28 CO 40/2022-148 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Kladně (dále jen„ soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem zamítl žalobu na určení, že je žalobce vlastníkem podílu o velikosti ½ k pozemku parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], objekt k bydlení, v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaného na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ podíl na nemovitosti“, výrok I.), a žalobci uložil povinnost zaplatit žalovaným na nákladech řízení 15 300 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalovaných (výrok II.). 2. V odůvodnění svého rozsudku soud prvního stupně uvedl, že žalobce tvrdil, že je vlastníkem podílu na nemovitosti, vlastníkem druhého podílu o velikosti ½ byl v minulosti jeho syn [jméno] [příjmení]. Podíl jeho syna koupil v exekuční dražbě 1. žalovaný, ten nabídl žalobci odkoupení takto získaného podílu za kupní cenu 200 000 Kč splatnou po 3 500 Kč měsíčně. Žalobce také tvrdil, že má problémy se zrakem, není dobrý čtenář a nevyzná se v nemovitostech, proto požádal 1. žalovaného, aby mu přečetl přinesené listiny, ten je interpretoval tak, že žalobci prodává svůj podíl, nikoliv, že je to opačně. Žalobce mu důvěřoval, listiny podepsal, žalovaný [číslo] na něj navíc vyvíjel nátlak, hrozil, že do nemovitosti nastěhuje skinheady, žalobce měl obavy o své zdraví a život. V polovině května 2020 byla žalobci doručena výzva k vyklizení nemovitosti. Žalobce vůbec nevěděl, že podepsal i smlouvu o finančním leasingu, a také nevěděl, že v kupní smlouvě ze dne [datum] je 1. žalovaný kupující podílu žalobce. Tyto smlouvy označil žalobce s ohledem na popsané jednání 1. žalovaného za absolutně neplatné podle § 588 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“), žalobce se dovolal této neplatnosti dopisem ze dne [datum] s tím, že byl uveden v omyl a došlo ke zneužití jeho tísně, nezkušenosti a snížené gramotnosti. Stejným dopisem, který byl žalovanému [číslo] doručen [datum], též od smluv odstoupil. Žalobce dále tvrdil, že s účinky ke dni [datum] byla jako vlastník nemovitosti zapsána v katastru nemovitostí 2. žalovaná, převod podílu na nemovitosti však považuje žalobce za účelový. Došlo k němu krátce po jeho odstoupení od smluv s 1. žalovaným a žalovaná [číslo] nemohla být v dobré víře. Rozporoval také, že by 2. žalovaná zaplatila kupní cenu z vlastních finančních prostředků. 1. žalovaný namítal, že se nejprve pokoušel o společné užívání nemovitosti s žalobcem, to však nebylo po technické stránce možné. Proto mu nabídl svůj podíl ke koupi a z důvodu nedostatku finančních prostředků na straně žalobce bylo dohodnuto, že naopak on prodá svůj podíl 1. žalovanému, poté mu bude platit symbolické nájemné a za nějakou dobu v případě dostatku finančních prostředků odkoupí nemovitost zpět. Smlouvy měl žalobce k dispozici již od [datum], kupní cenu 200 000 Kč mu 1. žalovaný zaplatil při podpisu kupní smlouvy v hotovosti. Žalobce se nemohl domnívat, že je to on, kdo podíl kupuje, neboť neplatil ani kupní cenu, ani daň z nemovitosti, navíc obdržel oznámení katastrálního úřadu o provedení vkladu. 1. žalovaný kontaktoval v březnu 2020 žalobce s upozorněním na končící lhůtu k odkupu, žalobce reagoval, že si toho je vědom. Poté byla [datum] zaslána výzva k vyklizení, byli na něm už i domluveni, včetně zajištění náhradního bydlení pro žalobce, ten však poté sdělil, že se nebude stěhovat a podal tuto žalobu. 2. žalovaná k žalobě uvedla, že vlastnické právo k nemovitosti nabyla na základě kupní smlouvy uzavřené s 1. žalovaným dne [datum], s právními účinky vkladu práva téhož dne, o zpochybňování vlastnického práva 1. žalovaného žalobcem nevěděla, byla informována jen o užívání nemovitosti žalobcem bez právního důvodu, přičemž v katastru nemovitostí nebyla zapsána žádná poznámka spornosti či informace o zahájení soudního řízení. 3. Soud prvního stupně dospěl po provedeném dokazování k následujícím skutkovým zjištěním. Žalobce jako prodávající a 1. žalovaný jako kupující podepsali kupní smlouvu o převodu podílu na nemovitosti datovanou dne [datum], takto jsou (včetně jejich postavení jakožto smluvní strany) uvedeni tučným písmem na první straně této listiny. Kupní cena byla sjednána na 200 000 Kč, žalobce se zavázal předat 1. žalovanému předmět koupě protokolárně. Podpis žalobce je úředně ověřen dne [datum]. Rovněž dne [datum] je datována i smlouva o finančním leasingu, kde je žalobce označen jako nájemce a 1. žalovaný jako pronajímatel a kterou se 1. žalovaný zavázal přenechat žalobci k užívání nemovitost a žalobce se zavázal platit nájemné ve výši 3 500 Kč měsíčně. Smlouva byla uzavřena na dobu dvou let ode dne, kdy nastanou právní účinky vkladu vlastnického práva 1. žalovaného k podílu na nemovitosti, zároveň bylo sjednáno oprávnění žalobce žádat prodej nemovitosti od 1. žalovaného, výzvu k prodeji byl žalobce oprávněn učinit do dne splatnosti poslední splátky nájemného. Podpis žalobce byl rovněž úředně ověřen dne [datum]. Žalobce a 1. žalovaný dále podepsali protokol o předání nemovitosti, který tvoří přílohu smlouvy o finančním leasingu. 1. žalovaný zaplatil dne [datum] žalobci kupní cenu 200 000 Kč, žalobce v době od dubna 2018 do května 2020 hradil 1. žalovanému měsíčně částku 3 500 Kč identifikovanou tímtéž variabilním symbolem, který je uveden ve smlouvě o finančním leasingu. K vkladu vlastnického práva podle výše uvedené kupní smlouvy ve prospěch 1. žalovaného došlo k [datum], jako vlastník byl 1. žalovaný zapsán v katastru nemovitostí i ke dni [datum]. Podíl o velikosti ½ na nemovitosti nabytý v exekuční dražbě vedené proti povinnému [jméno] [příjmení] nabyl 1. žalovaný příklepem ze dne [datum] 1. žalovaný byl označen jako účastník v souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru uděleného [datum] [stát. instituce] týkajícím se rodinného domu [adresa] v obci [anonymizováno] žalovaný vyzval žalobce k vyklizení nemovitosti do 15 dnů dopisem ze dne [datum] s tím, že žalobce jej k prodeji do [datum] nevyzval, výzva k vyklizení byla žalobci doručena. Dopisem ze dne [datum], který byl 1. žalovanému doručen [datum], namítl žalobce neplatnost smluv (kupní a leasingové) a současně od nich odstoupil. Dne [datum] uzavřeli žalovaní kupní smlouvu o převodu nemovitosti za kupní cenu 500 000 Kč, v čl. 2 této smlouvy 1. žalovaný prohlásil, že jeho vlastnické právo k nemovitosti není zpochybňováno žádnou třetí osobou. 2. žalovaná zaplatila kupní cenu převodem z účtu [datum], právní účinky vkladu vlastnického práva pro 2. žalovanou nastaly [datum]. 4. Soud prvního stupně naproti tomu neměl za prokázané, že 2. žalovaná nebyla v okamžiku podání návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti v její prospěch v dobré víře. Žalobce tuto skutečnost pouze tvrdil, přičemž břemeno důkazní leží na jeho straně. Soud prvního stupně jej proto poučil podle § 118a odst. 3 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), žalobce se v návaznosti na toto poučení dovolával své informační nouze a na to navazující vysvětlovací povinnosti žalovaných. Soud prvního stupně neshledal v poměrech nyní projednávané věci podmínky k žalobcem navrženému postupu s tím, že v okamžiku podpisu kupní smlouvy mezi žalovanými a podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí ve prospěch 2. žalované byl v katastru nemovitostí zapsán jako jediný vlastník 1. žalovaný, zároveň nebyla v katastru nemovitostí zapsána poznámka spornosti či záznam o podání žaloby zpochybňující vlastnické právo 1. žalovaného, který navíc v textu kupní smlouvy 2. žalovanou výslovně ujistil, že nikdo jeho vlastnické právo nezpochybňuje. Za popsaných okolností nespatřoval soud prvního stupně žádný důvod pro zpochybnění zákonné domněnky dobré víry 2. žalované ve stav zápisů v katastru nemovitostí týkajících se nemovitosti. 5. Soud prvního stupně posoudil zjištění skutečnosti podle § 80 o. s. ř. a § 984 odst. 1 o. z., a uzavřel, že vůči 1. žalovanému nesvědčí žalobci naléhavý právní zájem na určení jeho vlastnického práva, neboť v době před podáním žaloby byla v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník nemovitosti pouze 2. žalovaná. Ve vztahu ke 2. žalované soud prvního stupně uzavřel, že nabyla věcné právo k nemovitosti za úplatu od 1. žalovaného, který byl v okamžiku podání návrhu na vklad vlastnického práva 2. žalované do katastru nemovitostí veden v tomto veřejném seznamu jako vlastník, a její dobrá víra ve správnost zápisu nebyla zpochybněna. Při splnění všech zákonných podmínek dle § 984 odst. 1 o. z. je dle názoru soudu prvního stupně zcela nerozhodné, zda byl 1. žalovaný skutečně vlastníkem nemovitosti či nikoliv. 6. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal jejich náhradu plně úspěšným žalovaným. Tyto náklady spočívají v odměně advokáta za 4 úkony právní služby po 1 500 Kč (z tarifní hodnoty 10 000 Kč podle § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., dále jen „advokátní tarif“) učiněné do okamžiku vstupu 2. žalované do řízení, a dále za 3 úkony právní služby kalkulované z odměny 1 500 Kč již za dva žalova