11 CO 246/2021-169 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvého stupně vyhověl žalobě a nahradil projev vůle žalované uzavřít s žalobcem kupní smlouvu, podle níž žalovaná převede své vlastnické právo k pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. [část obce], obci [obec], do vlastnictví žalobce za kupní cenu 74 230 Kč (výrok I) a dále uložil žalované povinnost zaplatit žalobci náklady řízení v částce 34 459,54 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku na účet zástupce žalobce (výrok II). 2. V odůvodnění rozsudku dospěl soud k závěru, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. [část obce], na kterém leží zemědělská stavba bez č. p./č. e., a tato stavba dále leží na pozemku p. č. st. [číslo] v k. ú. [část obce]. Původním vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo] byla společnost [právnická osoba], přičemž v důsledku projektu přeměny této obchodní společnosti ze dne 9. 3. 2021 došlo k přechodu rozsáhlého majetku na žalovanou (tehdy pod obchodním jménem [právnická osoba]), a součástí tohoto majetku byl i předmětný pozemek p. č. st. [číslo]. V současné době je jako vlastník tohoto pozemku zapsaná žalovaná. Pozemek je zatížen zástavním právem pro [anonymizována tři slova] na základě zástavní smlouvy ze dne 30. 11. 2020. Žalobce svými dopisy ze dne 7. 5. 2021 a 14. 5. 2021 uplatnil předkupní právo k předmětnému pozemku odkazem na § 3056 o. z., se současným návrhem kupní smlouvy. Žalovaná však tyto výzvy nepřevzala. Předkupní právo dále žalobce uplatnil e-mailem zaslaným advokátní kanceláři JUDr. [jméno] [příjmení], který jménem žalované uvedl, že existenci předkupního práva žalobce neuznává. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], znalkyně v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí – byla zjištěna cena zemědělské stavby bez čísla popisného/čísla evidenčního, nacházející se na pozemcích st. [číslo] a st. [číslo] ve výši 74 230 Kč. 3. Pokud jde o právní posouzení věci, soud prvého stupně aplikoval ustanovení § 3056 odst. 1 věta prvá o. z., podle kterého vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Soud prvého stupně dále odkázal na aktuální judikaturu Nejvyššího soudu (např. sp. zn. 22 Cdo 3407/2015 nebo 22 Cdo 1952/2019), podle které v případech zákonného předkupního práva (tedy i předkupního práva podle § 3056 o. z.) je s ohledem na absenci podrobnější úpravy výkonu věcného předkupního práva namístě použití ustanovení o smluvním předkupním právu (§ 1140 a násl. o. z.). Soud prvého stupně dospěl k závěru, že přechod vlastnického práva k pozemku p. č. st. [číslo] ze společnosti [právnická osoba] na žalovanou projektem přeměny společnosti je ustanovením § 2144 odst. 2 o. z. presumovaným jiným způsobem nabytí vlastnického práva, na jehož podkladě má žalovaná povinnost nabídnout žalobci předmětný pozemek ke koupi. Soud prvého stupně se dále vypořádal s argumentací žalované, že realizací předkupního práva nedojde k okamžitému sjednocení vlastnictví, kdy stavba se nachází na dvou pozemcích, a v této souvislost odkázal na závěry vyjádřené v rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1952/2019, podle kterého judikatura Nejvyššího soudu vychází ze závěru, podle něhož se stavba stane součástí pozemku, na kterém se nachází z převážné části, ve vztahu k přesahům stavby na další pozemky se použijí ustanovení o přestavku potud, že jejich podmínky splněny budou, a nebo nebudou, ale i v takovém případě je stavba součástí pozemku, na kterém převážně leží. Ustanovení § 3056 až § 3058 se použijí ve vztahu k pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby. To mimo jiné znamená, že se zakládá zákonné předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z. mezi vlastníkem stavby a vlastníkem toho pozemku, na kterém je převážná část stavby, a to bez ohledu na to, zda vzhledem k přesahům stavby na další pozemky budou splněny podmínky pro použití ustanovení o přestavku. V posuzovaném případě dospěl soud prvého stupně k závěru, že převážná část zemědělské stavby bez č. p./č. e. leží na pozemku p. č. st. [číslo]. Stavba by se proto v případě nabytí vlastnictví žalobce k pozemku p. č. st. [číslo] měla stát součástí tohoto pozemku. Tomuto postupu nemůže bránit ani existence zástavního práva banky k pozemku p. č. st. [číslo], na jehož obsahu se případným přechodem na žalobce ničeho nemění. Úvahy o možnosti či nemožnosti scelování parcel p. č. st. [číslo] a [číslo] pokládal soud prvého stupně za nadbytečné, neboť nemají žádný význam pro toto řízení. Soud prvého stupně proto ze všech těchto důvodů shledal existenci zákonného předkupního práva žalobce a jeho právo jej realizovat formou žaloby na nahrazení projevu vůle žalované uzavřít s ním kupní smlouvu (§ 161 odst. 3 o. s. ř.). Soud prvého stupně proto žalobě vyhověl, když přihlížel rovněž k tomu, že kupní cena byla stanovena na základě znaleckého posudku, reflektuje skutečnou a obvyklou cenu pozemku a navíc tato skutečnost byla mezi stranami učiněna nespornou. 4. Výrok o nákladech řízení odůvodnil soud prvého stupně ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., tedy kritériem úspěchu ve věci, přiznal úspěšnému žalobci náklady soudního řízení, které podrobně popsal odkazem na jednotlivé úkony a další náklady v souladu s vyhláškou č. 177/1996 Sb., advokátní tarif. 5. Žalovaná ve včasném odvolání proti rozsudku soudu prvého stupně uplatnila odvolací důvod spočívající v nesprávném právním posouzení věci (§ 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř.), neboť skutkový stav byl mezi účastníky nesporný. Má za to, že spornou je v řízení pouze otázka existence předkupního práva žalobce k pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] v případě odlišného vlastnictví stavby a pozemku nabytého přechodem vlastnického práva přeměnou obchodních společností, na němž současně vázne zástavní právo. Odkaz na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3407/2015 nepovažuje za přiléhavý, neboť Nejvyšší soud v tam posuzované věci řešil určení vlastnického práva a práva odpovídající věcnému břemeni a uložení povinnosti převést vlastnické právo k pozemkům na základě předkupního práva bylo toliko alternativně vymezeným předmětem řízení. Nejvyšší soud se v rozhodnutí věnuje primárně otázce dobré víry při vydržení práva odpovídajícího věcnému břemeni a k předkupnímu právu toliko konstatuje, že v případech zákonného předkupního práva (tedy i předkupního práva dle § 3056 o. z.) bude namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu, což je závěr žalovanou nezpochybňovaný. Nejvyšší soud v této souvislosti uvedl, že dle § 2143 o. z. povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. V posuzovaném případě však žalovaný neuzavřel (ani nehodlal uzavřít) kupní smlouvu s koupěchtivým. Zákonné předkupní právo nemůže být soudy aplikováno mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku za situace, kdy pouze nedošlo k dohodě o uzavření kupní smlouvy mezi těmito stranami, přičemž vlastník pozemku neuzavřel kupní smlouvu s třetí osobou (koupěchtivým). V této souvislosti tedy odvolatel zdůrazňuje, že žalovaná neuzavřela žádnou kupní smlouvu ani s koupěchtivým, ani sama koupěchtivým nebyla, přičemž v takovém případě zákonné předkupní právo nevzniká. Za nepřiléhavý považuje rovněž odkaz na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1952/2019, neboť v tomto řízení se jednalo o uložení povinnosti uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnického práva ke stavbě na pozemcích jiného vlastníka. Nejvyšší soud dospěl k právnímu závěru, že zákonné předkupní právo dle § 3056 odst. 1 o. z. je dáno mezi vlastníkem stavby a vlastníkem toho pozemku, na kterém je převážná část stavby. Tento právní závěr žalovaná nezpochybňuje. Podstata argumentace žalované, kterou soud prvého stupně zcela přešel, tkví v tom, že v daném případě výkon tvrzeného předkupního práva nemůže vést ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby. Případ posuzovaný Nejvyšším soudem vykazuje dvě zásadní skutkové odlišnosti oproti projednávané věci. Jednak rozdíl od projednávaného případu spočívá v tom, že účastníci nabyli stavbu kupní smlouvou jako koupěchtiví nikoli v důsledku přechodu části jmění při přeměně obchodní společnosti, a jednak v projednávané věci je pozemek žalované zatížen zástavním právem, zatímco žalobcova stavba je právně volná. Považuje za nesprávný závěr soudu, že existence zástavního práva banky nemůže bránit uplatnění předkupního práva, neboť tento právní závěr je v rozporu s ustanovením § 35 odst. 7 vyhlášky č. 357/2013 Sb., katastrální vyhláška, podle které není přípustné slučovat parcely nebo části parcel, pokud jsou u parcel evidovány různé údaje o právech, ale především pak z ustanovení § 3060 o. z., podle kterého zatěžuje-li věcné právo stavbu nebo pozemek, nestane se stavba součástí pozemku, pokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje. V této souvislosti odkázal odvolatel na závěry vyplývající z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2979/2018, ž