19 Co 1454/2025-305 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Okresní soud napadeným rozsudkem zamítl žalobu v plném rozsahu (výrok I.), uložil žalobkyni zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 107 278,60 Kč (výrok II.), dále uložil žalobkyni zaplatit náhradu nákladů placených státem na účet soudu prvního stupně ve výši 2 250 Kč (výrok III.). Žalobkyně svůj nárok odůvodnila tím, že mezi účastnicemi byla dne 8. 8. 2022 uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících podnikání, jejímž předmětem byl nájem bývalé vrátnice areálu smaltovny, Anonymizováno, v , sídlo, . Téhož dne žalovaná podepsala i předávací protokol, kterým převzala předmět nájmu. Podle názoru žalobkyně tím žalovaná potvrdila, že si chce prostory pronajmout ve stavu, v jakém byly při uzavření nájemní smlouvy, tedy i bez požadovaných stavebních úprav, které žalovaná požadovala v předávacím protokole. Žalobkyně přesto byla ochotna žalovanou požadované změny realizovat, nemohla však to učinit, neboť jí v tom bylo žalovanou zabráněno. Dne 8. 12. 2022 žalovaná nájemní smlouvu vypověděla, výpověď však žalobkyně nepovažuje za platnou a trvala na tom, že nájemní smlouva skončí uplynutím výpovědní doby dne 11. 4. 2023. Žalobkyně požaduje dlužné nájemné a zálohové platby na služby spojené s užíváním prostor za měsíce říjen 2022 až březen 2023. Žalovaná uplatněný návrh neuznala, trvala na důvodnosti i platnosti okamžité výpovědi nájemní smlouvy. Uplatněný nárok je nedůvodný, neboť žalovaná uplatnila vůči žalobkyni nárok na prominutí nájemného za celé období trvání nájemní smlouvy proto, že žalobkyně neuvedla prostory do žalovanou požadované podoby a stavu tak, jak žalovaná požadovala v listině nazvané Předávací protokol. Žalovaná předmět nájmu nikdy nepřevzala, tuto vůli nikdy neprojevila a ani projevit nechtěla. Listina nazvaná jako Předávací protokol je svým obsahem ujednání stran smlouvy o tom, jak má být upraven předmět nájmu podle tam výslovně uvedených požadavků žalované. Protože žalobkyně tento závazek nesplnila, ani k datu začátku doby nájmu 1. 9. 2022, ani v následujícím období, nemohla žalovaná užívat předmětné prostory a také je neužívala. Z tohoto důvodu následně smlouvu vypověděla bez výpovědní doby. Okresní soud provedl důkazy fotodokumentací pořízenou žalovanou dne 12. 10. 2022 zachycující stav pronajatých prostor, z nichž vyplývá, že garážová vrata nebyla osazená, zdi vykazují praskliny a poškozenou omítku, v jedné místnosti je demontované umyvadlo, k požadované výměně starého WC ve špatném stavu vůbec nedošlo. Také došlo ke stržení některých příček a částečnému odstranění omítky či obkladů, aniž by byly zdi po tomto zásahu nějak začištěny či zaštukovány, totéž platí i o podlaze. Rovněž elektroinstalace nebyla zjevně ve stavu způsobilém k bezprostřednímu užívání. Soud prvního stupně tedy uzavřel, že má za prokázané, že předmět nájmu byl ještě ke dni 12. 10. 2002 pro potřeby žalované naprosto neuživatelný, když se nenacházel ve stavu, jaký žalovaná požadovala. Uvést předmět nájmu do požadovaného stavu přitom bylo povinností žalobkyně a v řízení nebylo prokázáno, že by prostory zdevastovala žalovaná. Žalobkyně řádně splnila pouze jeden z požadavků žalované z předávacího protokolu, a to odstranění turniketů. Odstranění příček dokončeno nebylo, WC nebylo vyměněno, k vymalování a úklidu nedošlo. Po právní stránce okresní soud věc posoudil tak, že mezi stranami byla uzavřena platná smlouva o nájmu prostor sloužících podnikání. Při uzavření smlouvy došlo k podpisu listiny nazvané jako předávací protokol, který ovšem podle svého obsahu není protokolem o předání předmětu nájmu, když takové jednání žalované nezachycuje. Z obsahu listiny je zřejmé, že aktuální stav předmětu nájmu žalované nevyhovuje. Tato listina je svým obsahem smluvním ujednáním o tom, že žalobkyně upraví předmět nájmu podle požadavků žalované. Okresní soud neakceptoval argumentaci žalobkyně, že žalovaná podpisem předávacího protokolu v podstatě dopředu souhlasila s aktuálním stavem pronajatých prostor a bez ohledu na to, zda budou smluvní ujednání o úpravě předmětu nájmu splněny, potvrdila, že si chce prostory pronajmout ve stavu i bez těchto úprav a případné nedostatky jsou nedostatky, které nebrání užívání předmětů nájmu. Taková argumentace je přehnaně formalistická a prakticky nedává smysl. Ze strany žalobkyně nedošlo ke splnění smluvních povinností, když předmět nájmu neuvedla do žalovanou požadovaného stavu, tedy stavu způsobilého pro zamýšlené užívání žalovanou. Žalovaná splnila svou povinnost a oznámila žalobkyni vady předmětu nájmu. Vady předmětu nájmu užívání prostoru žalovanou zcela prokazatelně znemožňovaly. Výpověď z nájmu bez výpovědní doby proto okresní soud hodnotil jako oprávněnou a řádnou a nárok žalované na prominutí nájemného za celou dobu trvání nájemního vztahu za důvodnou a vyplývající z ustanovení § 2208 odst. 1 občanského zákoníku. Z tohoto důvodu žalobu v plném rozsahu zamítl.2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalobkyně, rozsudek napadá v plném rozsahu, jako odvolací důvody uplatňuje důvody ve smyslu § 205 odst. 2 písm. b), c), d), e), f) a g) o. s. ř. a navrhuje, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě vyhoví v plném rozsahu a žalobkyni přizná plnou náhradu nákladů řízení. Vytýká mu jak nesprávné právní posouzení, tak neúplná a rozporná skutková zjištění. Tvrdí, že soud prvního stupně svévolně potlačil výslovná ujednání nájemní smlouvy uzavřené 8. 8. 2022 a přiznal předávacímu protokolu povahu dodatku, ačkoli jde jen o evidenční listinu předání a smlouvu lze měnit výlučně písemným dodatkem. Zdůrazňuje, že smlouva v čl. I odst. 1.4 a čl. XIV odst. 14.3 zachycuje prohlášení nájemce o prohlídce a úplnosti informací a že režim čl. IV odst. 4.2 a 4.4 rozlišuje vady bránící převzetí od drobných nedodělků, které nepředstavují důvod k odmítnutí převzetí ani k neplacení nájemného. Dovozuje, že žalovaný prostory převzal, čímž akceptoval jejich stav a vyloučil možnost opřít neplacení či okamžité ukončení o drobné úpravy uvedené v protokolu (turnikety, úklid, výmalba, toalety, změny příček). Podle žalobce soud bezdůvodně bagatelizoval zásadu pacta sunt servanda, zaměnil interpretační hlediska dle § 556 občanského zákoníku a nahradil jasný text smlouvy vlastním výkladem. Dále namítá, že závěr o „nezpůsobilosti“ prostor k užívání je vágní, nepřezkoumatelný a neodpovídá provedenému dokazování, neboť soud neidentifikoval konkrétní vady, jež by bránily převzetí nebo užívání, a nespojil je se smluvními povinnostmi pronajímatele. Tvrdí, že spor se redukoval na neurčité „zednické nedodělky“, ačkoli svědecké výpovědi (zejm. , jméno FO, a , jméno FO, ) měly potvrdit, že domluvené odstranění příček proběhlo a zásadní námitky žalovaného mířily primárně k elektrickému příkonu. Podle žalobce soud opomenul, že žalovaný ani přes poučení dle § 118a o. s. ř. nespecifikoval, co znamenalo „zvětšit místnosti dle předchozí domluvy“, a neunesl břemeno tvrzení ani důkazní k nemožnosti prostor užívat. Žalobce setrvale tvrdí, že prostory byly k 1. 9. 2022 uklizeny a následný nepořádek souvisel s neautorizovanými stavebními zásahy žalovaného, což však soud nepřiléhavě přičetl k tíži pronajímatele. Poukazuje na vnitřní rozpor rozsudku, který současně připouští neprokázaný rozsah „sjednaných“ úprav, a přesto na údajné nedostatky dispozic zakládá závěr o nezpůsobilosti. V rovině skutkové zdůrazňuje, že žalovaný prostory fakticky užíval, minimálně jako sklad, měl v nich uložené věci, jeho zástupci do prostor docházeli a organizovali činnosti, a v komunikaci s pronajímatelem sám přiznával, že nemá náhradní prostory a vyklizení odmítal. K právní kvalifikaci výpovědi dle § 2208 odst. 1 občanského zákoníku namítá, že nebyly včas a určitě oznámeny konkrétní vady bránící užívání a že pronajímateli nebyla poskytnuta přiměřená lhůta k nápravě; říjnová výzva z roku 2022 je podle něj neurčitá a teprve prosincová výpověď konstruuje nesourodý katalog výhrad, neodrážející obsah předávacího protokolu. Upozorňuje, že skutečným důvodem obtíží byly vlastní technologické požadavky žalovaného (šířky vstupů pro stroje, požadovaný příkon a třífázové napětí), které si měl ověřit před podpisem smlouvy a jež nelze přičítat pronajímateli. Argumentuje i ujednáním čl. 14.2 o vyloučení některých ustanovení občanského zákoníku, převzetí rizika změny okolností a potřebě restriktivního přístupu k závěrům o neplatnosti či změně smlouvy, přičemž vyzdvihuje ochranu autonomie vůle v soukromém právu. Vytýká soudu způsob hodnocení důkazů: podle něj nedůvodně preferoval výpovědi ekonomicky zainteresovaných osob žalovaného před výpovědí nestranné svědkyně , jméno FO, , a bez ověření přisoudil důkazní sílu fotografiím a videím, jejichž autenticita a lokace nebyla prokázána. V procesní rovině namítá nerovnoměrné poučování účastníků podle § 118a o. s. ř., když žalovaný byl opakovaně veden k doplnění tvrzení, zatímco žalobci nebylo poskytnuto jediné poučení, a přesto mu soud vytkl neunesení břemene tvrzení a důkazního k zásadním otázkám (uživatelný stav při předání, stav omítek, dokončení