – plocha P5 – bývalá pila v Trnci“. S ohledem na umístění plochy P5 pod úpatím kopce Klucaniny a uprostřed přízemní zástavby rodinných domů měl pořizovatel ÚP stanovit k ochraně krajinného rázu účinné podmínky (viz rozsudek NSS č. j. 9 Aos 2/2013-118). Napadená část ÚP tak v rozporu s ochranou krajinného rázu nesplňuje podmínky na prostorové a plošné uspořádání území podle § 43 odst. 1 stavebního zákona a dle vyhlášky č. 500/2006 Sb.

Odpůrce na několika místech ÚP, i v reakci na vznesené námitky navrhovatelů, odkázal na nezbytné zpracování územní studie a posouzení vlivu na krajinný ráz, která bude nezbytnou podmínkou pro rozhodování o změnách v území. Výšková hladina zástavby 285 m n.m. tak má být upravena až v rámci územní studie a na základě jí učiněných závěrů. Podle navrhovatelů však měl pořizovatel ÚP stanovit účinnou výškovou a plošnou regulaci plochy P5 již ve výroku ÚP, neboť není možné tuto otázku přesunout do územní studie. V této souvislosti navrhovatelé znovu odkázali na § 43 odst. 1 stavebního zákona a vyhlášku č. 500/2006 Sb., podle nichž je vymezení podmínek pro využití ploch na území obce povinnou součástí ÚP. Dle § 25 stavebního zákona je územní studie pouze územně plánovacím podkladem, který má ověřit podmínky změn v území. Podle rozsudku NSS ze dne 20. 1. 2010, č. j. 1 Ao 2/2009 (bod 28), má územní studie charakter podkladů a neměla by sloužit k nahrazení úkolů územně plánovací dokumentace samotné. V posuzované věci měl pořizovatel ÚP dostatek podkladů pro přímé stanovení konkrétní výškové regulace a neměl důvod odkazovat na detailnější územní studii. Již od roku 2014 měl k dispozici studii hodnocení krajinného rázu, kterou si nechal zpracovat, a která obsahuje varianty využití území. Územní studie může být těžko detailnější, než je již zpracovaná studie.

Rozdílný je též proces pořizování územní studie a územního plánu. Do procesu pořizování ÚP se může zapojit veřejnost formou námitek či připomínek a výsledné OOP je přezkoumatelné i soudně. Naproti tomu územní studii pořizuje pořizovatel (§ 30 stavebního zákona) v případech, kdy je to uloženo územně plánovací dokumentací, přičemž po schválení územní studie jsou získaná data v této studii vkládána do evidence územně plánovací činnosti. Pořizování územní studie není transparentní a neumožnuje veřejnosti, aby se k jejímu obsahu vyjádřila a její připomínky byly řádně zohledněny (viz rozsudek NSS ze dne 6. 6. 2013, č. j. 1 Aos 1/2013-85, bod 30). Ochranu právům vlastníků je tak třeba poskytovat již ve fázi vydání ÚP a nikoliv ji odkládat až do fáze zpracovávání územní studie. Odkázal-li pořizovatel ÚP na to, že výšková regulace bude stanovena až v územní studii, přestože měl dostatek podkladů pro její stanovení v průběhu tvorby ÚP, šlo o účelový a netransparentní postup s cílem vyloučit z procesu upřesnění výškové regulace veřejnost. Z § 43 odst. 2 stavebního zákona plyne pro případ podmíněného rozhodování územní studií, že marným uplynutím stanovené lhůty pro pořízení územní studie a vložení dat o ní do evidence, zaniká toto omezení změn v území. U plochy P5 je stanovena čtyřletá podmínka pro pořízení územní studie, která však uplynutím času může pozbýt platnosti. V důsledku toho by bylo dotčené území regulováno pouze výškovou hladinou 285 m n. m., což je nedostatečné a v rozporu s požadavkem na komplexní řešení celého území obce (§ 18 odst. 2 a § 43 odst. 1 stavebního zákona). Podmínky uspořádání plochy P5 tak měly být stanoveny již v ÚP, a proto odkaz na pořízení územní studie je nedostatečný.

Stanovil-li odpůrce u plochy P5 regulaci „maximální výška zástavby 285 m n. m., výškový systém Bpv.“, byl povinen uvést v odůvodnění OOP důvody, které ho vedly ke stanovení této hodnoty, zvláště v situaci, kdy navrhovatelé ve svých námitkách způsob takové regulace zpochybňovali. Odpůrce na mnoha místech textové části ÚP uvedl, že si nechal zpracovat studii „Preventivní hodnocení krajinného rázu lokality Hony za Kukýrnou“ a „Posouzení vlivu záměru na krajinný ráz – plocha přestavby P5 v k. ú. Tišnov“ (zpracované společností LÖW & spol. s r.o. v září 2014). Posouzení plochy P5 v závěru počítalo se třemi variantami nového uspořádání a jednou nultou variantou. Varianta a) s výškovou hladinou 300 m n. m., varianta b) s hladinou 288 m n. m. a varianta c) se stavbou rodinných domů/viladomů, které nesmí překročit 3 nadzemní podlaží plus podkroví. Nultá varianta nepočítala s výstavbou, ale pouze s umístěním zeleně, např. formou parku. Zpracovatel studie na straně 41 dospěl k závěru: preferovat variantu nultou, v případě potřeby variantu c) – rodinné domy, přípustná je i varianta b) – méně podlažní bytový dům, avšak varianta a) – vysokopodlažní dům - krajině nevhodné řešení. Z uvedeného vyplývá, že posouzení krajinného rázu jednoznačně preferovalo nultou variantu bez zástavby a jako druhou vhodnou variantu c) s výstavbou rodinných domů/viladomů. Pořizovatel však v odůvodnění ÚP nezdůvodnil, proč se od těchto závěrů odchýlil a zvolil regulaci odpovídající variantě b), kterou zpracovatel studie nedoporučil. Pořizovatel k tomu pouze uvedl (strana 146 vypořádání námitek), že studie není závazným podkladem, nýbrž má jen vytvořit informační základ pro pořizovatele ÚP. Jelikož se jednalo o jeden z podkladů OOP, měl se pořizovatel minimálně v odůvodnění OOP přezkoumatelným způsobem vyjádřit k tomu, proč se nepřiklonil k variantám preferovaným tímto podkladem. Takové odůvodnění však ÚP neobsahuje. Na opakovaném veřejném projednání návrhu ÚP se navrhovatelé snažili domoci odpovědi, na základě čeho byla stanovena hodnota 285 m n. m. Místostarostou města Ing. K. S. jim bylo sděleno, že tuto výšku stanovil on sám, přičemž důvod neuvedl. Podle navrhovatelů jde o projev naprosté svévole a za důkaz k tomu označili zvukový záznam z opakovaného veřejného projednávání (konkrétně čas 3:30, kdy byla tato informace sdělena).

Nepřezkoumatelnost zvoleného řešení spočívá také v tom, že zmíněná studie z roku 2014 počítala s výstavbou obytných objektů („bydlení za střediskem“) pouze v horní SV části plochy P5. V rozporu s touto skutečností však ÚP stanovil regulaci 285 m n. m. pro celou plochu P5. Uvedenou regulací však nebyla zohledněna svažitost terénu a závěry zpracovaného posouzení krajinného rázu. Plocha P5 je svažitá a její spodní část u silnice je umístěna ve výrazně nižší nadmořské výšce, pročež v této ploše lze umisťovat i velmi vysoké (osmipodlažní) stavby. Uvedené námitky navrhovatelů pořizovatel odmítl jako nepodložené spekulace. Odůvodnění zvoleného řešení regulace je však nepřezkoumatelné pro nedostatek důvodů, nesprávné a nepřezkoumatelné je i samotné zdůvodnění rozhodnutí o námitkách navrhovatelů. Tvrzení, že v sousedství jsou rodinné i bytové domy, neodpovídá skutečnosti, neboť plocha P5 je z jedné strany obklopena lokalitou Klucanina a ze zbývajících stran rodinnými domy přízemního typu. Nejbližší bytový dům se nachází cca 300 m od plochy P5.

Navrhovatelé dále vytýkali ÚP, že nesplňuje požadavek proporcionality, tedy přiměřenosti vůči právům dotčených osob. Z judikatury správních soudů plyne, že omezení a zásahy do práv dotčených osob musí mít ústavně legitimní a o zákonné cíle opřený důvod, musí být činěny jen v nezbytně nutné míře, co nejšetrnějším a nediskriminačním způsobem s vyloučením libovůle (např. usnesení rozšířeného senátu NSS ze dne 21. 7. 2009, č. j. 1 Ao 1/2009-120). Uvedené požadavky však posuzovaný ÚP nesplňuje, neboť vymezuje novou plochu přestavby, aniž by stanovil relevantní limity využití této plochy. Umístění plochy SO v ploše P5 navrhovatelé nezpochybňují, avšak za nepřiměřený zásah do svých práv považují to, že odpůrce nestanovil pro plochu P5 žádné další podmínky, zejména výškovou regulaci, koeficient zastavitelnosti, index podlažní plochy či minimální procento zeleně. Tím byla umožněna nekontrolovatelná výstavba mnohopatrových bytových domů či komerčních objektů v uvedené ploše. Zásah do vlastnického práva pak především spočívá ve ztrátě pohody bydlení a v omezení užívání nemovitostí v takové kvalitě, jako dosud. Stavby, které zde ÚP nově umožňuje umístit, budou navrhovatele obtěžovat svým provozem – imisemi, zvýšeným hlukem, dopravou a jinými zdroji znečištění. Umístění velmi vysokých staveb, vymykajících se dosavadní koncepci okolní zástavby nízkých rodinných domů, rovněž způsobí snížení pohody bydlení. V důsledku toho může dojít k nevratnému zásahu do krajinného rázu, nežádoucím pohledovým imisím a ztrátě soukromí navrhovatelů. V daném případě byl nepřiměřeně upřednostněn zájem vlastníka pozemků v ploše P5 a na jeho podnět byla zrušena původní výšková regulace a nahrazena neurčitou hranicí 285 m n. m. s odkazem na územní studii. Šlo konkrétně o připomínku Ing. M. P., č. j. MUTI 2965/2013, v níž nesouhlasil s výškovou regulací formou počtu nadzemních podlaží. Ing. X konkrétně tvrdil, že výšková regulace představuje podrobnost, která náleží do regulačního plánu. Toto však není pravdivé, neboť jsou to právě územní plány, které mají primárně výškovou či plošnou regulaci obsahovat. Ačkoliv uspokojení požadavku jednoho vlastníka může být důvodem pro omezení práv dalších vlastníků, nelze bez dalšího jeho právo zcela upřednostnit před vlastnickým právem jiných vlastníků. Povinností pořizovatele ÚP bylo vybrat takové řešení, které vede k zamýšlenému cíli, avšak je k právům dotčených osob nejvíce šetrné. To však napadená část ÚP nesplňuje. Umožnění zástavby mnohopatrových obytných domů či nákupního centra v těsné blízkosti zástavby rodinných domů navrhovatelů je naprosto zásadním zásahem do jejich vlastnického práva, a to v podobě ztráty pohody bydlení, pohledových imisí, nárůstu dopravy, imisního a hlukového zatížení, ztráty výhledu apod. Naproti tomu u vlastníka pozemků v ploše P5 nedošlo k žádnému zásahu do práv. Navrhovatelé nepožadovali nezastavitelnost plochy P5, nýbrž jen adekvátní výškové a plošné regulace. I v takovém případě by došlo ke zhodnocení pozemků (ve srovnání se stávajícím brownfieldem). I nadále by byla možná realizace zástavby, avšak jen takové, která by byla vhodná z hlediska práv dotčených sousedů i ochrany krajinného rázu. Zvolené řešení je neproporcionálním zásahem do práv navrhovatelů. Ačkoliv všechny nové zastavitelné plochy či plochy přestavby mají přímo v ÚP stanovenou intenzitu využití nebo maximální počet podlaží anebo obojí, pouze předmětná plocha P5 nemá stanovenu intenzitu využití a výškovou regulaci má provedenu pouze formou nadmořské výšky. Upřednostněním požadavků vlastníka pozemků v ploše P5 a umožněním mu širokého využití jeho nemovitostí, došlo k nepřiměřenému zásahu do práv navrhovatelů. Takový zásah nebyl nezbytný a není legitimně odůvodněný. Příslušná část ÚP je neproporcionální, a proto nezákonná.

Výsledný ÚP byl schválen v rozporu s požadavky zadání. Dle § 50 odst. 1 stavebního zákona se návrh ÚP zpracovává na základě schváleného zadání ÚP. Zadání ÚP bylo zpracováno v roce 2008 a požadovalo mj. stanovit podmínky pro zachování charakteru oblastí krajinného rázu. Zadání tedy předpokládalo, že přímo v ÚP budou stanoveny regulativy k zabezpečení ochrany krajinného rázu. Výsledný ÚP však tento požadavek ve vztahu k ploše P5 nesplňuje, neboť nestanoví výškovou regulaci. Výšková hladina 285 m n. m. je nesrozumitelná a prakticky umožňuje výstavbu mnohapatrových bytových domů před horizontem lokality Klucanina. Samotné odůvodnění ÚP uvádí, že stanoví podmínky prostorového uspořádání, včetně základních podmínek ochrany krajinného rázu (např. výškové regulace zástavby, charakter a strukturu zástavby apod.). V daném případě bylo třeba krajinný ráz chránit, a proto měli být již v rámci ÚP stanoveny regulativy. Tyto požadavky zadání však nebyly výsledným ÚP splněny (srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 30. 10. 2008, č. j. 9 Ao 2/2008-62), přičemž nesoulad zadání ÚP a skutečně prováděných změn je důvodem pro vyslovení nezákonnosti. Vzhledem k výše uvedenému navrhovatelé požadovali zrušit v textové i grafické části ÚP vymezení plochy P5.

Odpůrce navrhl, aby soud návrh na zrušení části OOP zamítl.

Podle odpůrce nesvědčí žádnému z navrhovatelů aktivitní legitimace, neboť nebyli na svých právech zkráceni a návrh je nedůvodný. K posouzení, zda vydaný ÚP zasáhl do veřejných subjektivních práv navrhovatelů, je třeba posoudit stav plochy P5 a možnosti jejího využití dle předchozího ÚP, jenž byl nahrazen nově vydaným ÚP a dále též skutečné dosavadní využití plochy P5. Ve starém ÚP byla plocha P5 označena jako plocha Vp. Tato plocha byla součástí výrobních aktivit, sloužila pro umístění výrobních podniků, kapacitních skladů a provozoven služeb. Starý ÚP stanovil prostorovou regulaci této plochy tak, že výška objektů u administrativních budov bude max. 2 nadzemní podlaží a u výrobních a skladových hal nepřesáhne 12 m. Nový ÚP stanoví maximální výšku zástavby 285 m n. m. Jak vyplývá z materiálů „Geodetické zaměření“, výška hřebene stávajícího RD na SV plochy P5 činí 285,99 m n. m. Tento RD vlastní navrhovatelka b). Z Geodetického zaměření lze zjistit, že základy předmětného RD jsou přibližně ve výšce 275 m n. m. To potvrzuje i snímek z turistické mapy (www.mapy.cz), z čehož plyne, že tímto RD prochází vrstevnice o nadmořské výšce 275 m n. m. Vzhledem k výšce terénu v ploše P5 v severní části na úrovni 275 m n. m. lze dovodit, že na základě starého ÚP bylo možné v této ploše postavit budovy až do úrovně cca 287 m n. m. (maximální výška budov 12 m), tedy budovy vyšší, než umožňuje nyní přezkoumávaný ÚP, a které by současně převyšovaly i výšku RD navrhovatelky b). Lze tak konstatovat, že nový ÚP mírně omezuje možnosti zásahů do práv navrhovatelů, neboť neumožňuje zástavbu v takové výši, jak ji umožňoval starý ÚP. Je tak lichá i argumentace navrhovatelů v tom, že nový ÚP představuje zásah do krajinného rázu, způsobuje vznik pohledových imisí a ztrátu soukromí. Toto totiž umožňoval již starý ÚP. Výšková regulace plochy P5 na úrovni 285 m n. m. žádným způsobem nezasahuje do práv navrhovatelů. Zmiňovaná práva byla minimálně ve stejném rozsahu již omezena starým ÚP.

V bodě 3.3. textové části starého ÚP (Přehled nejvýznamnějších výrobních podniků a provozoven) bylo formulováno skutečné využití plochy P5: „Pila Brabec s.r.o., ul. Brněnská, se nachází mezi obytnou zástavbou pod Klucaninou na Trnci. Výroba řeziva na jednorámové pile, postupně se zavádí výroba truhlářská. Provozovna má negativní dopad na okolní obytnou zónu (hlučnost 60 – 80 DB, spalování pilin – emise popílku).“ Z uvedeného lze dovodit, že provoz pily v bezprostřední blízkosti nemovitostí navrhovatelů díky své hlučnosti, prašnosti, intenzitě provozu a dalším emisím, včetně nevzhlednosti areálu pily, zásadním způsobem snižovala pohodu bydlení navrhovatelů. Při porovnání možností využití plochy P5 dle starého ÚP se současným způsobem využití, je formulace nového způsobu využití této plochy v přezkoumávaném ÚP pro navrhovatele zásadní změnou k lepšímu a povede ke zvýšení jejich pohody bydlení, přičemž vylučuje jakýkoliv negativní dopad na jejich práva. V novém ÚP je plocha P5 stanovena jako SO – plocha smíšená obytná, přičemž přípustným využitím této plochy jsou pozemky bytových a rodinných domů, občanského vybavení a sportu, hospodářské stavby, rekreační domy a stavby pro rodinnou rekreaci a penziony, související dopravní a technické infrastruktury, veřejných prostranství a sídelní zeleně. Podmíněně přípustné je využití těchto ploch pro stavby a zařízení, např. výroby, výrobních služeb, zemědělství, chovu hospodářských zvířat, pokud svým provozováním nenarušují užívání staveb a zařízení v okolí, nesnižují kvalitu prostředí a svým charakterem a kapacitou nezvyšují dopravní zátěž v území, a též za podmínky budou-li splněny hygienické limity. S ohledem na výše uvedené, kdy nový ÚP je změnou k lepšímu a vylučuje tak negativní dopad do práv navrhovatelů, absentuje i aktivní legitimace navrhovatelů k podání návrhu, a proto odpůrce navrhl soudu, aby návrh zamítl. Navrhovatelům nepřísluší námitky týkající se nevratných zásahů do krajinného rázu, neboť nemají souvislost s jejich vlastnictvím.

K údajné nepřezkoumatelnosti spočívající v nesrozumitelnosti výškové regulace u plochy P5 odpůrce uvedl, že údaj 285 m n. m. je naopak údajem jednoznačným, přesným a naprosto srozumitelným. Z dikce „max. výška zástavby 285 m n. m., výškový systém Bpv.“ jednoznačně vyplývá, že výšková hladina zástavby v této ploše nesmí přesáhnout nadmořskou výšku 285 m. Pokud by údaj o nadmořské výšce nebyl údajem srozumitelným, postrádalo by měření nadmořské výšky jakýkoliv smysl a všechny údaje v mapách o nadmořských výškách by byly nesrozumitelné. Přípustnost stanovení výškové regulace v ÚP s využitím nadmořské výšky již deklaroval Krajský soud v Brně ve svém rozsudku ze dne 8. 2. 2013, sp. zn. 63 A 6/2012. Správnost jeho závěrů potvrdil též Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 18. 6. 2015, č. j. 9 As 17/2015, jenž na závěry krajského soudu odkázal. Také správní orgány běžně při své činnosti využívají stanovení výškové hladiny pomocí nadmořské výšky (viz rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 30. 1. 2013, sp. zn. 9 A 31/2010). Odpůrci není známo žádné rozhodnutí správního či soudního orgánu, které by označilo určení výškové hladiny pomocí nadmořské výšky za nesrozumitelné, neurčité nebo jinak závadné. Stanovení výškové regulace formou uvedení nepřekročitelné výškové hladiny je zcela legitimním postupem. Nesrozumitelnost nemůže mířit ani na slovní spojení „výškový systém Bpv.“ Jde o určení výškového systému, ve kterém je nadmořská výška vyjádřena, přičemž tento výškový systém je závazný pro území ČR ve smyslu § 2 odst. 1 písm. f) nařízení vlády č. 430/2006 Sb., o stanovení geodetických referenčních systémů a státních mapových děl závazných na území státu a zásadách jejich používání, ve znění pozdějších předpisů. Jak plyne i z výše citovaného rozsudku Městského soudu v Praze, je odkaz na tento výškový systém Bpv v souvislosti s nadmořskou výškou běžně používán.

Požadavek navrhovatelů na to, aby výrok ÚP obsahoval údaje o nadmořské výšce dotčených ploch (že ÚP neuvádí, v jaké výškové poloze se plocha P5 nachází), považuje odpůrce za značně přemrštěný. Pokud by jakýkoliv ÚP stanovil nepřekročitelnou výškovou hladinu formou nadmořské výšky pro větší část území, znamenal by požadavek navrhovatelů, že by ÚP musel obsahovat údaj o nadmořské výšce každé plochy vymezované v ÚP. Je otázkou, zda by ÚP měl uvádět průměrnou nadmořskou výšku plochy nebo její nejnižší či nejvyšší bod, případně podrobný výškopis každé plochy. Takové požadavky však odpůrce odmítá. Absence údajů o výškové poloze plochy P5 ve výroku ÚP nemůže způsobit nesrozumitelnost ÚP. Pokud by však ÚP takový údaj obsahoval, byl by výrok ÚP pro jeho adresáta komfortnější, neboť by nemusel samostatně zjišťovat výškovou polohu plochy P5. Současně poukázal na to, že výškovou polohu jižní části plochy P5 obsahuje odůvodnění ÚP (strana 137), že „kóta výšky silnice před vstupem (bránou) do areálu (pily) byla zaměřena cca 259,63 m n. m.“ Z tohoto údaje si lze jednoznačně učinit představu o regulaci zástavby. Na webové adrese www.mapy.cz, lze jednoduše zjistit výškovou polohu plochy P5 a při přepnutí do zobrazení turistické mapy vyčíst nadmořskou výšku vrstevnic, procházejících plochou P5 (odpůrce kopii této stránky předložil k důkazu). Je-li adresát vydaného ÚP schopen se v takto složitém a rozsáhlém dokumentu vyznat, pak vyhledání nadmořské výšky konkrétní plochy bude jen jednoduchým úkonem.

Pokud navrhovatelé tvrdili, že již z výroku ÚP musí být seznatelné podmínky využití území a nelze v tomto odkazovat na dokumenty, které součástí ÚP nejsou, pak vydaný ÚP tyto podmínky jednoznačně splnil. Určení výškové regulace nadmořskou výškou je jednoznačně určitelná a seznatelná podmínka, která nepřipouští pochyby a další vysvětlování této podmínky není potřebné. Vydaný ÚP v odůvodnění pouze uvádí, na základě jakých podkladů byla tato hodnota nadmořské výšky stanovena. Odkaz navrhovatelů na rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 3. 7. 2009, č. j. 5 Ao 1/2009-186, byl zcela nepřípadný, neboť „Geodetické zaměření“ není závaznou částí ÚP. Nelze připustit argumentaci navrhovatelů, že z ÚP není možné zjistit, zda ve výšce 285 m n. m. musí končit hřeben střechy nebo zda v ní lze umístit základy stavby. Výrok ÚP vztahuje údaj 285 m n. m. k maximální výšce zástavby. Pojem „zástavba“ označuje stavby nacházející se v určitém místě a „výška zástavby“ definuje, jakou má tato zástavba výšku, nikoliv v jaké výšce leží její základy. Údaj o maximální výšce zástavby vyjádřený v nadmořské výšce označuje bez jakýchkoliv pochybností horní hranici výšky zástavby. Možnost takového určení potvrzuje i shora citovaný rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 8. 2. 2013, č. j. 63 A 6/2012-227. Totéž platí pro pochybnosti navrhovatelů o tom, zda se kóta regulace bude počítat od výšky střechy nových staveb nebo římsy či jiného údaje. Jelikož výrok ÚP neobsahuje informaci o tom, k jaké konkrétní části stavby se výšková regulace vztahuje, pak nelze podmínku výškové regulace chápat jinak, než jakákoliv budova umístěna v ploše P5 nesmí přesáhnout nadmořskou výšku 285 m n. m., přitom není třeba odkazovat na Geodetické zaměření. Uvedenou podmínku totiž je třeba vyložit tak, že žádná stavba nesmí v dotčené ploše určenou kótu převyšovat. Vydaný ÚP je tedy srozumitelný a netrpí z uvedeného důvodu vadou nepřezkoumatelnosti.

K námitce nedostatečnosti stanovení regulativů pro plochu P5 odpůrce odkázal na vydaný ÚP, který na straně 49 výroku (v části F.2.3.) stanoví pro využití plochy P5 převažující účel využití (hlavní využití) – např. polyfunkční využití, převážně pro bydlení, dále pro občanské vybavení atd.; přípustné využití – pozemky bytových a rodinných domů, pozemky občanského vybavení a sportu atd.; nepřípustné využití – pozemky staveb, zařízení a činnosti, které narušují kvalitu prostředí atd.; a podmíněně přípustné využití (pozemky staveb a zařízení, např. výroby, výrobních služeb, atd.) v případě, že svým provozováním a technickým zařízením nenarušují užívání staveb a zařízení ve svém okolí. V tomto ohledu výrok ÚP naplňuje dikci stavebního zákona (§ 43 odst. 1 citovaného zákona). Výrok ÚP je rovněž v souladu s vyhláškou č. 500/2006 Sb., která podává demonstrativní výčet podmínek prostorového uspořádání ploch, včetně podmínek ochrany krajinného rázu (výšková regulace zástavby, charakter zástavby, struktura zástavby, stanovení rozmezí výměry pro vymezování stavebních pozemků a intenzity jejich využití). Výčet těchto druhů podmínek je jen demonstrativní a není nezbytně nutné všechny podmínky v ÚP stanovit. Ve vztahu k ploše P5 stanoví výrok vydaného ÚP tři podmínky ze čtyř výše jmenovaných. Jednak jde o výškovou regulaci zástavby „výšková hladina zástavby – max. výška zástavby 285 m n. m., výškový systém Bpv – bude upravena v rámci územní studie na základě závěrů posouzení záměru na krajinný ráz“; dále charakter zástavby „příměstská zástavba, v místních částech venkovská“; dále strukturu zástavby „řadová zástavba i volné uspořádání zástavby, respektující uliční prostor nebo prostor vymezený obslužnou komunikací“; pokud jde o rozmezí výměry pro vymezování stavebních pozemků a intenzitu jejich využití, pak v ploše P5 nejsou tyto podmínky ve výroku ÚP stanoveny. Výrok ÚP výše uvedené podmínky dále doplnil požadavkem na zpracování územní studie, která bude nezbytnou podmínkou pro rozhodování o změnách v ploše P5. Tato územní studie také navrhne intenzitu využití pozemku, přičemž další podmínkou je i posouzení vlivu záměru na krajinný ráz. K rozsahu stanovení podmínek pro využití ploch se vyjadřoval NSS ve svém rozsudku ze dne 28. 8. 2014, sp. zn. 9 Aos 2/2013. Dle NSS mělo být dostačující jen stručné vymezení podmínek prostorového uspořádání. Navrhovatelé rovněž argumentovali posledně citovaným rozsudkem NSS, avšak činili z něj nesprávné závěry. Odpůrce dále komentoval obsah rozhodnutí NSS s tím, že podmínka umístění výstavby pouze rodinných domů v předmětných plochách je svébytným a dostačujícím způsobem vymezení maximální výšky zástavby podle NSS, neboť rodinný dům může mít nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví [§ 2 písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb.], pročež má jasně určený počet podlaží a stanovení nejvyššího přípustného počtu nadzemních podlaží spadá mezi způsoby výškové regulace zástavby. NSS dospěl k závěru, že ÚP obce Černolice velmi stručně vymezil prostorové uspořádání v příslušné ploše a bližší vymezení mohlo být přenecháno regulačnímu plánu, případně i stavebnímu úřadu, pokud by uplynutím času tato podmínka zanikla. Stejný závěr však NSS neučinil u polyfunkčního bytového domu s integrovaným předškolním zařízením a dalšími služby, neboť definice takové stavby není obsažena ani v ÚP ani ve vyhlášce č. 501/2006 Sb.

Odpůrce odmítl argumentaci navrhovatelů, že stanovení nadmořské výšky nelze považovat za výškovou regulaci, a že jde o stejnou situaci, jakoby žádné výškové omezení nebylo, především proto, že plocha P5 má svažitý terén. Pro stanovení maximální výšky zástavby v ploše P5 využil odpůrce jako podklad mj. „Posouzení vlivu záměru na krajinný ráz – plocha přestavby P5 v k. ú. Tišnov“ (zpracované společností LÖW & spol., s r.o., dále též jako „Studie“). Zpracovatel studie provedl zhodnocení prostorových vztahů tohoto území, definoval oblasti a místa krajinného rázu a navrhl jeho ochranu. Pracoval se třemi variantami: 1. Vysokopodlažní bytový dům – dle inspirace sousedním panelovým sídlištěm s osmipodlažními domy v ulicích H. a M. (300 – 320 m n. m.), která by přečnívala nejbližší zástavbu až o 20 m, z hlediska ochrany krajinného rázu označena zpracovatelem za krajně nevhodné řešení; 2. Nízkopodlažní bytový dům – opět dle inspirace uvedenou panelovou zástavbou v blízkém sídlišti, avšak nepřekračující 4 nadzemní podlaží s výškou do cca 291 m n. m., zástavba by mohla splynout s okolní zástavbou, dle zpracovatele Studie by šlo z hlediska ochrany krajinného rázu o variantu přípustnou; 3. Rodinné domky – viladomy – se 3 NP a podkrovím s výškou cca do 281 m n. m., jenž by korespondovaly s okolní hladinou zástavby, podle zpracovatele Studie varianta preferovaná (pomine-li se varianta nulová – bez zástavby). Z obsahu Studie tak plyne, že stanovením maximální výškové hladiny zástavby 285 m n. m. v ploše P5 je účinně zajištěna ochrana krajinného rázu, neboť maximální přípustná hladina zástavby byla stanovena v rozsahu mezi variantou preferovanou a přípustnou. Stanovením maximální výškové hladiny zástavby měla být vyloučena výstavba nežádoucích pohledových dominant a narušení panoramatu Klucaniny, přičemž měl být ochráněn veřejný zájem na uspokojování potřeb obyvatel města (vyloučením příliš svazující výškové regulace). Plocha P5 je díky své poloze urbanisticky významná a jediná volná pro umístění obchodního zařízení či občanského vybavení veřejného charakteru, které v této části města chybí – leží proti křižovatce hlavní příjezdové komunikace od Brna, tzn. je vystavena hluku a současně je součástí obytného území. Podmínkou dalšího využití území je zpracování územní studie, která doporučí optimální řešení dané lokality. Napadená část ÚP je v souladu s ochranou krajinného rázu a splňuje podmínky na prostorové a plošné uspořádání území ve smyslu stavebního zákona a vyhlášky č. 501/2006 Sb.

K argumentaci navrhovatelů o nemožnosti přesunout regulaci do územní studie odpůrce uvedl, že vydaný ÚP jednoznačně obsahuje srozumitelnou výškovou regulaci zástavby, a není tak pravdou, že při pozbytí platnosti podmínky pro pořízení územní studie by byla plocha P5 bez jakékoliv regulace. Možnost přenechání bližšího určení podmínek prostorového uspořádání na územní studii, popř. stavební úřad, potvrdil také NSS v rozsudku sp. zn. 9 Aos 2/2013. V daném případě část L výroku ÚP uvádí, že územní studie na ploše P5 podrobněji vymezí výškovou hladinu zástavby a nově stanoví intenzitu využití pozemku. Dle § 30 stavebního zákona navrhuje územní studie možná řešení a tyto též prověřuje a posuzuje, řadí se tak mezi nástroje dále konkretizující územní plán. Také dle § 43 odst. 2 stavebního zákona lze v ÚP vymezit plochu, v níž bude rozhodování o změnách podmíněno zpracováním územní studie. Takový postup zvolil i odpůrce u plochy P5, a proto uvedená podmínka nemůže být nezákonná. Pro plochu P5 byla jako nejvhodnější vybrána plocha SO – smíšená obytná, která umožní v podnoži zástavby umístit zařízení občanského vybavení veřejného charakteru, které zde chybí, a současně bude využita k bydlení, jako u ploch navazujících. Jelikož jde o urbanisticky významnou polohu, byla zástavbě v této ploše věnována náležitá pozornost. Pro její vysokou exponovanost, strategickou polohu a nejednoduchý úkol v řešení, stanovil ÚP jako podmínku pro rozhodování o změnách v území zpracování územní studie, která navrhne optimální řešení dané lokality. ÚP stanoví ve smyslu § 43 odst. 1 stavebního zákona jen základní koncepci využití území, přičemž územní studie ji má konkretizovat a dotvořit. V rámci pořízení územní studie budou navrženy podrobnější prostorové parametry v takové podrobnosti, kterou nelze vyjádřit na úrovni ÚP. Stanovení maximální výškové hladiny bylo odrazem ochrany veřejného zájmu na uspokojování potřeb obyvatel města. Odpůrce se svým přístupem snažil o náležité vyrovnání různých skupin zájmů, jednak k omezení výstavby na minimum a jednak k maximální výstavbě a podnikání, a dále také k uspokojení veřejných zájmů širokého spektra potřeb občanů či zájmu na šetrném přístupu k životnímu prostředí a ochraně přírody a krajiny. Stanovením podrobných regulativů plochy P5 by bylo v rozporu s úkolem vymezit základní koncepci rozvoje území obce. Úkolem ÚP není předjímat přesný tvar, výšku staveb a jejich konkrétní umístění či půdorys apod. Podmínka detailního posouzení jakéhokoliv budoucího konkrétního záměru z hlediska jeho vlivu na krajinný ráz je nepochybně vhodnější a účelnější, než kdyby odpůrce v ÚP mechanicky stanovil podrobnou regulaci pouze na základě studie k jedinému konkrétnímu záměru, jehož realizace v budoucnu není jistá.

Navrhovatelé dále odpůrci vytkli, že ve vydaném ÚP nebylo zdůvodněno, proč byla zvolena hodnota 285 m n. m. Odpůrce ve shodě s tvrzením navrhovatelů uvedl, že Geodetické zaměření a Studie nebyli pro zpracování ÚP závazným podkladem. Jak již bylo výše odpůrcem uvedeno, Studie pracovala se čtyřmi variantami zástavby (preferovaná varianta nulová – bez zástavby, kterou by v ploše P5 odpůrce rezignoval na dosažení vyváženého poměru mezi soukromými a veřejnými zájmy; dále varianta se zástavbou rodinnými domky a varianta se zástavbou nízkopodlažními bytovými domy; vysokopodlažní bytový dům byl nevhodný). Ze spojení údajů z obou podkladů (Geodetické zaměření a Studie) odpůrci vyplynulo, že stanoví-li maximální výškovou hladinu zástavby tak, aby nepřekročila výšku hřebene střechy domu navrhovatelky b) u severovýchodní části plochy P5 (285,99 m n. m.), vyhoví tak doporučujícím závěrům obou podkladů. V odůvodnění ÚP na straně 137 odpůrce mimo jiné uvedl kótu výšky nejbližšího výškového obytného domu a provedením spojnice jeho střechy s hřebenem střechy RD navrhovatelky b) byla vymezena výšková hladina, která by v dálkových panoramatických pohledech nezastínila přilehlý kopec Klucaninu. Odpůrce poukázal na odůvodnění ÚP, v němž uvedl, že Studie prověřila varianty zástavby, zhodnotila je a na odpůrci ponechala rozhodnutí, kterou z variant bude podporovat. Na základě těchto údajů stanovil odpůrce v uvedené ploše P5 maximální výškovou hladinu zástavby 285 m n. m., která umožňuje její přestavbu v souladu s okolní zástavbou a potřebami města. Z odůvodnění ÚP tak vyplývá, z čeho odpůrce vycházel a proč zvolil předmětnou výškovou regulaci. Takové odůvodnění nemůže způsobit nepřezkoumatelnost ÚP.

Sdělení místostarosty města Ing. K. S., že hodnotu výškové regulace stanovil on sám, skutečně při opakovaném veřejném projednání návrhu ÚP zaznělo, avšak šlo o sdělení nešťastné, které neodpovídalo skutečnosti. Hodnota výškové regulace byla mezi pořizovatelem ÚP a Ing. S., jako odpovědným členem zastupitelstva za ÚP, průběžně debatována, každý z účastníků debaty vícekrát vyjádřil svůj názor na věc nebo se vyjádřil k názoru oponentů. Z těchto debat a na základě Geodetického zaměření a Studie pak vyplynul závěr o vhodnosti stanovené výškové regulace. Je zcela vyloučeno, aby pořizovatel ÚP stanovil její hodnotu na základě jakéhokoliv pokynu Ing. S.

Není pravdou, že Studie počítala s výstavbou obytných objektů pouze v horní části plochy P5 anebo že nebyla zohledněna svažitost terénu. Studie se v ploše P5 zabývala otázkou vlivu nejvyšších hladin zástavby na krajinný ráz, o čemž svědčí hodnocení vhodnosti jednotlivých variant zástavby. Závěry Studie nebyly pro odpůrce závazné. Stanovením maximální hladiny výšky zástavby v ploše P5 měly být vyloučeny excesivní zástavby tak, aby nevznikl dominantní pól k okolním celkům.

Odpůrce rovněž odmítl předposlední námitku navrhovatelů o porušení zásady proporcionality. Upřednostněním zájmu vlastníka pozemků v ploše P5 mělo dojít k zásahu do práv navrhovatelů spočívajícím především ve ztrátě pohody bydlení, vzniku pohledových imisí, nárůstu dopravy, imisním a hlukovým zatížením. Podle odpůrce ale bylo nutné zasáhnout do způsobu využití plochy P5, neboť současné využití nekorespondovalo se střednědobými a dlouhodobými cíli města při naplňování veřejného zájmu v území. Muselo dojít k provázání soukromých a veřejných zájmů na způsobu využití tohoto strategického území, které je jednou z mála ještě volných ploch ve městě a je důležité pro naplňování urbanistické koncepce rozvoje města. Byly zvažovány různé varianty využití, jako nejvhodnější byla zvolena plocha SO – smíšená plocha bydlení, která umožní v podnoži plochy umístit zařízení občanského vybavení, které v této části města chybí, a současně bude plocha využita i k bydlení. Tím dojde k naplnění potřeb občanů města, jež korespondují s cíli a úkoly územního plánování za současné koordinace zájmů veřejných se soukromými. Vymezení plochy P5 jako plochy SO – smíšené obytné bylo projednáno již ve společném jednání. Následně se vlastník pozemků v ploše P5 vymezil proti navržené výškové regulaci, čemuž bylo vyhověno s tím, že pro tuto plochu nebude stanoven maximální počet nadzemních podlaží, nýbrž půjde o regulaci volnější za pomoci maximální nadmořské výšky. Nelze tak tvrdit, že bylo vyhověno pouze vlastníku pozemků v ploše P5. Byla zvolena ta z variant, která je nejvíce souladná se střednědobými i dlouhodobými plány města a zároveň respektuje styl přilehlé zástavby. Každé rozhodování o změně v území musí být podloženo náležitou konkretizací záměru a jeho posouzením ohledně dopadu do okolní krajiny a okolní zástavby. Tomu nejlépe vyhovují instituty územní studie a posouzení vlivu záměru na krajinný ráz. Výškovou regulaci v ploše P5 napadl námitkami jak vlastník pozemků v uvedené ploše, tak i navrhovatelé. Vlastník pozemků označil regulaci za příliš omezující, naopak navrhovatelé za příliš benevolentní. Zvoleným řešením nebylo straněno žádným konkrétním adresátům ÚP, nýbrž byly třeba koordinovány soukromé zájmy se zájmy veřejnými.

Cílem stanovení maximální výškové hladiny zástavby bylo vyloučit výstavbu nežádoucích pohledových dominant a zabránit narušení panoramatu Klucaniny. Plocha P5 je situována v zářezu vůči prudce stoupající ulici U. P. Samotná komunikace v této ulici má sklon přibližně 30 % v úseku od krajské komunikace směrem k domu č. p. 874 [ve vlastnictví navrhovatelky b)]. Sama stávající zástavba již vytváří výškově výrazné panorama při úpatí kopce Klucaniny a dostavba plochy P5 by ho měla citlivě dotvořit, což v budoucnu prověří zmiňovaná územní studie. Z Geodetického zaměření vyplynulo, že okolní zástavba dosahuje nadmořské výšky až 285,99 m n. m., přitom vydaný ÚP stanoví maximální výškovou hladinu zástavby na 285 m n. m. Konkrétní stavební záměry musí vždy náležitě korespondovat s okolní zástavbou, zachováním hodnot v území, pravidly zakotvenými ve stavebním zákoně a prováděcích předpisech a nemohou odtrženě vycházet jen z maximálních normativů nastavených ÚP. Proto dohady navrhovatelů o rozhledových podmínkách, zastínění výhledu či jejich negativním vlivu na pohodu bydlení a cenu nemovitostí, musí odpůrce odmítnout, neboť tyto budou řešeny až v rámci územního, resp. stavebního řízení u každého jednotlivého stavebního záměru. Není na místě ani předjímat přesný tvar, výšku, umístění či půdorys staveb, neboť tyto nemohou být z povahy věci řešeny územním plánem (odpůrce odkázal na rozhodnutí NSS ze dne 12. 3. 2010, sp. zn. 7 As 13/2010, podle něhož mj. nemají stěžovatelé a jiné osoby subjektivní veřejné právo na to, aby poměry v území, v němž se nachází jejich majetek, byly navždy konzervovány, a nemohly se změnit; proto i v dané věci navrhovatelé nemají právo na konzervování stávajícího stavu a vyloučení budoucích zásahů do pohody bydlení). V reakci na argumentaci navrhovatelů, že jiné zastavitelné plochy mají zpravidla stanoven maximální počet podlaží, odpůrce uvedl, že tam jde o terén méně složitý, mírně spádnicový až rovinatý (např. plocha Z8) a poslední zástavba, na kterou plocha Z8 navazuje, je tvořena čtyř až pěti podlažními objekty. Jelikož odpůrce postupoval při přípravě ÚP v souladu s právními předpisy, nemůže být jeho postup neproporcionálním či nezákonným.

K tvrzenému rozporu ÚP s jeho zadáním odpůrce uvedl, že vydaný ÚP je s jeho zadáním v naprostém souladu. Důvody nesouladu spatřovali navrhovatelé v tom, že ÚP v ploše P5 nestanovil výškovou regulaci, resp. že výšková hladina 285 m n. m. je nesrozumitelná a i kdyby srozumitelná byla, prakticky umožňuje výstavbu mnohapatrových bytových domů. K otázce srozumitelnosti určení výškové regulace odpůrce odkázal na část svého vyjádření k návrhu, v níž se vyjadřoval k tvrzené nepřezkoumatelnosti ÚP pro nesrozumitelnost. Zde se podrobně odpůrce zabýval otázkou stanovení hladiny zástavby na úrovni 285 m n. m. a dospěl k závěru, že stanovená regulace je naprosto srozumitelná a má za cíl ochránit krajinný ráz dotčené lokality. K namítané absenci regulace směřující k ochraně krajinného rázu odpůrce odkázal na další část svého vyjádření k návrhu (k otázce stanovení regulativů pro plochu P5), v níž podrobně rozebral, jakým způsobem a v jakém rozsahu byly v ploše P5 stanoveny podmínky prostorového uspořádání, včetně podmínek ochrany krajinného rázu. Odpůrce dále doplnil, že ochrana krajinného rázu je zajištěna též požadavkem ÚP na detailní posouzení budoucího konkrétního záměru v ploše P5 z hlediska vlivu záměru na krajinný ráz.

V replice k vyjádření odpůrce navrhovatelé v prvé řadě uvedli, že o jejich aktivní legitimaci nemůže být žádných pochyb. Odpůrce žádným způsobem nezpochybnil aktivní legitimaci navrhovatele a), jenž ji opírá o své postavení zástupce veřejnosti, který v procesu pořizování ÚP podal k návrhu opakovaně námitky. Minimálně z tohoto titulu má navrhovatel a) aktivní legitimaci k podání návrhu. Zpochybňování aktivní legitimace dalších navrhovatelů je zcela účelové, neboť jim tato legitimace, jako vlastníkům bezprostředně sousedících pozemků, nepochybně náleží. Splnění podmínek aktivní procesní legitimace bude dáno, bude-li osoba logicky konsekventně a myslitelně tvrdit možnost dotčení právní sféry příslušným OOP. Navrhovatelé zcela logicky doložili tvrzení o dotčení své právní sféry, které spočívá ve ztrátě pohody bydlení a omezení užívání svých nemovitostí v takové kvalitě, jako doposud. Závěry, které odpůrce v souvislosti s aktivní legitimací navrhovatelů učinil, jsou zcela nesprávné. Podstatou argumentace navrhovatelů je totiž stanovení regulace 285 m n. m. pro celou plochu P5, tedy jak pro severní, tak i pro níže položenou část této plochy. V jižní části této plochy lze tak umístit stavby až o výšce kolem 25 m, což odpovídá asi 8 NP. Takto vysoké stavby by v uvedené ploše nebylo možné podle starého ÚP umístit. Maximální výška staveb se tak v uvedené ploše nově více než zdvojnásobila. Při maximálním využití prostorové regulace plochy Vp podle předchozího ÚP by mohla být úroveň zástavby v severní části plochy max. 280 m n. m. Nový ÚP nově stanovuje pro celou plochu P5 maximální výškovou hladinu zástavby 285 m n. m., tedy ještě o 5 m vyšší, než dle předchozího ÚP. Z toho logicky plyne, že v důsledku nových regulativů dojde ke zhoršení pohledových imisí, úbytku oblohové složky a ztráty soukromí navrhovatelů.

Pila umístěná v ploše P5 již od roku 2012 nefunguje, v ploše P5 se nachází pouze zbytky bývalého areálu, a proto skutečné využití této plochy má aktuálně nulový negativní vliv. Umístění pily mezi obytnou zástavbu za účinnosti předchozího stavebního zákona bylo naprosto nevhodné, a proto měl odpůrce povinnost řešit tuto závadu pomocí nové regulace a docílit lepšího využití této plochy v souladu se zájmy sousedních vlastníků i s veřejnými zájmy chráněnými zvláštními předpisy. K argumentaci odpůrce rozsudkem č. j. 3 Ao 4/2007-84 navrhovatelé uvedli, že není případná, neboť se týkal nedostatku aktivní legitimace vlastníka pozemku vzdáleného 42 až 50 m od regulovaného pozemku.

Navrhovatelé na všech svých námitkách, uplatněných v návrhu, setrvali, znovu je zopakovali a odmítli argumentaci odpůrce k těmto námitkám v jeho vyjádření. Navrhovatelé rovněž setrvali na nepřezkoumatelnosti OOP z důvodu nesrozumitelnosti regulace a na nedostatečném zdůvodnění použitého řešení. Odkaz odpůrce na rozsudek Krajského soudu v Brně sp. zn. 63 A 6/2012 ve věci ÚP Zlín navrhovatelé označili za nepřiléhavý, neboť určená kóta, kterou nesmí žádná stavba v dotčených plochách převyšovat, se tam vztahovala k atice. Pojem atika má však odlišný význam, jde o konstrukci vystupující nad střešní rovinu. U nyní přezkoumávaného ÚP nebyla nadmořská výška vztažena k žádné existující budově, a proto nelze zjistit, zda mají být ve výšce 285 m n. m. umístěny základy stavby, její římsa nebo hřeben střechy. Ani odkaz na nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 1669/11, ohledně nepřiměřených požadavků na odůvodnění rozhodnutí o námitkách, navrhovatelé nepovažují v dané věci za přiléhavý. Pokud jde o podklady „Posouzení vlivu záměru na krajinný ráz – plocha přestavby P5 v k. ú. Tišnov“ a o Geodetické zaměření, pak k tomu navrhovatelé uvedli, že tyto podklady nemohli odůvodňovat zvolenou výškovou regulaci 285 m n. m.

U Geodetického zaměření nebylo objasněno, proč bylo toto zadáno a proč v něm byly pro zaměření určeny stavby v nejvyšším místě svažité ulice H. a výškový bytový dům č. p. …. v nejvyšším místě svažité ulice M. Stejně tak, proč byla vzata v úvahu právě střecha osmipodlažního panelového domu v ulici M. č. p. …. Tento objekt je od plochy P5 vzdálen cca 300 m vzdušnou čarou a je klasickým panelovým domem necitlivě zasazeným do krajiny. Narušuje pohled na kopec Klucaninu a nerespektuje ani tehdejší okolní zástavbu. Provedení Geodetického zaměření bylo učiněno na základě zadání odpůrce, což vyplývá z Technické zprávy Geodetického zaměření. Použitím osmipodlažní budovy v ulici M. mělo být asi dosaženo co nejvyšší výšky případné zástavby v prostoru plochy P5.

Pokud jde o Posouzení vlivu záměru na krajinný ráz, pak jestliže k tomu odpůrce reagoval tak, že aplikací nulové varianty bez zástavby by rezignoval na vyvážení poměru soukromých a veřejných zájmů v daném území, tak se dopustil zjevně nesprávného výkladu provedených závěrů tohoto posouzení. Odůvodnění ÚP neobsahuje zdůvodnění, proč nebyla zvolena (nad rámec nulové varianty) druhá preferovaná varianta, tj. zástavba rodinných domů, resp. proč byla zvolena výstavba bytových domů do výšky 285 m n. m. Pokud by důvody zvoleného výsledného řešení odpůrce uváděl až nyní, jednalo by se o nepřípustné dodatečné doplňování odůvodnění OOP. Podle navrhovatelů je zdůvodnění výsledného řešení výškové regulace plochy P5 nesprávné a nepřezkoumatelné.

Odpůrce sice ve vyjádření k návrhu uvedl, že ÚP stanoví u plochy P5 výškovou regulaci zástavby, její charakter a strukturu zástavby, což považuje za dostačující, avšak navrhovatelé s tímto nesouhlasí. Považuje-li odpůrce Klucaninu za významnou přírodní dominantu Tišnova, pak navrhovatelé považují za logické, aby nový ÚP stanovil v pohledově exponované ploše P5 také podmínky pro ochranu této přírodní dominanty. Především musí jít o účinnou výškovou regulaci, aby vysoké stavby nezastínily pohled na tuto přírodní dominantu. Ačkoliv odpůrce se omezil