95 Co 66/2026-307 — Krajský soud v Ústí nad Labem

1. Okresní soud svým rozsudkem uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 100 730 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), zamítl žalobu pro částku ve výši 121 122 Kč (výrok II.), žalobkyni stanovil povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 11 841 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného (výrok III.), rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Děčíně na náhradě nákladů řízení částku, Anonymizováno, 2 361,82 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.) a že žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Děčíně na náhradě nákladů řízení částku 1 964,18 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok V.).2. Okresní soud rozhodoval o žalobě, kterou se žalovaná domáhala zaplacení částky 221 852 Kč. Podle žaloby žalobkyně se žalovaným dne , datum, uzavřela nájemní smlouvu o nájmu domu a pozemku v katastrálním území , kat. území, , a to na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2024 s měsíčním nájemným 20 000 Kč a měsíční zálohou na služby 5 900 Kč. Předtím, již dne 14. 6. 2023 proběhla prohlídka nemovitosti žalovaným a realitní makléřkou, která pronájem zprostředkovávala a žalovaný neměl ke stavu nemovitosti žádné výhrady. Dne 26. 12. 2023 odeslal žalovaný e-mail žalobkyni, kterým oznámil ukončení nájmu ke dni 27. 12. 2023 a dne 28. 12. 2023 žalobkyně obdržela klíče. Žalovaný podle žaloby neuvedl žádný platný důvod k výpovědi. Žalobkyně dne 28. 12. 2023 stav nemovitosti zkontrolovala a zjistila, že nemovitost jeví známky poškození, je v dezolátním stavu a chybí některé vybavení. Žalobkyně oznámila věc na policii, následně nalezla některé chybějící věci na půdě. Žalobkyně však i nadále postrádá následující vybavení nemovitosti: 2 ks přímotopů, vysavač , Anonymizováno, , dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1 ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová vč. kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot , Anonymizováno, , pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory), černá tabule, vodní dýmka, celkem v hodnotě 59 730 Kč. Poškození nemovitosti spočívalo v prolomené zdi ve vstupní chodbě, kde byla umístěna kamna, poškození zdi v obývacím pokoji, které bylo způsobeno vytržením přímotopů ze zdi a dále poškození zdi v obývacím pokoji, které bylo způsobeno navrtáním řady hmoždinek po celé délce zdi. Hodnota poškození činila 30 000 Kč. Dále byla poškozena koupelnová skříňka vyvrtáním dvou děr, kdy hodnota poškození činí 3 000 Kč. Rovněž nefungovala elektřina v důsledku nadměrné spotřeby elektřiny a vypálení kabelů, za opravu elektroinstalace zaplatila žalobkyně částku 20 122 Kč. Nemovitost se nacházela ve značně zanedbaném stavu, kdy žalobkyně zaplatila za úklid, broušení a malování, jakož i odvoz odpadu částku 9 000 Kč. Žalobkyně dále po žalovaném požaduje částku 160 000 Kč na dlužném nájemném za období leden 2024 až srpen 2024, tedy za období po opuštění předmětu nájmu z důvodu neplatné výpovědi s tím, že na nedoplatek nájemného použila jistotu ve výši 60 000 Kč. Žalobkyně tedy celkem požaduje částku 221 852 Kč (nájemné 100 000 Kč a náhradu škody 121 852 Kč).3. Žalovaný se žalobou nesouhlasí. Uvádí, že nájemní smlouva byla uzavřena dne , datum, na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2024, avšak nemovitost mu byla zpřístupněna až o deset dní později, přestože nájemné za září uhradil v plné výši již při podpisu smlouvy. Nebyl sepsán žádný předávací protokol, stav nemovitosti neodpovídal inzerovaným fotografiím a vybavení bylo částečně nefunkční či poškozené. Po nastěhování žalovaný zjistil řadu vad – nefunkční spotřebiče, závady na elektroinstalaci, poškozené vybavení, problémy se septikem a klimatizací, které omezily užívání nemovitosti. Instalace klimatizace si vyžádala vyklizení horních pokojů od září do listopadu, kdy žalovanému vzniklo právo na slevu z nájemného. Koncem listopadu 2023 došlo k zahoření kamen, v důsledku něhož bylo ohroženo zdraví žalovaného a jeho přítelkyně, škvára a uhlí vytékající z kamen poškodily pračku. V prosinci 2023 došlo k poruše trouby a varné desky, což znemožnilo běžné bydlení. Žalobkyně nereagovala včas na výzvu k nápravě, a proto žalovaný dne 26. 12. 2023 nájem vypověděl okamžitě dle smlouvy a § 2266 o. z. Žalobkyně po výpovědi nemovitost inzerovala a vstupovala do ní, čímž podle žalovaného sama uznala platnost výpovědi. Žalovaný proto neuznává nárok na nájemné za období leden až srpen 2024. Po skončení nájmu žalobkyně nevrátila peněžitou jistotu ve výši 60 000 Kč, ačkoliv k tomu byla opakovaně vyzvána. K tvrzené škodě žalovaný uvádí, že žádné věci neodcizil ani nepoškodil, a absence předávacího protokolu znemožňuje prokázání škody. Policie navíc nezjistila žádné protiprávní jednání. Žalovaný považuje žalobu za účelovou a navrhuje, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl.4. Okresní soud zjistil, že dne , datum, se účastníci se dohodli na nájmu pozemku parc. č. , parcelní číslo, , jehož součástí stavba je stavba č. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , parcelní číslo, a pozemku parc. č. , parcelní číslo, , vše v katastrálním území , kat. území, , obec , obec, , přičemž nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2024, nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč měsíčně a záloha na služby ve výši 5 900 Kč měsíčně. Nemovitost byla pronajata za účelem bydlení jako plně vybavená a zařízená s odkazem na přílohu, kterou tvoří fotografie. Jistota byla sjednána ve výši 60 000 Kč a žalovaný ji složil , datum, . Před nájmem proběhla v roce 2020 rekonstrukce chaty. Před uzavřením nájemní smlouvy proběhla prohlídka předmětu nájmu, které byla přítomna realitní makléřka , jméno FO, a žalovaný se svou přítelkyní , jméno FO, , předmět nájmu byl v bezvadném stavu, nevykazoval poškození a žalovaný a jeho přítelkyně neměli žádné připomínky. E-mailovou zprávou ze dne 25. 8. 2023 sdělila žalobkyně žalovanému stav měřidel. Předmět nájmu byl žalovanému zpřístupněn před počátkem doby nájmu. S bytem byly pronajaty 2 ks přímotopů, vysavač , Anonymizováno, , dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová vč. kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot , Anonymizováno, , pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory), černá tabule, vodní dýmka. Dle smlouvy byla nemovitost pronajata jako zařízená. Tím, že pračka byla v průběhu nájmu odstraněna, žalovaný zamezil, aby pračka byla ohledána a zjištěn její faktický stav. Komunikace mezi žalobkyní a žalovaným (WhatsApp, e-mail) neobsahuje žádnou zmínku o vzplanutí kamen ani o poškození pračky. Před skončením nájmu žalovaný odstranil údajně rozbité talíře, popraskané nádobí, poškrábané teflonové pánve, když nemovitost byla pronajata s kuchyňským vybavením, které ale při skončení nájmu v nemovitosti chybělo. Žalovaný na místě zanechal původní sporák, který byl v pořádku, pouze odpojený od elektrické sítě a bez ovládacích knoflíků, které byly později vyměněny. Nefunkční byla pouze elektroinstalace. Dne 26. 12. 2023 žalovaný zaslal žalobkyni e-mail, ve kterém uvedl, že ukončuje nájem bez výpovědní lhůty ke dni 27. 12. 2023, a to s ohledem na nepřijatelné a bezcitné chování a neplnění povinností pronajímatele, kdy podmínky, do kterých ho žalobkyně dostala, neumožňují základní předpoklad pro život, ve smyslu bydlení. Vytkl žalobkyni, že již měsíc nefunguje kuchyňská linka a se žalobkyní není možné navázat kontakt, žalobkyně nereaguje na navržené termíny opravy. Vytýká žalobkyni její problémové jednání při hrazení nájemného. Rovněž nechala žalobkyně žalovaného v zimě měsíc bez funkční kuchyně, tudíž nebylo možno naplnit základní lidskou potřebu, připravit si jídlo. Rovněž žalovaného připravila o možnost zapojit si či vestavět něco sám, když žalobkyně trvala na záručním razítku prodejce. Rovněž žalobkyni vyzval k vrácení zálohy, rovněž požádal o vrácení částky 300 eur za to, že mu žalobkyně předala nemovitost o 10 dní později. Žalovaný dále uvedl, že žalobkyni zašle klíče poštou. O zaslání klíčů poštou nebylo mezi účastníky sporu. Žalobkyně si e-mail přečetla a na základě něj do nemovitosti vstoupila 28. 12. 2023. Z policejního spisu vyplývá, že fotodokumentace a ohledání bylo provedeno 28. 12. 2023. Žalobkyně poté sjednala opravu elektroinstalace, která proběhla na jaře roku 2024 a sjednala úklid. V nemovitosti chyběly následující movité věci: 2 ks přímotopů, vysavač , Anonymizováno, , dřevěný stůl odkládací, 2 ks konzolí na záclony, 4 ks antik záclon, 1ks stropní svítidlo, automatická pračka, kávovar, kamna litinová včetně kouřovodů, 2 postele z masivu, 2 matrace, kuchyňský robot , Anonymizováno, , pojízdné topidlo na plyn a elektřinu, část kuchyňského vybavení (talíře, příbory) a vodní dýmka. Podle okresního soudu se žalobkyni nepodařilo prokázat chybějící černou tabuli. Dle znaleckého posudku , jméno FO