26 CO 5/2022-309 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud Praha – západ (dále jen soud prvního stupně) v záhlaví označeným rozsudkem zamítl žalobu, aby byl žalovaný povinen zaplatit žalobci 244 016 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p. a. z částky 9 654 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 408 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 7 857 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 451 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 451 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 14 451 Kč od [datum] do zaplacení, s poplatkem z prodlení ve výši 1 ‰ denně z částky 42 546 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 4 962 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 5 684 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 5 684 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 3 184 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 3 184 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 5 684 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 5 684 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p.a. z částky 5 684 Kč od [datum] do zaplacení (I.), uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému 158 850,28 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 158 850,28 Kč od [datum] do zaplacení ve výši 9,75 % p.a., do tří dnů od právní moci rozsudku (II.) a povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 87 369 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (III.), zaplatit České republice na účet Okresního soudu Praha západ na náhradě nákladů řízení státu částku 12 525 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (IV.) a žalovanému povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu Praha západ na náhradě nákladů řízení státu částku 4 175 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (V.). 2. Soud prvního stupně tak rozhodl v řízení, v němž se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 244 016 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva o pronájmu bytu ve vlastnictví žalobce [číslo] v pátém podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice] ulice, a to dne [datum], kterou bylo sjednáno nájemné ve výši 14 408 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu 4 416 Kč měsíčně. Žalovaný neuhradil platby nájemného za období květen 2014 až červenec 2016 v celkové výši 161 720 Kč a na vyúčtování záloh za služby za rok 2014 dlužil 42 546 Kč, za rok 2015 částku 4 962 Kč a na zálohách za leden až červenec 2016 částku 324 788 Kč. Žalovaný se v řízení bránil námitkou započtení proti žalovanému nároku žalobce a zároveň vzájemnou žalobou. Tvrdil, že podmínkou uzavření nájemní smlouvy bylo složení částky 250 000 Kč, jelikož byt byl ve špatném stavu a žalovaný měl provést rekonstrukci, přičemž zaplacená částka měla být následně zohledněna. Následně žalovaný uplatnil slevu z nájmu ve výši 16 462 Kč s tvrzením, že byl nucen na vlastní náklady odstranit vadu spočívající v nefunkčních odpadech, pokutu ve výši 109 000 Kč za prodlení žalobce s předložením vyúčtování zaplacených záloh a dále částku 345 508 Kč uplatněnou vzájemnou žalobou s tvrzením, že se jedná o částku, kterou investoval do zhodnocení bytu žalobce stavebními úpravami se souhlasem žalobce. 3. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla platně uzavřena nájemní smlouva k bytu [číslo] v pátém podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice] ulice, a to dne [datum], kterou bylo sjednáno nájemné ve výši 14 408 Kč měsíčně a zálohy na služby 4 416 Kč měsíčně dle evidenčního listu. Žalobce byl jako pronajímatel zastoupen na základě smlouvy o obstarání správy obytného domu [právnická osoba] s.r.o. Sjednané nájemné a zálohy na služby však žalovaný neplatil ve sjednané výši (v této části řízení mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaný částky požadované žalobcem), a sice na nájemném 161 720 Kč a na vyúčtování služeb za rok 2014 42 546 Kč, za rok 2015 4 962 Kč a za rok 2016 na zálohách částku 34 788 Kč nezaplatil, celkem tedy dluží žalobci částku 244 016 Kč. Ohledně uplatněné obrany žalovaného pak soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalovaný zaplatil před uzavřením nájemní smlouvy ve prospěch žalobce částku 250 000 Kč, avšak s ohledem na uplatněnou námitku promlčení ze strany žalobce tato částka nemohla být proti žalobcem požadovanému nároku započtena, neboť nárok žalovaného je promlčen. Dále vyšel ze zjištění, že žalovaný zaplatil celkem částku 16 462 Kč za opravu nefunkčních odpadů v bytě. Kvůli šířícímu se zápachu z vodovodních odpadů požadoval žalovaný částku 2 000 Kč jako slevu na nájemném. V řízení nebylo prokázáno, že by u bytu bylo nefunkční či chybějící zábradlí, za něž žalovaný požadoval částku 1 125,78 Kč. Dále vyšel soud prvního stupně ze zjištění, že žalovaný se obrátil na žalobce se žádostí o předložení vyúčtování za rok 2014, které mělo být doručeno do [datum] a dodáno bylo [datum], vyúčtování za rok 2015 bylo žalovanému doručeno [datum]. Žalovaný uplatnil řádně námitky proti vyúčtování za období od [datum] do [datum]. Za tato prodlení s předložením vyúčtováním požadoval zaplacení pokut v zákonné výši. Pokud jde o žalovaným uplatněnou vzájemnou žalobu, kterou se žalovaný domáhal po žalobci zaplacení částky 345 508 Kč s přísl., soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalovaný na vlastní náklady provedl zhodnocení bytu stavebními úpravami a po skončení nájemního vztahu výpovědí ze dne [datum] tyto ponechal v bytě žalobce. Provedené změny a zhodnocení bytu byly zjištěny znaleckým posudkem, přičemž částka zjištěná znaleckým posudkem přesahovala částku 345 508 Kč požadovanou žalovaným. 4. Soud prvního stupně věc právně hodnotil z pohledu ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o. z.) ve spojení s § 3074 odst. l o.z. pokud jde o platnost uzavřené nájemní smlouvy a povinnosti žalovaného platit nájemné za užívání bytu, § 2265 odst. 2 o. z. při posouzení zhodnocení pronajatého bytu, § [číslo] odst. l, 2 a 3, § 609 o. z., pokud jde o uplatněnou námitku promlčení žalobcem ve vztahu k částce 250 000 Kč požadované žalovaným, § 7 odst. L, § 8 a § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů, pokud jde o závěry týkající se uplatněných nákladů a záloh na jednotlivé služby a prodlení s plněním povinnosti předložit řádné vyúčtování a dospěl k závěru, že žalobce dostatečně prokázal jím uplatněný nárok na zaplacení dlužných částek z titulu neplaceného nájemného, nákladů na služby spojené s užíváním bytu, a to v celkem požadované částce 244 016 Kč. S placením této částky se dostal žalovaný do prodlení a proto pokud jde o nárok žalobce, tento byl uplatněn po právu. Dále se soud prvního stupně zabýval uplatněnou procesní obranou proti žalovanému nároku a dospěl k závěru, že částku 250 000 Kč, které se žalovaný domáhal z titulu bezdůvodného obohacení, částky zaplacené před podpisem nájemní smlouvy nelze přiznat, neboť byla uplatněna po uplynutí promlčecí lhůty, přičemž námitka promlčení byla žalobcem řádně a včas v řízení uplatněna. Úspěšný však byl žalovaný s jím uplatněnými nároky na zaplacení částky 16 462 Kč, když soud prvního stupně uzavřel, že odpady v domě byly nefunkční, jedná o opravy nikoli drobné, které není povinen hradit nájemce, a částky ve výši 2 000 Kč požadované z titulu slevy z nájmu za uvedenou vadu. Naopak uzavřel, že přes poučení podle § 118a odst. 3 o. s. ř. se žalovanému nepodařilo prokázat další jím tvrzenou vadu pronajímané věci, a sice nefunkční a chybějící zábradlí. Oprávněným pak shledal nárok žalovaného na zaplacení pokut za nedodržení povinnosti žalobce předložit včas řádné vyúčtování služeb, a to za roky 2014, 2015 a 2016 resp. za vadně provedené vyúčtování za období od [datum] do [datum] v celkové výši 30 415,50 Kč Celkem soud prvního stupně shledal oprávněné nároky žalovaného ve výši 58 462 Kč. Soud prvního stupně shledal oprávněným nárok žalovaného uplatněný vzájemnou žalobu z titulu bezdůvodného obohacení žalobce za zhodnocení bytu stavebními úpravami. Uzavřel, že tyto opravy a rekonstrukce provedl žalovaný se souhlasem žalobce, který po skončení nájemního vztahu nedal žalovanému pokyn k jejich odstranění. Soud prvního stupně vyšel ze zá