13 CO 22/2023-177 — Krajský soud v Plzni

1. Shora citovaným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 74 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 16. 10. 2019 do zaplacení, to vše ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok II). Soud shledal žalobní návrh na zaplacení slevy z kupní ceny podle ust. § 2106 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku za opodstatněný, neboť předmět koupě vykazoval vadné plnění, jež mělo charakter podstatného porušení smlouvy, s nímž má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Žalovaní jako prodávající nemovitost věděli o vadě střechy, na níž žalobce jako kupujícího neupozornili, přičemž vada byla žalobci úmyslně zatajena. Rozsah poškození střechy byl takového rázu, že prodávající věděli nebo museli rozumně předpokládat, že by si žalobce při jeho znalosti nemovitost nekoupil, respektive by ji koupil za jinou cenu (ust. § 2002 odst. 1 občanského zákoníku). Posuzovanou vadu soud nepovažoval za vadu nápadnou a zjevnou, ale označil ji jako částečně skrytou, jež sice existovala v době převzetí nemovitosti kupujícím, nicméně její rozsah vyšel najevo až dodatečně, konkrétně byl popsán až ve znaleckém posudku [anonymizováno] [příjmení]. Vada byla prodávajícím vytčena včas. Soud neměl za to, že vadu střechy musel žalobce zjistit při vynaložení obvyklé pozornosti, neboť z výpovědi soudního znalce [příjmení] [příjmení] vyplynulo, že z ulice byla k vidění jen poškozená místa, ale i on sám by rozsah poškození z ulice nemohl odhadnout. K tomu, aby bylo vidět druh nebo míru poškození – bylo podle znalce třeba – podívat se na střechu zblízka. Bez podrobné prohlídky odborníkem, nešlo zjistit charakter a rozsah poškození střechy. Tato vada, podle soudu, nemohla být tedy odhalena obvyklou pozorností kupce, který je ve stavebním oboru laikem. Jestliže byla vada seznatelná jen pro znalce, pak jí nelze považovat za nápadnou. Na uvedeném závěru nic nemění výpovědi svědků [příjmení] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří si ze zahrady všimli, že střecha není v dobrém stavu. Soud měl tedy za to, že žalobce obvyklou pozornost při koupi nemovitosti jí věnoval, když z výpovědi žalobce a jeho manželky bylo zjištěno, že si před koupí prohlédli byt, garáž, přičemž na půdu je nikdo nezval a o opravě střechy žalovaní nemluvili, stejně jako o slevách za vadu věci. O vadě střechy a nutnosti její opravy se žalobce dozvěděl až po zaplacení kupní ceny. Soud dále vysvětlil, jaká kritéria v posuzovaném případě považuje za rozhodná při stanovení přiměřené výše slevy, proč ve věci pro stanovení výše slevy nezpracoval znalecký posudek a nakonec výši slevy stanovil odhadem tak, že výše slevy odrážela cenu za opravu střechy. Náklady na opravu střechy představovaly částku 223 216 Kč a při počtu tří bytových jednotek vycházela na každou z nich částka 74 405 Kč. Přiznal-li soud slevu z kupní ceny v částce 74 000 Kč, v souladu s upraveným požadavkem žalobce, vyčíslení slevy bylo na úrovni minimální, neboť lze předpokládat, že při stanovení ceny nemovitosti se závadou a bez ní, byl by rozdíl markantnější, jak vyplynulo z již provedeného znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení]. Pokud žalovaní žádali použití na úhradu slevy finančních prostředků z fondu oprav, považoval soud tento požadavek za irelevantní. Rozhodnutí o nákladech řízení bylo postaveno na ust. § 142 odst. 2 o. s. ř., když žádný z účastníků neměl ve věci převažující úspěch, respektive soud poukázal i na okolnosti případu, jež by odůvodňovaly aplikaci ust. § 150 o. s. ř. na rozhodnutí o nákladech řízení účastníků. 2. Ve včasném odvolání vyjádřili žalovaní nesouhlas s tímto rozhodnutím. Poukázali na to, že mezi účastníky není sporné, zda předmět prodeje byl stižen vadou střešní krytiny, sporné je však to, zda žalovaní žalobce o vadě informovali, jaký měla vada charakter, a zda byla zjistitelná při obvyklé obezřetnosti kupujícího. Žalovaní setrvali na svém tvrzení, že před koupí nemovitosti informovali žalobce – v rámci prohlídky nemovitosti – o špatném stavu střešní krytiny a nutnosti opravy střechy. Žalovaní vyloučili, že by žalobce výslovně ujistili, že střechou do nemovitosti nezatéká nebo že by vadu střešní krytiny žalobci zatajili. Žalovaní o této vadě v době prodeje věděli, ale až po prodeji jim bylo dalšími vlastníky bytových jednotek v nemovitosti – panem [příjmení] [příjmení] a [anonymizováno] – sděleno, že se bude provádět oprava střechy (bylo hovořeno o termínu opravy a nákladech na opravu). V té době byl již byt žalovaných prodán. Podle žalovaných je absurdní, aby v situaci, kdy vada střešní krytiny byla nápadná, zřejmá a viditelná na pohled, aby dle verze žalobce mu výslovně tvrdili, že do střechy nezatéká nebo aby vadu zatajili, jak shledal soud. Vada byla nápadná, zjevná a seznatelná pouhým pohledem. O viditelnosti vady střešní krytiny ze zahrady hovořil svědek [příjmení], znalec [příjmení] [příjmení] nebo svědci [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení]. Žalobce měl být schopen při zachování obvyklé pozornosti zjistit vadu střešní krytiny. Soud chybně – především na základě nesprávného výkladu výpovědi [anonymizováno] [příjmení] – vadu střešní krytiny vyhodnotil jako částečně skrytou. Takový závěr o charakteru vady je v rozporu s provedenými důkazy, pokud by byly hodnoceny v celém kontextu jejich obsahu. Žalovaní připustili, že celý rozsah poškození střešní krytiny nebyl viditelný ze zahrady, část poškození krytiny tak mohla být kvůli členitosti střechy zakrytá, ale žalobce si mohl střechu prohlédnout z vikýře. Ten však nedbal svých práv v takové míře, kterou zákon předpokládá. Žalobci nebránilo nic v tom, aby si střechu zkontroloval, případně i za účasti odborníka. Půda byla přístupná, avšak žalobce odmítl prohlídku z půdy provést. Tím nezachoval potřebnou míru opatrnosti a obezřetnosti. Pokud byla vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy, respektive mohl-li ji žalobce zjistit při náležité prohlídce věci, jež mu byla umožněna, jde tento stav podle ust. § 1917 občanského zákoníku k tíži žalobce jako kupujícího. Žalobce tak nemá práva z vadného plnění, i s ohledem na ust. § 1107 občanského zákoníku, když věc převzal se závadami, které mohl a měl zjistit, zvláště, je-li žalobce osobou s technickým vzděláním (ust. § 4 odst. 2 občanského zákoníku). Žalovaní také z hlediska hodnocení jednotlivých výpovědí poukázali na rozpory ve výpovědi žalobce, na nesprávný výklad soudu výpovědi [anonymizováno] [příjmení] a na nevěrohodnost výpovědi svědka [příjmení] [příjmení], s nímž měli dříve rozpory ohledně transparentnosti vedení účtu fondu oprav a placení příspěvků do fondu oprav. Žalovaní nesouhlasili ani se způsobem vyčíslení slevy, jež neměla být odvozena od vynaložených nákladů na opravu střechy. Od soudem vyčísleného nároku by podle žalovaných měla být odečtena částka 42 000 Kč, kterou žalobce převzal na účtu fondu oprav k době převodu bytové jednotky. S uvedenou argumentací navrhli žalovaní změnu napadeného rozsudku na zamítnutí žaloby a přiznání jim práva na náhradu nákladů za řízení před soudy obou stupňů. 3. Žalobce, jenž se ztotožnil s odůvodněním napadeného rozsudku, navrhl jeho potvrzení a přiznání mu náhrady nákladů odvolacího řízení. Nesouhlasil s odvolací argumentací žalovaných, kterou hodnotil jako nekorespondující s obsahem provedeného dokazování, zvláště, pokud jde o výpověď [anonymizováno] [příjmení]. Tvrzení žalovaných překrucují fakta. Naopak nevěrohodní byli žalovaní, když nepravdivost jejich sdělení o nevědomosti o vadě střechy, prokázaly svědecké výpovědi [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], jako dalších spoluvlastníků domu. Ve vazbě na uvedené odkázal žalobce rovněž na obsah kupní smlouvy, v níž se tvrdí, že prodávajícím (žalovaným) nejsou známy žádné vady, na které by měl být kupující (žalobce) upozorněn. Žalovaní nedokázali rozumně tento rozpor s jejich tvrzeními v řízení vysvětlit a nevěrohodně se žalovaní vyjadřovali rovněž k údajné slevě z kupní ceny před podpisem kupní smlouvy. Soud prvního stupně se podle žalobce zcela přesvědčivě vypořádal s námitkami žalovaných, které jsou nyní opakovány v podaném odvolání. 4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení mu předcházející (ust. § 212, § 212a o. s. ř.), přihlédl k podáním účastníků, a po projednání věci dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. 5. Kupní smlouvou ze dne 16. 7. 2019 zakoupil žalobce od žalovaných bytovou jednotku za 2 750 000 Kč, smlouva byla sepsána formou notářského zápisu, přičemž vklad vlastnického práva byl proveden 23. 8. 2019 s právními účinky vkladu ke dni 1. 8. 2019. Kupní cena byla uhrazena 26. 8. 2019 z notářské úschovy. Ze sjednané kupní smlouvy nevyplývá, že by předmět koupě trpěl vadami. Z článku IV smlouvy lze seznat prohlášení prodávajících, že na předmětu převodu nejsou známy žádné skryté vady, na které by měli prodávající kupujícího upozornit. 6. Žalovaní jako prodáv