Co znamená „Stavba pro bydlení“ podle zákona?
Stručná odpověď: Pro aplikaci správné sazby DPH u stavebních prací, dodání staveb nebo pozemků je klíčové určit, zda se jedná o „stavbu pro bydlení“ ve smyslu tohoto paragrafu.
Klíčová fakta
- Právní základ: § 48 zákona č. 235/2004 Sb. (Zákon o dani z přidané hodnoty) – úřední znění z e-Sbírky
- Judikatura: na § 48 odkazuje 7 soudních rozhodnutí (NS, ÚS, NSS a krajské soudy ve správních věcech), nejnovější z 12. 12. 2025
- Týká se: vlastník
- Účinnost: znění účinné od (předchozí znění: co se změnilo)
- Aktualizováno: (stav databáze zákonů a judikatury)
Paragraf 48 zákona o dani z přidané hodnoty definuje, co se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí „stavbou pro bydlení“, „stavbou bytového domu“, „stavbou rodinného domu“, „pozemkem tvořícím funkční celek“ a „obytným prostorem“, a kdy se stavba považuje za dokončenou.
V praxi
- Definice zahrnuje nejen samotné bytové a rodinné domy, ale i stavby a místnosti, které s nimi funkčně souvisejí, a obytné prostory splňující požadavky na trvalé bydlení.
- Způsob využití stavby zapsaný v registru územní identifikace je primárním kritériem pro určení, zda se jedná o bytový nebo rodinný dům.
- Dokončení stavby je definováno buď nabytím právní moci kolaudačního rozhodnutí, nebo splněním podmínek pro trvalé užívání, pokud se kolaudace nevyžaduje.
Judikatura
Jak soudy aplikují § 48
… pochyb o tom, že stavební materiál musel být jako odběrateli dodán – bez ohledu na to, kdo a kde je převzal – společnosti Rücker s.r.o.; ta jej následně mohla žalovanému vyúčtovat se sníženou sazbou daně s poskytnutými stavebními pracemi jako materiál zabudovaný do stavby rodinného domu (srov. § 36 odst. 3 písm. f/, § 48 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění účinném do 31. 12. 2007, § 36 odst. 3 písm. g/, § 48a uvedeného zákona ve znění účinném do 31. 12. 2012).
S odkazem na § 48 odst. 3 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění účinném do 31. 12. 2015 (dále jen „zákon o DPH“) dále vysvětlil, že jednotlivé sporné pozemky (zahrady) tvoří funkční celky s jednotlivými rodinnými domy, přičemž tyto rodinné domy jsou hlavním a určujícím prvkem transakce.
Podle městského soudu žalovaný nesprávně aplikoval § 48 odst. 3 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění rozhodném pro rok 2015 (ZDPH), který se na tuto věc nevztahuje. [3] Následně žalovaný znovu zamítl žalobcovo odvolání a potvrdil dodatečné platební výměry.
Co říká § 48 – Zákon o dani z přidané hodnoty
§ 48 Stavba pro bydlení
(1) Stavbou pro bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí
a) stavba bytového domu,
b) stavba rodinného domu,
c) stavba, která
1. slouží k využití stavby bytového domu nebo stavby rodinného domu a
2. je zřízena na pozemku, který se stavbou bytového domu nebo rodinného domu podle bodu 1 tvoří funkční celek,
d) obytný prostor,
e) místnost užívaná spolu s obytným prostorem podle písmene d), která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.
(2) Stavbou bytového domu se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí stavba, která
a) je zapsána v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí (dále jen „registr územní identifikace“) se způsobem využití bytový dům, nebo
b) není v registru územní identifikace zapsána, ale lze důvodně předpokládat, že do registru územní identifikace bude se způsobem využití bytový dům zapsána.
(3) Stavbou rodinného domu se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí stavba, která
a) je zapsána v registru územní identifikace se způsobem využití rodinný dům, nebo
b) není v registru územní identifikace zapsána, ale lze důvodně předpokládat, že do registru územní identifikace bude se způsobem využití rodinný dům zapsána.
(4) Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo slouží k plnění její funkce anebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není síť technické infrastruktury ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.
(5) Obytným prostorem se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání určeny.
(6) Stavba se pro účely daně z přidané hodnoty považuje za dokončenou dnem
a) nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo
b) splnění podmínek k trvalému užívání stavby, pokud se pro stavbu kolaudační rozhodnutí nevydává.
Výklad paragrafu
Související otázky
Na co si dát pozor
- Pokud stavba není zapsána v registru územní identifikace, je nutné posoudit, zda lze důvodně předpokládat její zápis se způsobem využití bytový nebo rodinný dům.
- U staveb, které slouží k využití bytového nebo rodinného domu, je důležité, aby byly zřízeny na pozemku, který s hlavním domem tvoří funkční celek.
- Při posuzování obytného prostoru je třeba ověřit, zda splňuje stavebně technické uspořádání a vybavení pro trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.
Navazující ustanovení
Totéž téma v jiných předpisech
Zákon o dani z přidané hodnoty – přehled paragrafůDaňové právoVšechny právní otázky