69 Co 9/2026-140 — Krajský soud v Ostravě, pobočka Olomouc

1. Napadeným rozsudkem okresní soud rozhodl o zastavení řízení v části týkající se povinnosti žalovaného zaplatit žalobci částku 200 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z této částky od 3. 9. 2024 do zaplacení (výrok I.), a dále zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobci částku 136.300 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z této částky od 3. 9. 2024 do zaplacení (výrok II.) a uložil žalobci zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 25.817,10 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , tituly před jménem, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , advokáta (výrok III.).2. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce s tím, že jej považuje v rozsahu jeho výroků II. a III. za věcně nesprávný, neboť má především za to, že soud na základě provedeného dokazování dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním, přičemž pak soud jím učiněná skutková zjištění nesprávně právně posoudil. Za zcela nesprávný považuje závěr soudu v návaznosti na soudem konstatovanou smluvní povinnost žalovaného předložit vyúčtování skutečných nákladů na energie a služby poskytované s užíváním bytu, a to vždy nejpozději do 4 měsíců od skončení příslušného zúčtovacího období podle § 13 odst. 1, a to již jen proto, že ze soudem provedeného dokazování nevyplývá, že by žalovaný v emailových zprávách ze dne 11. 5. 2022, potažmo ze dne 19. 5. 2022 měl „učinit neúplné vyúčtování“ za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021, potažmo za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020. Za podstatnější pak žalobce shledává, že okolnost, že žalovaný ve svých emailových zprávách ze dne 11. 5. 2022, potažmo ze dne 19. 5. 2022 měl žalobci zaslat „vyúčtování, jež žalovaný obdržel pro předmětný byt od příslušného SVJ“, je ve vztahu k plnění zákonné i smluvní povinnosti žalovaného do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období doručit žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zcela bez významu. Přitom zdůraznil, že vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracované , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, - , právnická osoba, , adresa, , jako osobou odpovědnou za správu domu, v němž se nachází předmětný byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , o velikosti 4+kk, v 5. patře bytového domu č. p. , adresa, , k. ú. , adresa, , jehož nájem byl předmětem smluvního vztahu mezi žalobcem a žalovaným, pro žalovaného sice může být, avšak nemusí, být podkladem pro zpracování vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované žalobci s užíváním bytu, avšak zcela bezpochyby jej nenahrazuje, a to ani, slovy soudu, částečně či neúplně. Odlišnost vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracovaného společenstvím vlastníků jednotek pro vlastníka bytu a vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracovaného pronajímatelem (vlastníkem bytu) pro nájemce je dána již jen tím, že každé z uvedených vyúčtování obsahuje jiné náklady za jednotlivé služby, když nikoli všechny služby vyúčtovávané společenstvím vlastníků jednotek pro vlastníka bytu představují služby poskytované s užíváním bytu pro účely vyúčtování zpracovaného pronajímatelem pro nájemce. Tedy, jinak řečeno, vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracované společenstvím vlastníků jednotek pro vlastníka bytu obsahuje jiné služby, které nejsou obsaženy ve vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracovaném pronajímatelem (vlastníkem bytu) pro nájemce (např. příspěvek do fondu oprav, náklady na pojištění či správu domu a pozemku), a naopak vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracované pronajímatelem (vlastníkem bytu) pro nájemce obsahuje služby, které nejsou obsaženy ve vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracovaném společenstvím vlastníků jednotek pro vlastníka bytu (např. náklady na spotřebu plynu či elektrické energie). Výše uvedený nesprávný skutkový závěr soudu o tom, že vyúčtování skutečných nákladů za energie a služby spojené s užíváním bytu žalovaný splnil v e-mailech ze dne 11. 5. 2022 (pro období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021) a ze dne 19. 5. 2022 (pro období od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020), je nesprávný a podle žalobce se prolíná i do právních závěrů okresního soudu, když optikou výše uvedeného soud pohlížel na námitky uplatněné žalovaným proti nároku na pokutu za včasné nepředložení vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby žalovaným žalobci. Soud totiž bohužel namísto toho, aby se zabýval spíše okolností, z jakého důvodu žalovaný předložil žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby až dne 23. 7. 2024, resp. 15. 7. 2024, resp. jaká okolnost měla žalovanému bránit v tom, aby žalobci doručil řádná a včasná vyúčtování za výše uvedená období, přičemž tak žalovaný nakonec učinil pouze a jedině v důsledku toho, že žalobce podal dne 30. 4. 2024 u soudu vůči žalovanému žalobu o uložení povinnosti vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh a soud vyzval žalovaného k podání vyjádření k takové žalobě, se zabýval otázkou, že žalobce během trvání nájemního vztahu (do 31. 5. 2023) „nevznesl žádné námitky proti postupu žalovaného při provádění vyúčtování až do září 2023“. Podle žalobce přitom jakákoli případná neaktivita žalobce nemůže mít nikdy za následek ospravedlnění porušení povinnosti žalovaného řádně a včas doručit žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu; tím méně pak ospravedlňovat aplikaci korektivu dobrých mravů. Soud při vydání odvoláním napadeného rozsudku podle žalobce dále zcela pominul, že žalobce jako nájemce je v postavení slabším oproti žalovanému jako pronajímateli, navíc jako osobě znalé práva, nadto praktikujícímu advokátovi, přičemž to byl žalovaný, kdo zcela evidentně zneužil svoji profesní erudice k tomu, aby v rámci smluvního vztahu mezi žalobcem a žalovaným vytvořil nerovnováhu ve svůj prospěch. Podle žalobce nelze přehlédnout, že žalovaný, při znalosti smluvního ujednání obsaženého v čl. VI. odst. 3 Smlouvy o nájmu bytu ze dne 29. 5. 2019 (shodně též čl. VI. odst. 3 Smlouvy o nájmu bytu ze dne 23. 5. 2022), podle něhož maximální výše pokuty za porušení povinnosti doručit nájemci včas vyúčtování (rozúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu) činí částku ve výši 1.500 Kč, si musel být vědom toho, že podle uvedeného smluvního ustanovení mu po uplynutí 30 dnů již nemá hrozit dále narůstající sankce v podobě pokuty za porušení povinnosti doručit žalobci jako nájemci řádné vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu, což vedlo k tomu, že žalovaný zcela rezignoval na splnění této své povinnosti dokonce až po dobu delší než 40 měsíců (v případě vyúčtování za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020). Žalovaný tak zcela zjevně zneužil svého postavení pronajímatele a žalobci v rozporu se svojí zákonnou i smluvní povinností nedoručil do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu. Jakákoli případná neaktivita žalobce jako nájemce směřující k tomu, aby žalovaný doručil žalobci řádné vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na služby poskytované s užíváním bytu, pak ve vztahu k závažnosti porušení povinnosti žalovaného řádně a včas doručit žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na služby poskytované s užíváním bytu nehraje jakoukoli roli; tím méně pak taková případná neaktivita žalobce (kterou však soud nikterak nezkoumal, ani se jí nezabýval) může mít na následek existenci rozporu nároku uplatněného žalobcem s dobrými mravy. Uvedené se shodně vztahuje též na závěr soudu o tom, že „pokud žalovaný v řízení namítl promlčení části žalobou uplatněného nároku žalobce na částku 8.100 Kč za prodlení v období od 1. 5. 2021 do 9. 10. 2021 s předložením vyúčtování za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020, jež mělo být předloženo žalobci do 30. 4. 2021, pak soud shledal tuto námitku důvodnou, neboť žaloba ve věci byla podána dne 9. 10. 2024, tedy po uplynutí lhůty tří let dle § 629 o. z.“. Soud totiž zjevně žalobcem uplatněnou námitku rozporu žalovaným uplatněné námitky promlčení části nároku žalobce s dobrými mravy shledal nedůvodnou, ačkoli je dle názoru žalobce s ohledem na okolnosti dané věci zřejmé, že to byl žalovaný jako pronajímatel, kdo zcela rezignoval na svoji zákonnou i smluvní povinnost doručit do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na služby poskytované s užíváním bytu. Žalovaný jako osoba znalá práva a praktikující advokát tak zcela zjevně zneužil svého „lepšího“ postavení, v důsledku čehož žalobce v obecné tříleté promlčecí lhůtě neuplatnil u soudu své právo na pokutu za porušení povinnosti žalovaného doručit žalobci řádně a včas vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na