15 CO 294/2021-137 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala vyklizení pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [část obce], jehož součástí je stavba [adresa] (rodinný dům), a pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [část obce], jehož součástí je stavba bez č. p. (garáž) a pozemku parc. [adresa] a parc. [číslo] vše v k. ú. [část obce] v obci [obec]. Uvedl, že dle informací z katastru nemovitostí je žalobkyně vlastnicí těchto nemovitostí, které užívali a stále užívají žalovaní. Poukázal na obsah nájemní smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci žalobkyně a 1. žalovaným dne 30. 9. 2019 a na to, že nájemce dlouhodobě neplatí sjednané nájemné. Zjistil, že právní předchůdci žalobkyně – [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří nemovitosti koupili od dcery žalovaného, z důvodu neplacení nájemného dali 1. žalovanému výpověď z nájmu a ta byla žalovanému doručena 1.6.2020. Uvádí se v ní, že žalovaný dluží nájemné od ledna 2020 do dubna 2020 ve výši 89 200 Kč, což je zvlášť závažný způsob porušení povinností nájemce, proto je nájem vypovídán dle § 2291 o. z. bez výpovědní lhůty. Zároveň byl ve výpovědi žalovaný poučen, že je oprávněn dle § 2286 odst. 2 o. z. podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpověď žalovaný převzal 1. 6. 2020, její přezkoumání nenavrhl ani nepodal námitky, žalovaní ale přes opakované výzvy odmítli nemovitosti vyklidit. 2. Soud prvního stupně poukázal na náležitosti nájemní smlouvy a výpovědi z nájmu dle § 2286 a § 2291 o. z. a dovodil, že nájemní smlouva je platná ve smyslu § 2235 a násl. o. z. Měl ale za to, že právo nájemce jako slabší smluvní strany musí být vyváženo tím, že musí být informován o svém právu domáhat se soudního přezkumu výpovědi z nájmu včetně lhůty pro podání žaloby. Žalovaný byl ale poučen pouze o právu domáhat se přezkoumání výpovědi soudem, nikoliv o lhůtě, v níž tak může učinit dle § 2290 o. z. Dále soud prvního stupně uvedl, že je oprávněn i v řízení o vyklizení nemovitostí zabývat se platností výpovědi z nájmu, proto ji přezkoumal, a dospěl k závěru, že pokud výpověď neobsahuje všechny formální náležitosti, neboť absentuje poučení o zákonné dvouměsíční lhůtě pro podání žaloby o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, je výpověď neplatná. Neplatnost vyplývá z § 588 o. z. a je dána rozporem s veřejným pořádkem. V dané věci tedy výpověď z nájmu nemohla mít za následek skončení nájemního vztahu a žalovaní nejsou povinni nemovitosti vyklidit. 3. Soud prvního stupně také zmínil, že žalovaní se bránili vyklizení nemovitostí i tvrzením o neplatnosti kupní smlouvy ze dne 20. 4. 2019, jíž dcera 1. žalovaného nemovitosti prodala [anonymizováno]. [příjmení] a [anonymizováno]. [příjmení]. Tato původní vlastnice Bc. [jméno] [příjmení] proto zahájila řízení o určení neplatnosti kupní smlouvy, avšak pro nezaplacení soudního poplatku bylo toto řízení zastaveno. Soud prvního stupně se vyjádřil i k procesní otázce, kterou řešil – důvodnost omluvy neúčasti zástupce žalovaných při ústním jednání a uzavřel, že žaloba je nemůže být úspěšná vzhledem k neplatnosti výpovědi z nájmu. V souladu s tím rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení. 4. Ve včasném odvolání žalobkyně nesouhlasila se závěrem soudu prvního stupně o tom, že výpověď z nájmu, kterou žalovanému dali její právní předchůdci, je neplatná. Uvedla, že poučovací povinnost nájemce zakotvená v § 2286 odst. 2 o. z. byla ze strany soudu prvního stupně interpretována extenzivně, a tento výklad nemůže obstát s ohledem na obsah předmětného ustanovení. Výpověď byla tedy učiněna v souladu se zákonem, původní vlastníci dostáli všem svým povinnostem i co do obsahu výpovědi a nelze dospět k závěru, že by výpověď byla neplatná. Upozornila také, že dle § 574 o. z. platí, že na právní jednání by se mělo hledět spíše jako na platné než jako na neplatné a i pokud by snad byl názor soudu prvního stupně o neplatnosti výpovědi správný, mohlo by se maximálně jednat o neplatnost relativní, nikoliv absolutní. Pokud jde o další souvislosti ochrany práv slabší strany, nemůže být po pronajímateli požadováno, aby nájemci poskytoval právní poradenství zejména za situace, kdy se na jeho úkor nájemce bezdůvodně obohacuje a brání vlastníkovi ve výkonu vlastnického práva. Žalovaní ostatně žádným způsobem platnost výpovědi nerozporovali, ze všech okolností je zřejmé, že si byli vědomi zániku nájmu a snažili se pouze o oddálení rozhodnutí ve věci. Žalobkyně žádala, aby byl napadený rozsudek změněn tak, že žalobě bude zcela vyhověno. Doplnila ještě, že přes své přesvědčení o tom, že přezkoumávaná výpověď z nájmu je platná, z opatrnosti po vydání napadeného rozsudku vypověděla nájem žalovaného další výpovědí, která byla jeho právnímu zástupci doručena 14. 10. 2021 a rovněž byla zaslána přímo 1. žalovanému, který však písemnost nepřevzal. To považovala žalobkyně za skutečnost dle § 205a písm. f) o. s. ř. a domnívala se, že s ohledem na zásadu § 154 odst. 1 o. s. ř. by měl případně odvolací soud žalobě vyhovět na základě této další výpovědi. 5. Žalovaní uvedli, že považují rozsudek soudu prvního stupně za věcně správný, řádně odůvodněný a plně se s ním ztotožňují. Poukázali na to, že prodej nemovitosti organizoval pan [příjmení], jemuž se podařilo nemovitosti získat a právní předchůdci žalobkyně fakticky jsou jen nastrčené osoby. Navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. 6. Odvolací soud poté napadený rozsudek přezkoumal včetně předchozího řízení a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné, neboť soud prvního stupně, i když dostatečně zjistil a popsal skutkový stav, rozhodl na základě nesprávného právního posouzení věci ve smyslu § 205 odst. 1 písm. g) o. s. ř. 7. K procesní otázce vyvolané obsahem odvolání žalobkyně dodává odvolací soud, že se nezabýval platností či neplatností další výpovědí z nájmu, kterou žalobkyně nájem vypověděla opětovně vzhledem k závěru napadeného rozsudku o neplatnosti předchozí výpovědi. Je zřejmé, že pro jednání o platnosti či neplatnosti další výpovědi v odvolacím řízení nejsou splněny podmínky vzhledem k nepoužitelnosti dosavadních výsledků řízení (§ 95 odst. 2 o.s.ř.). 8. Pokud jde o skutková zjištění a závěry soudu prvního stupně, odvolací soud odkazuje zcela na odůvodnění napadeného rozsudku a souhlasí i s tím, že nájemní smlouva uzavřená mezi právními předchůdci žalobkyně a 1. žalovaným je platná – dodává, že předmětem nájmu byly dle smlouvy pozemkové parcely se stavbou rodinného domu a garáží a výslovně bylo ujednáno, že účelem nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce a členů jeho rodiny, a že předmět nájmu bude využíván výhradně k bydlení. Nájemní vztah, případně jeho zánik se tedy řídí zvláštními ustanoveními o nájmu bytu a nájmu domu dle § 2235 a násl. o. z. 9. Žalovaný nepopíral, že nájemné nehradí, a odvolací soud zjistil, že před tím, než mu právní předchůdci žalobkyně doručili výpověď z nájmu, jej vyzvali prostřednictvím svého zástupce k nápravě závadného stavu, tedy k úhradě dlužného nájemného dopisem ze dne 6. 4. 2020. Žalovaného v dopisu vyzvali k zaplacení dlužného nájemného za období od ledna 2020 do března 2020 ve výši 66 900 Kč do 10 dnů od doručení výzvy s upozorněním, že může být přistoupeno k výpovědi z nájemní smlouvy dle § 2291 o. z. bez výpovědní doby. Výzvu převzal 1. žalovaný dne 9. 4. 2020. 10. Soud prvního stupně správně uzavřel, že výpověď z nájmu má formu a náležitosti dle § 2286 o. z. a dle zjištění odvolacího soudu splňuje i náležitosti dle § 2291 odst. 3 o.z., neboť výpovědi předcházela výzva k odstranění závadného chování. Ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. se vztahuje ke všem typům výpovědi pronajímatele z nájmu a upravuje výslovně, že výpověď musí obsahovat poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky nebo podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Zároveň stanoví, že pokud toto poučení ve výpovědi chybí, je výpověď neplatná - jde přitom o absolutní neplatnost dle § 588 o. z. V přezkoumávané věci žalobkyně postupovala dle § 2291 o. z., tedy vypověděla nájemní poměr bez výpovědní doby, neboť nájemce neplatil nájemné více než tři měsíce. Výpověď má všechny náležitosti dle § 2286 o.z., a to i poučení dle odst. 2 tohoto ustanovení, a splňuje i náležitosti dle § 2291 odst. 3 o.z. Již z toho vyplývá, že smysl zákona pronajímatel naplnil tím, jak výpověď z nájmu formuloval. 11. Na rozdíl od požadavků na účinnou a platnou výpověď z nájmu danou pronajímatelem nájemci dle § 2286 a § 2291 odst. 3 o. z. ale zákon neukládá pronajímateli povinnost poučit nájemce o lhůtě k podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Takovou možnost zákon formuluje jako právo nájemce v § 2290 o.z. a na rozdíl od výše uvedených ustanovení z něho nelze dovodit, že by nedostatek poučení o lhůtě k podání žaloby nájemcem měl za následek neúčinnost nebo neplatnost výpovědi z nájmu. 12. Soud prvního stupně takový následek dovodil ze zásady ochrany nájemce jakožto slabší smluvní strany, takový výklad je ale d