Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung des Vermieters

Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter muss bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllen und kann vom Mieter unter bestimmten Umständen abgewehrt werden. Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen des Widerspruchs nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und stellt ein Musterschreiben zur Verfügung.

Widerspruch gegen Vermieterkündigung: Rechte & Muster

Wann ist eine Kündigung des Vermieters überhaupt zulässig?

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat; eine Kündigung allein zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Diese Voraussetzungen ergeben sich aus Bürgerliches Gesetzbuch, § 573.

Als berechtigtes Interesse gelten insbesondere eine schuldhaft nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, der Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, sowie die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, wie in Bürgerliches Gesetzbuch, § 573 geregelt.

Die Gründe für das berechtigte Interesse müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden; später entstandene Gründe können nur nachträglich berücksichtigt werden, ebenfalls nach Bürgerliches Gesetzbuch, § 573.

Für Mietverhältnisse in vom Vermieter selbst bewohnten Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen gilt eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit ohne berechtigtes Interesse, jedoch mit verlängerter Kündigungsfrist, nach Bürgerliches Gesetzbuch, § 573a.

Der Härtefall-Widerspruch nach § 574 BGB

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, siehe Bürgerliches Gesetzbuch, § 574.
Dies gilt nicht, wenn ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung vorliegt, ebenfalls nach Bürgerliches Gesetzbuch, § 574.
Eine Härte liegt auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, nach Bürgerliches Gesetzbuch, § 574.
Bei der Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters werden grundsätzlich nur die im Kündigungsschreiben genannten Gründe berücksichtigt, außer sie sind nachträglich entstanden, gemäß Bürgerliches Gesetzbuch, § 574.
Eine vertragliche Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist insoweit unwirksam, wie in Bürgerliches Gesetzbuch, § 574 festgelegt.

Form und Frist des Widerspruchs

Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung muss in Textform erklärt werden; auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter unverzüglich über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilen, wie in Bürgerliches Gesetzbuch, § 574b bestimmt.

Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt wurde. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären, so Bürgerliches Gesetzbuch, § 574b.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist auch hier unwirksam, ebenfalls nach Bürgerliches Gesetzbuch, § 574b.

Gerichtliche Bestimmung der Fortsetzung

Kommt zwischen Mieter und Vermieter keine Einigung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses zustande, so werden Fortsetzung, Dauer und Bedingungen durch Urteil festgelegt. Ist ungewiss, wann die Umstände wegfallen, die die Beendigung zur Härte machen, kann eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit bestimmt werden. Dies regelt Bürgerliches Gesetzbuch, § 574a.

Der Mieter kann verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist; ist dem Vermieter die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zumutbar, kommt nur eine Fortsetzung unter angemessen geänderten Bedingungen in Betracht, ebenfalls nach Bürgerliches Gesetzbuch, § 574a.

Die vorliegenden Bestimmungen regeln nicht abschließend alle prozessualen Einzelheiten eines Räumungsrechtsstreits; insoweit sollte im Einzelfall die aktuelle Fassung der einschlägigen Vorschriften und der zivilprozessualen Regelungen geprüft werden.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

Prüfen Sie das Kündigungsschreiben auf die Angabe eines berechtigten Interesses nach Bürgerliches Gesetzbuch, § 573 bzw. auf einen Hinweis nach § 573a.
Beurteilen Sie, ob die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie oder Ihre Angehörigen eine besondere Härte im Sinne von Bürgerliches Gesetzbuch, § 574 darstellt.
Verfassen Sie den Widerspruch in Textform und übersenden Sie diesen rechtzeitig gemäß Bürgerliches Gesetzbuch, § 574b an den Vermieter.
Erteilen Sie auf Verlangen des Vermieters unverzüglich Auskunft über die Gründe Ihres Widerspruchs.
Falls keine Einigung erzielt wird, bereiten Sie sich auf eine gerichtliche Klärung der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Bürgerliches Gesetzbuch, § 574a vor.

Musterschreiben: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

[Name des Mieters]
[Anschrift des Mieters]

An
[Name des Vermieters]
[Anschrift des Vermieters]

[Ort], den [Datum]

Betreff: Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses vom [Datum der Kündigung] betreffend die Wohnung [Anschrift der Mietwohnung]

Sehr geehrte(r) [Name des Vermieters],

mit Schreiben vom [Datum der Kündigung] haben Sie das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung zum [Datum der beabsichtigten Beendigung] gekündigt.

Hiermit widerspreche ich gemäß § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der ausgesprochenen Kündigung und verlange die Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Die Beendigung des Mietverhältnisses würde für mich bzw. meine Familie/Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist, und zwar aus folgenden Gründen:
[Darstellung der persönlichen Härtegründe, z. B. hohes Alter, Krankheit, fehlender angemessener Ersatzwohnraum, lange Wohndauer, schulische/soziale Bindungen etc.]

Angemessener Ersatzwohnraum konnte trotz intensiver Bemühungen bislang nicht zu zumutbaren Bedingungen gefunden werden.

Ich bitte Sie daher, der Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzustimmen. Für Rückfragen zu den Gründen dieses Widerspruchs stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift des Mieters]
[Name des Mieters]

Füllen Sie alle eckigen Klammern mit den konkreten Daten aus und beschreiben Sie die Härtegründe möglichst detailliert und individuell; achten Sie darauf, das Schreiben rechtzeitig vor Ablauf der maßgeblichen Frist zu versenden.

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Häufige Fragen

Innerhalb welcher Frist muss ich der Kündigung widersprechen?

Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt wurde. Wurde nicht rechtzeitig über Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklärt werden, wie in Bürgerliches Gesetzbuch, § 574b geregelt. Die genaue Berechnung im Einzelfall sollten Sie anhand der aktuellen Gesetzesfassung überprüfen.

In welcher Form muss der Widerspruch erfolgen?

Der Widerspruch ist in Textform zu erklären, also beispielsweise per Brief, Telefax oder E-Mail mit Namensnennung, wie sich aus Bürgerliches Gesetzbuch, § 574b ergibt.

Kann ich mich auch auf Gründe berufen, die nicht im Kündigungsschreiben stehen?

Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden grundsätzlich nur die im Kündigungsschreiben genannten Gründe berücksichtigt, es sei denn, sie sind nachträglich entstanden, so Bürgerliches Gesetzbuch, § 574.