Rückforderung der Mietkaution nach Vertragsende: Musterschreiben und rechtliche Hinweise

Nach Beendigung des Mietverhältnisses erwarten viele ehemalige Mieter die zügige Rückzahlung ihrer Kaution. Dieser Beitrag erläutert die wichtigsten rechtlichen Anknüpfungspunkte des Bürgerlichen Gesetzbuchs und stellt ein Musterschreiben zur Verfügung, mit dem Sie den Vermieter formell zur Rückzahlung auffordern können.

Kautionsrückzahlung fordern: Muster & Fristen (Deutschland)

Wofür dient die Kaution und was darf der Vermieter abziehen?

Die Mietsicherheit (Kaution) soll dem Vermieter zur Erfüllung seiner Pflichten dienen und ist gemäß Bürgerliches Gesetzbuch, § 551 auf höchstens das Dreifache der monatlichen Nettomiete begrenzt. Der Vermieter muss die als Sicherheit hinterlegte Geldsumme getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und die daraus erzielten Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter von der Kaution nur solche Beträge einbehalten, die zur Deckung offener, berechtigter Forderungen aus dem Mietverhältnis dienen, etwa rückständige Miete oder Ersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache. Die Passagen enthalten keine abschließende Aufzählung zulässiger Abzugsposten; prüfen Sie im Einzelfall die konkrete Rechtsgrundlage jedes geltend gemachten Abzugs und lassen Sie sich diese vom Vermieter belegen.

Fristen: Wann verjähren Ansprüche des Vermieters und wann müssen Sie handeln?

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren gemäß Bürgerliches Gesetzbuch, § 548 in sechs Monaten; die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter solche Ansprüche grundsätzlich nicht mehr geltend machen und somit auch nicht mehr zur Rechtfertigung eines Kautionseinbehalts heranziehen.

Eine konkrete gesetzliche Frist, innerhalb derer der Vermieter die Kaution insgesamt zurückzuzahlen hat, ist in den vorliegenden Passagen nicht ausdrücklich genannt; hierzu wird in der Praxis regelmäßig eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist angenommen. Prüfen Sie diesen Punkt in der aktuellen Fassung des Gesetzes bzw. lassen Sie sich hierzu im Einzelfall beraten, bevor Sie rechtliche Schritte einleiten.

Selbst nach Eintritt der Verjährung bleibt zu beachten, dass die Verjährung die Aufrechnung oder die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht ausschließt, wenn der Anspruch zu dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war (Bürgerliches Gesetzbuch, § 215).

Besonderheiten bei Vermieterwechsel

Wird die vermietete Wohnung während des Mietverhältnisses veräußert, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Sicherheit ein, gemäß Bürgerliches Gesetzbuch, § 566a.
Kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der ursprüngliche Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet (Bürgerliches Gesetzbuch, § 566a).
Prüfen Sie daher stets, an wen genau sich Ihre Zahlungsaufforderung richten muss, insbesondere wenn während der Mietzeit ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

Praktisches Vorgehen bei Nichtzahlung

Bleibt die Rückzahlung trotz Aufforderung aus oder erscheinen die vom Vermieter vorgenommenen Abzüge nicht gerechtfertigt, empfiehlt es sich, das Schreiben schriftlich mit angemessener Fristsetzung zu übersenden und eine Kopie sowie einen Versandnachweis aufzubewahren. Bleibt die Zahlung weiterhin aus, kommt die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs in Betracht; hierzu sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen, insbesondere zur Berechnung von Fristen und Zinsen im konkreten Fall.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

Prüfen Sie den Mietvertrag und die Wohnungsübergabe auf Datum, Zustand und etwaige Mängelprotokolle.
Fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung der Kaution samt Zinsen auf und setzen Sie eine angemessene Frist.
Verlangen Sie eine nachvollziehbare Abrechnung, falls der Vermieter Abzüge geltend macht.
Bewahren Sie alle Nachweise (Übergabeprotokoll, Fotos, Korrespondenz) sorgfältig auf.
Erwägen Sie bei fruchtlosem Fristablauf die Einschaltung eines Rechtsanwalts oder die gerichtliche Geltendmachung.

Musterschreiben: Aufforderung zur Rückzahlung der Mietkaution

[Name des Mieters]
[Anschrift des Mieters]

An
[Name des Vermieters]
[Anschrift des Vermieters]

[Ort], den [Datum]

Betreff: Aufforderung zur Rückzahlung der Mietkaution für die Wohnung [Adresse der Mietsache]

Sehr geehrte(r) [Name des Vermieters],

wie Ihnen bekannt ist, endete das zwischen uns bestehende Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung am [Datum der Vertragsbeendigung]. Die Wohnung wurde am [Datum der Übergabe] vollständig und ordnungsgemäß an Sie zurückgegeben, wie das beigefügte Übergabeprotokoll bestätigt.

Zu Beginn des Mietverhältnisses habe ich Ihnen eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von [Betrag] EUR geleistet, gemäß [Bürgerliches Gesetzbuch, § 551](/de/doc/bgb). Diese Sicherheit ist von Ihnen getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anzulegen; die daraus erzielten Zinsen stehen mir zu und erhöhen die Sicherheit.

Mir liegen keine berechtigten Ansprüche Ihrerseits vor, die einen Einbehalt der Kaution rechtfertigen würden. Ich weise vorsorglich darauf hin, dass etwaige Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gemäß [Bürgerliches Gesetzbuch, § 548](/de/doc/bgb) binnen sechs Monaten ab Rückerhalt der Mietsache verjähren.

Ich fordere Sie hiermit auf, die vollständige Kaution einschließlich der angefallenen Zinsen in Höhe von insgesamt [Betrag] EUR bis spätestens zum [Datum, z. B. zwei Wochen ab Zugang dieses Schreibens] auf folgendes Konto zu überweisen:

IBAN: [IBAN]
BIC: [BIC]
Kontoinhaber: [Name]

Sollten Sie der Ansicht sein, dass Abzüge von der Kaution berechtigt sind, bitte ich um eine nachvollziehbare, schriftliche Abrechnung mit entsprechenden Belegen bis zu demselben Termin.

Sollte die Zahlung nicht fristgerecht erfolgen, behalte ich mir vor, weitere rechtliche Schritte, einschließlich der gerichtlichen Geltendmachung meines Anspruchs, einzuleiten.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]
[Name des Mieters]

Passen Sie Beträge, Daten und Bankverbindung an Ihren konkreten Fall an und fügen Sie relevante Nachweise (Übergabeprotokoll, Fotos, Mietvertrag) bei; die Fristsetzung sollte angemessen und nachweisbar zugestellt sein.

Quellen aus dem Europaius-Korpus

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Häufige Fragen

Innerhalb welcher Frist muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Eine ausdrückliche gesetzliche Frist hierfür ist in den zugrunde liegenden Vorschriften nicht genannt; in der Praxis wird dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit zugestanden. Prüfen Sie diesen Punkt im Einzelfall bzw. lassen Sie sich beraten.

Darf der Vermieter Zinsen auf die Kaution einbehalten?

Nein, die Erträge aus der Anlage der Kaution stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit, wie sich aus Bürgerliches Gesetzbuch, § 551 ergibt.

Was passiert, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses verkauft wurde?

Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein; kann der Mieter die Kaution vom Erwerber jedoch nicht erlangen, bleibt der ursprüngliche Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet, gemäß Bürgerliches Gesetzbuch, § 566a.