11 CO 66/2023-1367 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvého stupně uložil žalované zaplatit žalobcům částku 992 093,21 Kč s úroky z prodlení (výrok I), žalobu zamítl do částky 52 872,85 Kč s úroky z prodlení (výrok II), řízení zastavil do částky 202 241,54 Kč s úroky z prodlení (výrok III) a žalované uložil zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 35 601,84 Kč (výrok IV). Rozhodnutí odůvodnil tím, že měl prokázané, že účastníci jsou spoluvlastníky domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], společně s dalšími pěti spoluvlastníky, kdy žalobci náleží spoluvlastnický podíl 5/6 a zbylým spoluvlastníkům po [číslo]. Ve 2. a 3. NP domu se nacházejí tři byty. V přízemí domu se nachází [anonymizováno] obchod s přilehlými prostorami. V 1. PP se nacházejí sklepy a kotelna, na půdě se nachází též prádelna. V období od září 2006 do května 2012 užíval byty žalobce, který je pronajímal a po jejich opuštění nájemníky je uzamkl. Žalobce dále pronajímal reklamní plochu na průčelí budovy od ledna 2009 do května 2012 za částku 1 158 Kč ročně. Žalovaná užívala celé přízemí, tzn. drogistický obchod s přilehlými prostorami, pracovnou v zadním traktu, a kotelnu v suterénu. Obvyklé nájemné za nebytové prostory činilo měsíčně v roce 2006 částku 18 855 Kč, v roce 2007 částku 19 317 Kč, v roce 2008 částku 19 858 Kč, v roce 2009 a 2010 částku 21 109 Kč, v roce 2011 částku 21 426 Kč a v roce 2012 částku 21 833 Kč. Obvyklé nájemné za všechny tři byty činilo měsíčně v roce 2006 částku 6 449 Kč, v roce 2007 částku 9 990 Kč, v roce 2008 částku 13 390 Kč, v roce 2009 částku 16 884 Kč, v roce 2010 částku 20 143 Kč, v roce 2011 a 2012 částku 24 010 Kč. Tvrzení žalované, která popírala užívání tzv. zadního traktu v přízemí, je nevěrohodné. Žalovaná jím popřela své předchozí tvrzení. Rozsah užívání uvedla znaleckému ústavu, který z tohoto údaje při zpracování posudku vycházel. Tvrzení bylo vyvráceno též místním šetřením, při němž bylo zjištěno, že zadní prostor je opraven, vybaven nábytkem a elektronikou. Prostor byl zamčený, klíče od něj měla vedoucí prodejny [jméno] [příjmení]. Svědci [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] vypověděli, že žalovaná užívá celé přízemí. Předtím, než žalovaná koupila spoluvlastnický podíl na nemovitostech, užívala je podle nájemní smlouvy ze dne 7. 7. 1997. Rozsah užívání byl podle čl. I odst. 2 vymezen ve výpočtovém listě ze dne 9. 1. 1996, dle něhož žalovaná užívala též sklady. Soud uzavřel, že žalovaná užívá i zadní trakt, tedy celé přízemí i s kotelnou. Nic na tom nemění znalecký posudek znalce z oboru bezpečnosti práce [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 3. 1. 2022, podle kterého je před kanceláří rozbitá podlaha a na dveřích chybí kování, což může znamenat, že žalovaná porušuje právní předpisy na úseku BOZP, nikoli že by prostory neužívala. Nikdo z dalších spoluvlastníků nemovitost neužívá. Žalovaná užívá spoluvlastnické podíly [jméno] a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] na základě smlouvy o tichém společenství ze dne 30. 12. 2004. Výši obvyklého nájemného bytů a nebytových prostor soud zjistil ze znaleckého posudku společnosti [právnická osoba] Jelikož ke znaleckému posudku neměli výhrady ani účastníci, soud od výslechu znalce podle § 127 odst. 1 o. s. ř. upustil. Dopisem ze dne 18. 11. 2014 projevila žalovaná vůli započíst vůči žalovaným pohledávkám a pohledávce žalobce na zaplacení 291 523 Kč s přísl. žalované ve věci sp. zn. [spisová značka], vše z důvodu nadužívání nebytových prostor za období od 1. 3. 2005 do 21. 5. 2012 v celkové výši 1 538 730,60 Kč, svou pohledávku ve výši 1 687 000 Kč na náklady vynaložené na opravu prostor v domě s odkazem na uvedený znalecký posudek. Znalecký posudek srovnává zjištěnou cenu domu před a po žalobcem tvrzených stavebních úpravách - roce 2001 rozšíření rozvodu plynu, WAV ve skladu, zabudování kouřovodu, oprava podlahy skladu, výměna 2 zárubní, oprava vnitřních omítek, rozšíření rozvodu vody, montáž WC s umyvadlem a výměna dveří ze skladu za okno s mříží, v roce 2003 výměna 2 oken za plastová + okenní mříž, protiplísňový nátěr stěny, zateplení a dřevotřískové ostění s polystyrenovou vložkou a v roce 2004 zrekonstruování sklepních prostor a instalace nové kotelny. Rozdíl zjištěných cen je 1 036 993 Kč, k tomu 650 000 Kč za rekonstrukci kotelny. Souhlas s provedením stavebních prací na č. l. 1042 se netýká prací, které měly být provedeny do 15. 10. 2004. Žalovaná neprokázala, že stavební úpravy provedla, ani že k tomu měla souhlas žalobce. Žalovaná užívala nemovitosti dříve na základě nájemní smlouvy ze dne 7. 7. 1997, v jejímž čl. VII je sjednáno, že nájemce není oprávněn v pronajatých nebytových prostorách provádět stavební úpravy, které podléhají stavebnímu povolení či ohlášení podle stavebního zákona bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Žalovaná se stala spoluvlastníkem nemovitostí ke dni 15. 10. 2004 na základě kupní smlouvy. Ve věci vedené pod sp. zn. [spisová značka] podala žalovaná dne 9. 5. 2006 vzájemný návrh, v němž mj. zmínila, že v průběhu doby, kdy nemovitosti užívala, provedla celou řadu úprav, vlastním nákladem a za souhlasu většinového spoluvlastníka, kdy náklady jsou ve výši cca 500 000 Kč, přičemž tuto částku lze upřesnit až na základě znaleckého posudku. Stavební úpravy nijak nepopisuje. Podáním ze dne 15. 10. 2007 uvedla, že byla do 15. 10. 2004 v nájemním vztahu s žalobcem a během nájemního vztahu provedla se souhlasem pronajímatele„ mnoho stavebních, udržovacích a modernizačních prací.“ Protože výše vypořádání technického zhodnocení se určuje v cenách obvyklých ke dni skončení nájemního vztahu, nelze jednostranně stanovit konečnou výši pohledávky žalované za žalobcem, jedná se nejméně o 500 000 Kč, navrhla ustanovení znalce ke stanovení výše obvyklých cen„ za provedené úpravy, zhodnocení a modernizaci pronajaté věci ke dni 15. 10. 2004“ a domáhala se uložení nespecifikované částky, kterou dodatečně upřesní. Dále zmínila, že na základě pravomocného stavebního povolení provádí od konce roku 2005 zásadní modernizaci společné věci a navrhla uložení povinnosti žalobci k zaplacení nespecifikované peněžní částky zjištěné soudem podle pozdějšího upřesnění. V podání ze dne 10. 6. 2013 spisu sp. zn. [spisová značka] žalovaná odhadla žalovanou výši své pohledávky za opravy a úpravy dříve pronajaté věci na 950 000 Kč, po výzvě soudu ze dne 17. 7. 2013 uvedla, že vzájemným návrhem uplatněnou částku definitivně označuje ve výši 950 000 Kč. V usnesení krajského soudu ze dne 4. 5. 2018 na č. l. 508 zmíněného spisu se mj. konstatuje, že vzájemný návrh žalované neobsahuje všechny zákonné náležitosti ve smyslu § 79 odst. 1 o. s. ř., když kromě nedostatečného vylíčení rozhodujících skutečností spočívajících ve vymezení provedených prací na společné nemovité věci není uvedena konkrétní částka, které se žalovaná po žalobci z tohoto titulu domáhá, a proto je soud povinen dle § 43 o. s. ř. vyzvat žalovanou k odstranění vad podání. Žalovaná na výzvu usnesením ze dne 17. 8. 2018 odpověděla podáním ze dne 11. 9. 2018, přičemž ani zde není vylíčení provedených stavebních prací. Po právní stránce soud vyšel z § 123, § 136 odst. 1 a § 137 odst. 1 obč. zák. Poukázal na judikaturu Nejvyššího soudu, že peněžitá náhrada za užívání věci bez právního důvodu musí být poskytnuta ve výši zpravidla obvyklého nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě a čase a za srovnatelných podmínek. Užívá-li spoluvlastník bez právního důvodu společnou věc nad rámec svého spoluvlastnického podílu, je povinen vydat to, oč se takovým užíváním obohatil, ostatním spoluvlastníkům podle pravidel o vydání bezdůvodného obohacení (§ 451 a násl. obč. zák.). Pro závěr, zda žalobce, který se s dalšími spoluvlastníky na užívání věci nedohodl a ani on či soud o tom nerozhodl, má právo dle § 451 odst. 2 obč. zák., bylo třeba zjistit, jaký ekonomický užitek mohou nemovitosti (jejich části) spoluvlastníkům souhrnně vynést. Tento ekonomický užitek je nejlépe vyjádřen obvyklým nájemným. V nemovitostech jsou ekonomicky využitelné tři byty, jejichž užitnou hodnotu realizoval žalobce, neboť je pronajímal, kontroloval a držel k nim výhradní přístup, který z jejich užívání vylučoval ostatní spoluvlastníky. Další ekonomicky využitelnou částí nemovitostí jsou nebytové prostory, v nichž byla prodejna žalované s kancelářemi a dalším příslušenstvím, jejichž ekonomickou hodnotu realizovala žalovaná. K realizaci ekonomické hodnoty věci došlo i pronájmem reklamní cedule, z níž výnosy přijal žalobce. Aby mohl být korektně vyjádřen„ rámec spoluvlastnického podílu,“ v němž jsou spoluvlastníci oprávněni nemovitosti užívat, resp. realizovat jejich užitnou hodnotu, je třeba sečíst potencionální výnosy v podobě obvyklého nájemného z bytů, obchodu a místa pro reklamu a tento souhrn vynásobit spoluvlastnickými podíly účastníků. Výsledek soud zanesl do tabulky, kde vyrovnání představuje rozdíl mezi rozsahem užívání odpovídajícím spoluvlastnickému podílu žalobce a skutečným rozsahem užívání. Žalovaná sice učinila