27 CO 99/2022-129 — Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem Okresního soudu Praha - východ ze dne 10. 2. 2022, č.j. 35 C 255/2021-68, ve znění opravného usnesení Okresního soudu Praha - východ ze dne 16. 3. 2022, č.j. 35 C 255/2021-78 (dále jen„ rozsudek soudu prvního stupně“) byla zamítnuta žaloba, kterou se žalobkyně domáhala zrušení kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum], jejímž předmětem byl převod nemovitého majetku, a to pozemku parc. č. st. 508, jehož součástí je rodinný dům [adresa] a pozemku parc. [číslo] v obci [anonymizována dvě slova] [příjmení] – [příjmení] [jméno] a katastrálním území Brandýs nad Labem, vše vedené a zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ na [list vlastnictví] a určení, že žalobkyně je vlastníkem uvedených nemovitostí (výrok I.). Dále bylo rozhodnuto, že žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení, že kupní smlouva uzavřená mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum], jejímž předmětem byl převod nemovitého majetku, a to pozemkové parcely č. st. 508, jejíž součástí je rodinný dům [adresa] a pozemkové parcely [číslo] v obci [anonymizována dvě slova] [příjmení] – [příjmení] [jméno] a katastrálním území Brandýs nad Labem, vše vedené a zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ na [list vlastnictví], je neplatná a určení, že žalobkyně je vlastníkem těchto nemovitostí, se zamítá (výrok II.). Žalobkyni byla uložena povinnost nahradit žalované náklady řízení v částce [částka], do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalované (výrok III.). 2. Rozsudek soud prvního stupně byl odůvodněn tím, že žalobkyně se podle § 1793 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“) domáhala zrušení kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum] s tím, že hodnota plnění poskytnutá žalovanou jako kupující byla v hrubém nepoměru s hodnotou převáděných nemovitostí. Současně se domáhala určení vlastnického práva žalobkyně k uvedeným nemovitostem. Žalobkyně zrušení kupní smlouvy uplatnila ve lhůtě stanovené v § 1795 o. z., když předmětná smlouva byla uzavřena dne [datum] a žaloba byla podána dne [datum]. Soud dále poukázal na § 1794 odst. 1 o. z., podle kterého právo podle § 1793 o. z. nevzniká, pokud důvod nepoměru vzájemných plnění vyplývá ze zvláštního vztahu mezi stranami, zejména pokud zkrácená strana měla úmysl plnit zčásti za úplatu a zčásti bezúplatně, nebo jestliže již nelze výši zkrácení zjistit. V řízení bylo prokázáno, že před uzavřením kupní smlouvy měla žalobkyně se žalovanou velmi dobré vztahy. Žalovaná s rodinou žalobkyni a jejímu muži pomáhala a žalobkyně učinila svobodné rozhodnutí převést na žalovanou předmětné nemovitosti, původně bezúplatně a později za kupní cenu [částka], ač věděla, že jde o jejich zlomkovou hodnotu. Žalobkyně tedy jednala s úmyslem zčásti plnit za úplatu a zčásti bezúplatně, čímž došlo k naplnění § 1794 odst. 1 o. z. a žalobkyni nevznikly nároky z neúměrného zkrácení. Na to nemělo vliv ani případné pozdější rozhodnutí žalované vrátit nemovitosti, které deklarovala před svědky. Primární petit žaloby v části týkající se zrušení kupní smlouvy byl proto zamítnut jako nedůvodný a s ohledem na akcesoritu určovacího petitu byl zamítnut i ten. Ve vztahu k eventuálnímu petitu byl shledán naléhavý právní zájem na požadovaném určení vlastnického práva k nemovitostem (viz § 985 o. z.). Určení neplatnosti kupní smlouvy je obecně možné toliko, pokud takovéto určení není pouhá předběžná otázka k jiné žalobě, a to nejen žalobě na plnění, ale také k jiné žalobě na určení, zejména vlastnického práva k smlouvou převáděné věci. Poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2003, sp. zn. 21 Cdo 58/2003 a ze dne 2. 4. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2147/99. První nárok eventuálního petitu byl zamítnut pro nedostatek naléhavého právního zájmu na požadovaném určení neplatnosti kupní smlouvy. Dále se zabýval otázkou, zda žalobkyně je vlastníkem předmětných nemovitostí z důvodu tvrzené neplatnosti kupní smlouvy pro rozpor s dobrými mravy. Konstatoval, že pokud jediným tvrzeným důvodem rozporu kupní smlouvy s dobrými mravy je hrubý nepoměr hodnot poskytnutých plnění, přičemž tento nepoměr je kryt výjimkou § 1794 o. z., nemůže pouze uvedený nepoměr způsobit neplatnost smlouvy pro rozpor s dobrými mravy. Zákonodárce v těchto případech se vznikem takového nepoměru počítal a poskytl mu ochranu. Pokud žalobkyně převedla žalované nemovitost s úmyslem plnit částečně bezúplatně, nemůže se dovolávat neplatnosti smlouvy pro rozpor s dobrými mravy a jako důvod uvádět právě tuto částečnou bezplatnost. Kupní smlouva byla uzavřena platně a žalovaná na jejím základě nabyla vlastnické právo k nemovitostem, a proto byla žaloba i ve zbytku eventuálního petitu zamítnuta. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.”) a žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, byl přiznán nárok na plnou náhradu nákladů řízení ve výši [částka]. 3. Proti rozsudku soudu prvního stupně podala včasné odvolání žalobkyně. Potvrdila, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena kupní smlouva, podle které došlo k prodeji domu [adresa] spolu s pozemkovými parcelami v obci [anonymizována dvě slova] [příjmení] – [příjmení] [jméno] žalované, která se zavázala uhradit žalobkyni kupní cenu ve výši [částka]. Žalobkyně však žádnou kupní cenu od žalované neobdržela, přestože v kupní smlouvě bylo uvedeno, že finanční plnění proběhne při podpisu kupní smlouvy. Kromě nesplnění základní podmínky uzavřené kupní smlouvy došlo podle žalobkyně k podvodnému jednání ze strany žalované v souvislosti s hodnotou převáděných nemovitostí. Poukázala na § 1793 o. z., podle kterého se může domáhat zrušení smlouvy a kromě toho i požadovat navrácení právního stavu do původního stavu tak, aby bylo následně možné provést zpět změnu na příslušném zápisu v katastru nemovitostí. Nutnost zápisu do katastru nemovitostí vyžaduje i rozhodnutí o navrácení nemovitostí zpět do vlastnictví žalobkyně. V tom spatřovala žalobkyně i naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Hrubý nepoměr mezi uvedenou cenou v kupní smlouvě, která ani nebyla uhrazena, a skutečnou hodnotou nemovitostí, může být i sám o sobě dokonce„ contra bonos mores“ a vést k absolutní neplatnosti právního úkonu. Analogicky poukázala na judikaturu v souvislosti s nepřiměřenými úroky. Poukázala na to, že zákon sice nestanovuje dolní hranici u kupní ceny, ale již na základě hrubého nepoměru v plněních jde o jednání v rozporu s dobrými mravy. V průběhu dokazování soud prvního stupně přisvědčil názoru žalobkyně, že kupní cena uvedená ve smlouvě je mnohonásobně nižší, než reálná tržní cena této nemovitosti. Přestože soud prvního stupně uznal tuto podstatnou námitku žalobkyně a současně nebylo prokázáno, že by žalovaná zaplatila kupní cenu, byla žaloba zamítnuta. Soud prvního stupně odůvodnění rozsudku postavil na tom, že na obou účastnických stranách vystupovali svědci, jejíž výpovědi byly v přímém rozporu a že podstatným a snad i jediným důkazem byl výslech svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení]. Žalobkyně namítla, že tato svědkyně před soudem lhala, neboť není pravdou, že by žalobkyně za touto svědkyní někdy v minulosti přišla, aby jí sepsala darovací smlouvu a že by jí od tohoto úkonu svědkyně [příjmení] [příjmení] zrazovala. Nesouhlasila také s tím, že by se později žalobkyně na tuto svědkyni obrátila s již vyhotoveným textem kupní smlouvy a že jí pak svědkyně měla vysvětlovat, že je vhodné mít kupní smlouvu i smlouvu o zřízení věcného břemene v jedné listině. Žalobkyně tvrdila, že se o záměru převést své nemovitosti na žalovanou s touto svědkyní nikdy neradila a nedovedla si vysvětlit, proč svědkyně takto vypovídala. Dále namítla, že v rámci [anonymizováno] a asistenční pomoci žalované ve vztahu k žalobkyni i jejímu manželovi za tyto služby žalované hradila, dokonce jí zapůjčila osobní automobil a nemůže souhlasit s tím, že by darování domu v hodnotě několika miliónů korun mělo být kompenzací za takovéto asistenční služby. Žalobkyně nikdy neměla úmysl plnit jen z části za úplatu, anebo bezúplatně, a ani se nikdy nevzdala svých práv a neprohlásila, že souhlasí s neúměrnou nízkou cenou. Soud prvního stupně nesprávným způsobem zhodnotil nejenom provedené důkazy, ale i nesprávně vyložil § 1793 o. z. Žalobkyně neměla a nemá žádný jiný hodnotný majetek a vzhledem k jejímu věku i [anonymizováno] stavu je odkázána na pomoc jiných osob. Jestliže žalovaná poté, když se jí podařilo převést majetek žalobkyně do jejího vlastnictví, přestala za žalobkyní docházet, jde nepochybně o takové jednání, které lze hodnotit jako jednání v rozporu s dobrými mravy. Jestliže se žalovaná nadále o žalobkyni nestará a neposkytuje jí slíbené služby, lze takovýto postoj hodnotit spíše v neprospěch žalované, která sice v řízení uvedla, že žalobkyně jí sama za tyto služby nabídla převod domu, ale pokud tyto služby j