ECLI: ECLI:CZ:KSBR:2026:58.Co.219.2025.1 Datum: 2026-07-02 Předmět: o zaplacení 150 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání 1. žalované proti rozsudku Okresního soudu v Kroměříži ze dne 14. 5. 2025, č. j. 6 C 25/2024-98 Ustanovení: § 2002 z. č. 89/2012 Sb., § 2021 z. č. 89/2012 Sb., § 2201 z. č. 89/2012 Sb., § 2208 z. č. 89/2012 Sb., § 2302 z. č. 89/2012 Sb., § 2308 z. č. 89/2012 Sb., § 2310 z. č. 89/2012 Sb. náklady řízeníodstoupení od smlouvylhůtyvýpověď z nájmujednateldokazovánínáhrada nákladůsmlouva nájemnípředkupní právoodpovědnost za vadydlužné nájemnéodvolání
O co šlo: o zaplacení 150 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání 1. žalované proti rozsudku Okresního soudu v Kroměříži ze dne 14. 5. 2025, č. j. 6 C 25/2024-98 (§ 2002 z. č. 89/2012 Sb., § 2021 z. č. 89/2012 Sb., § 2201 z. č. 89/2012 Sb., § 2208 z. č. 89/2012 Sb., § 2302 z. č. 89/2012 Sb., § 2308 z. č. 89/2012 Sb., § 23)
1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně zavázal žalované ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci částku 150.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 12.500 Kč od , datum, do zaplacení, od , datum, do zaplacení, od , datum, do zaplacení, od , datum, do zaplacení, od , datum, do zaplacení, od , datum, do zaplacení, a s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 12.500 Kč od , datum, do zaplacení, od , datum, do zaplacení, od , datum, do zaplacení, od , datum, do zaplacení, od , datum, do zaplacení a od , datum, do zaplacení s tím, že plněním jednoho zaniká v rozsahu poskytnutého plnění povinnost druhého (výrok I.) a rovným dílem nahradit žalobci náklady řízení ve výši 59.600 Kč k rukám zástupce žalobce (výrok II.).2. Po provedeném dokazování dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalobce s 1. žalovanou podepsali dne , datum, nájemní smlouvu k pozemkům p. č. , Anonymizováno, a p. č. st. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , na kterých se nacházejí budovy bez č. p./č. e., v k. ú. , adresa, , spolu s pozemky p. č. , Anonymizováno, a p. č. st. , Anonymizováno, , na kterém se rovněž nacházela budova bez č. p./č. e. (tyto dvě nemovitosti měla paralelně pronajaty další společnost 2. žalovaného , právnická osoba, .). Všechny uvedené nemovitosti tvoří jeden uzavřený areál ve vlastnictví žalobce, který měla v nájmu nejprve pouze společnost , právnická osoba, . podle smlouvy z , datum, ; smluvní strany ji následně k žádosti nájemce ukončily dohodou a nahradily dvěma novými z , datum, . Nájem byl podle obou totožných smluv sjednán od , datum, do , datum, pro účely podnikání obou společností jakožto vnější a vnitřní skladovací prostory s měsíčním nájemným 2x 12.500 Kč (původně 25.000 Kč) splatným k pátému dni v měsíci. Smluvní strany ve smlouvách ujednaly, že žalobce nebude v rámci nájmu poskytovat žádné služby a že nájemce není oprávněn provádět stavebně-technické úpravy bez předchozího písemného svolení žalobce. Ukončení nájmu mohlo být sjednáno písemnou dohodou stran nebo ze zákonem stanovených důvodů. Pro případ prodlení nájemce s úhradou závazků vyplývajících z nájemní smlouvy ze dne , datum, se 2. žalovaný jako jejich jednatel zavázal v prohlášení ze dne , datum, tyto závazky uhradit. Žalovaná 1 adresovala dne , datum, žalobci dopis označený „odstoupení od smlouvy – ukončení nájmu“, ve kterém s odkazem na whatsappovou komunikaci z , datum, uvedla, že k , datum, odstupuje od smlouvy o nájmu skladových prostor , adresa, p. č. , Anonymizováno, pro katastrofální stav nemovitostí. Téhož dne adresovala žalobci podobný dopis také společnost , právnická osoba, ., která však neuvedla důvod žádný (věta o Covid 19 byla přeškrtnuta). V dopisech z prosince 2021, adresovaných jednak stavebnímu úřadu, jednak žalobci, se obě společnosti jednající 2. žalovaným označovaly za nájemce předmětného areálu a žádaly zjednání nápravy jeho stavu. V lednu 2022 odeslaly obě společnosti žalobci výpověď z nájmu, podle které mají smluvní strany nájemní vztah za ukončený nejpozději v tomto měsíci. Žalovaná 1 nezaplatila nájemné za rok 2021, k čemuž ji žalobce před podáním žaloby vyzval.3. Při právním hodnocení věci se pro úzkou propojenost skutkových a právních otázek ztotožnil se závěry odvolacího soudu vyslovenými v rozsudku ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, , ve věci projednávané Okresním soudem v Kroměříži pod sp. zn. , Anonymizováno, , jejímž předmětem byl spor o zaplacení nájemného za listopad a prosinec 2020 dle nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi žalobcem jako pronajímatelem a společností , právnická osoba, . jako nájemcem ohledně pozemku p. č. , Anonymizováno, a pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova bez č. p./č. e. v k. ú. , adresa, .4. Žalobce s 1. žalovanou uzavřeli dne , datum, platnou nájemní smlouvu. S nedostatky předmětu nájmu byl 2. žalovaný (jako zástupce 1. žalované i společnosti , právnická osoba, .) seznámen před podpisem původní nájemní smlouvy z ledna 2020; nyní projednávanou nájemní smlouvu uzavřel dokonce po měsíci užívání areálu.5. Skutkový stav případu společnosti , právnická osoba, . a 1. žalované se liší pouze v obsahu listin nazvaných „odstoupení od smlouvy – ukončení nájmu“. Zatímco u společnosti , právnická osoba, , Anonymizováno, není uveden důvod, v případě 1. žalované se odstoupení od smlouvy/výpověď opírá o „důvod“ katastrofální stav nemovitosti. viz fotodokumentace zaslaná Whatsup , datum, . Tento projev vůle nepovažoval soud prvního stupně za dostačující k tomu, aby vyvolal právní účinky směřující k ukončení nájemního vztahu. Jak odstoupení od smlouvy (§ 2002 o. z.), tak i výpověď (§ 2310 o. z.) by musely obsahovat konkrétní a zákonem předvídaný důvod možného jednostranného ukončení smluvního vztahu. Ze sdělení „katastrofální stav nemovitosti“ nemůže pronajímatel objektivně seznat, co mu nájemce vytýká, a to ani v kontextu s předcházející whatsappovou komunikací z , datum, , včetně dvou fotografií, které nenavazují na žádnou předchozí konverzaci a situaci nijak blíže nedokreslují. Nadto, ani následné chování obou společností prostřednictvím 2. žalovaného neodpovídalo – vyjma neplacení nájemného – tomu, že by měly nájemní vztah za skončený. V dopisech adresovaných stavebnímu úřadu i žalobci z prosince 2021 a ještě při šetření stavebního úřadu z , datum, se stále označovaly jako nájemci, žalobce dokonce oslovily s „žádostí o odstranění vad předmětu nájmu“. Takové podání by člověk průměrného rozumu neočekával od někoho, kdo se již za nájemce nepovažuje (§ 556 o. z.). Jejich počínání tak bylo nekonzistentní a matoucí a není divu, že jim žalobce nepřisuzoval význam, který jim podle žalovaných přisuzovat měl, a vzniklá nejasnost jde k jejich tíži (§ 557 o. z.).6. Nájemní vztah tedy trval po celý rok 2021, 1. žalovaná byla povinna platit žalobci nájemné bez ohledu na to, zda předmět nájmu fakticky užívala, či nikoli, popř. v jakém rozsahu či za jakých podmínek. Ač žalovaní od počátku tvrdili neuspokojivý stav předmětu nájmu, neuplatnili u žalobce právo na slevu z nájemného či jeho prominutí, resp. neučinili tak včas. Ve věci sp. zn. , Anonymizováno, , Anonymizováno, považoval odvolací soud za uplatnění uvedeného práva nájemce podání z , datum, , doručené žalobci , datum, , přičemž zjištění vad tvrdili žalovaní opakovaně v dubnu až květnu 2020; protože žalobce vznesl námitku opožděnosti takového uplatnění ve smyslu § 2208 o. z., odvolací soud se dále nezabýval případnou důvodností nároku nájemce na slevu či prominutí nájemného. Obdobný závěr učinil soud prvního stupně i v tomto řízení.7. Žaloba je tedy důvodná včetně úroku z prodlení podle smluvené splatnosti jednotlivých měsíčních nájmů ve výši stanovené právními předpisy (§ 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb.), v tomto případě 8,25 % do , datum, a 8,5 % od , datum, . Pasivní legitimace 2. žalovaného je dána jeho ručitelským prohlášením (§ 2021 o. z.); vzhledem k tomuto vztahu mezi žalovanými plněním jednoho dlužníka zaniká do výše plnění povinnost druhého (z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSSR sp. zn. Cpjf 62/73, R 2/1975).8. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal ve věci úspěšnému žalobci vůči žalovaným náhradu nákladů řízení, které tvoří soudní poplatek, odměna a paušální náhrada hotových výdajů zastupujícího advokáta za sedm úkonů právní služby.9. Proti rozsudku podala včasné a přípustné odvolání pouze 1. žalovaná. Ve vztahu mezi žalobcem a 2. žalovaným nabyl rozsudek samostatně právní moci.10. Odvolací námitky žalované však nejsou důvodné.11. Soud prvního stupně správně uzavřel, že žalobce a 1. žalovaná, za níž jednal 2. žalovaný, dne , datum, platně uzavřeli nájemní smlouvu dle § 2201 a násl. občanského zákoníku, resp. smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání (poskytnutí části výrobního a skladovacího areálu za účelem podnikání žalované), pročež se použijí zvláštní ustanovení upravená v § 2302 a násl. o. z. Na základě předmětné smlouvy se žalobce zavázal poskytnout žalované do nájmu budovy na pozemcích p. č. st. , Anonymizováno, (včetně těchto pozemků) a pozemky p. č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, a žalovaná se zavázala hradit žalobci měsíční nájemné ve výši 12.500 Kč, splatné do 5. dne příslušného měsíce. Nájem byl sjednán na dobu určitou od , datum, do , datum, .12. Žalovaná v zásadě namítá jednak, že předmět nájmu byl v tak špatném stavu, že jej nebylo možné užívat ke sjednanému účelu, pročež dle jejího názoru nájemní smlouva ani platně nevznikla, jednak, že nájemní vztah byl ukončen ke dni , datum, její „výpovědí“ ze dne , datum, .13. Není důvodná námitka, že pro vady předmětu nájmu nemohla smlouva platně vzniknout.14. Žalovaná si předmět nájmu před podpisem smlouvy řádně prohlédla, areál již v době podpisu smlouvy užívala na základě dřívější nájemní smlouvy, stav předmětu nájmu jí byl dobře znám, shledala tento stav pro sjednaný účel nájmu vyhovující, proto uzavřela nájemní smlouvu. Vady, které žalovaná p