247 C 45/2018-188 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se domáhal uložení povinnosti žalovanému zaplatit částku specifikovanou ve výroku I. tohoto rozsudku s tam uvedeným příslušenstvím, a to z titulu vydání bezdůvodného obohacení, a to s následujícími tvrzeními. [země] je vlastníkem pozemků parc. [číslo] o výměře [výměra] – zastavěná plocha a nádvoří, a parc. [číslo] o výměře 2 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. [územní celek], [územní celek] (dále též jako„ předmětné pozemky“). Žalovaný je vlastníkem budovy [adresa] postavené mj. na předmětných pozemcích. Žalovaný v období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 užíval předmětné pozemky bez právního důvodu a za užívání neuhradil žalobci ničeho, čímž se bezdůvodně obohatil. Výše bezdůvodného obohacení v rozhodném období činí 1 048 Kč/m2/rok, tj. za užívání 603 m2 požaduje žalobce částku 631 944 Kč. Vyšel ze znaleckého posudku znaleckého ústavu [obec] [anonymizována dvě slova] – [ulice] [anonymizováno] [obec], [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], vypravovaného v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 2112 C 41/2015. 2. Žalovaný uznal, že užíval v roce 2016 pozemky ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu. Nesouhlasil s výší požadovaného bezdůvodného obohacení – uvedl, že by mělo být vyjito z výše bezdůvodného obohacení dovozeného znalkyní [příjmení] [jméno] [příjmení]. 3. Žalobce je vlastníkem předmětných pozemků (výpis z katastru nemovitostí a informace o pozemku). Žalovaný se stal - na základě příklepu dnem 23. 10. 2013 v souladu s potvrzením o nabytí vlastnictví předmětu dražby ze dne 21. 1. 2014 - vlastníkem budovy [adresa] (dále jako„ předmětná stavba“) postavené m. j. na předmětných pozemcích (protokol o dražbě, potvrzení o nabytí do vlastnictví, výpis z katastru nemovitostí). Stavba se nachází v centru [územní celek] [anonymizováno] (důkaz m. j. fotografií na č. l. 14 verte). Žalobce vyzval žalovaného k úhradě žalobní částky dopisem doručeným žalovanému 13. 11. 2018 s lhůtou k úhradě do 15. 12. 2018 (výzva s doručenkou). 4. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení] z 7. 7. 2014 [číslo] – [rok], vypracovaného na základě usnesení Krajského soudu v Brně, pobočka ve Zlíně, č. j. 60 Co 177/2014-183, soud zjistil, že pro období od 1. 1. 2011 do 18. 7. 2011 u předmětných pozemků znalkyně určila obvyklé nájemného: a) z násobku výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě – 924 Kč/m2/rok; b) z ceny pozemku pomocí míry kapitalizace (7 procent), při užití cenové mapy – 898 Kč/m2/rok; c) z ceny pozemku podle Naegeliho metody třídy polohy – 948 Kč/m2/rok. Znalkyně neužila metodu porovnávací. 5. Ze znaleckého posudku JUDr. [příjmení] z 5. 5. 2017 [číslo] s doložkou podle § 127a o. s. ř. soud zjistil, že znalkyně dospěla k závěru, že obvyklé nájemné u jiných pozemků zastavěných stejnou stavbou žalovaného ([číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 494 m2 a části pozemku [anonymizováno] – ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 1,58 m2) (dále jako„ pozemky zastavěné stejnou stavbou“) činilo 859 Kč/m2/rok v období od 21. 1. 2014 do 31. 12. 2015, přičemž znalkyně vyšla výlučně z cenové mapy pozemků za použití míry kapitalizace 5 procent z ceny pozemku uvedeného na cenové mapě. 6. Ze znaleckého posudku z 14. 12. 2017 [číslo] [rok] znalkyně [titul] [jméno] [příjmení], vypracovaného jako znalecký posudek revizní v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 221 C 34/2016 - ve spojení s výslechem této znalkyně v souzené věci (247 C 45/2018) - soud zjistil, že znalkyně dovodila obvyklé nájemné u pozemků zastavěných stejnou stavbou pro rok 2016 výši 869 Kč/rok/m2, 2015 – 863 Kč/m2/rok, 2014 – 860 Kč/m2/rok, přičemž znalkyně použila metodu porovnávací s mírou kapitalizace 5 % z ceny pozemku. 7. Ze znaleckého posudku vypracovaného znaleckým ústavem [právnická osoba], vypracovaného ve věci vedené zdejším soudem pod sp. zn. [číslo] [spisová značka], soud zjistil, že znalecký ústav dospěl k závěru o obvyklém nájemném u pozemků zastavěných stejnou stavbou ve výši 857 Kč/m2/rok pro období od 2016 do 2018. 8. Z revizního znaleckého posudku [anonymizována tři slova] při [anonymizována dvě slova] [obec] [anonymizována dvě slova] – [anonymizováno] univerzity [obec] (dále jako„ znalecký ústav“) – vypracovaného na základě usnesení Městského soudu v Brně č. j. 2112 C 41/2015-188 – soud zjistil, že znalecký ústav dovodil obvyklé nájemné u předmětných pozemků pro rok 2014 – 1 004 Kč/m2/rok a pro 2015 – 1 048 Kč/m2/rok, přičemž znalecký ústav aplikoval metodu porovnávací při míře kapitalizace ve výši 5 procent z ceny pozemku. 9. Z výslechu znaleckého ústavu (srov. přepis zvukového záznamu výslechu znaleckého ústavu) soud zjistil výši obvyklého nájemného předmětných pozemků za rok 2016 v podobě 1 172 Kč/m2/rok, tedy celkem 706 716 Kč (603 x 1 172). Zjištěná výše obvyklého nájemného byla stanovena na základě shora citovaného revizního znaleckého posudku znaleckého ústavu s využitím indexu cen stavebních pozemků od Českého statistického úřadu (viz i č. l. 131 a 132 spisu a výslech znaleckého ústavu). 10. Výše zjištěný skutkový stav soud posoudil jako nárok z titulu bezdůvodného obohacení. Podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“),„ kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil“. Podle odst. 2 téhož ustanovení„ bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám“. Podle § 2999 odst. 1 o. z.,„ není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání“. 11. Z nesporných tvrzení účastníků řízení vzal soud za zjištěné, že žalovaný v období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 užíval předmětné pozemky ve vlastnictví žalobce. Za situace, kdy žalobce je povinen strpět užívání pozemků žalovaným jako vlastníkem budovy, přičemž právní vztah žalovaného k předmětným pozemkům nebyl v rozhodném období jakkoliv upraven, vzniká žalovanému bezdůvodné obohacení v podobě užívání bez právního důvodu (§ 2991 odst. 2 o. z.), které je povinen vydat (§ 2991 odst. 1 o. z.) ve formě peněžité náhrady (§ 2999 odst. 1 o. z.). Výše peněžité náhrady vyplývá z finančního ocenění prospěchu, který obohacenému užíváním cizí věci vznikl a jehož majetkovým vyjádřením je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; náhrada se tady poměřuje s obvyklou hladinou nájemného (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 53, ročník 2000, rozsudek ze dne 30. 5. 2006, sp. zn. 33 Odo 394/2004). Hovoří-li judikatura o užívání věci, musí jít o věc obdobnou té, jejímž užíváním došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení. Mezi účastníky řízení je v souzené věci sporná toliko výše peněžité náhrady, kterou je žalovaný za své bezdůvodné obohacení povinen žalobci vydat. 12. Soud provedl dokazování a na základě něj dospěl ke zjištění o výši bezdůvodného na straně žalovaného v částce 706 716 Kč za rok 2016, jelikož dospěl k závěru, že výše obvyklého nájemného činila právě 706 716 Kč (1 172 Kč/m2/rok), přičemž soud vyšel z přesvědčivého znaleckého posudku znaleckého ústavu. Koneckonců správnost (přesvědčivost) znaleckého posudku znaleckého ústavu stvrdil i Krajský soud v Brně v rozsudku č. j. 70 Co 151/2019-365 vydaného ohledně stejných pozemků u stejných účastníků (viz i § 13 o. z.:“ Každý, kdo se domáhá právní ochrany, může důvodně očekávat, že jeho právní případ bude rozhodnut obdobně jako jiný právní případ, který již byl rozhodnut a který se s jeho právním případem shoduje v podstatných znacích; byl-li právní případ rozhodnut jinak, má každý, kdo se domáhá právní ochrany, právo na přesvědčivé vysvětlení důvodu této odchylky.“). Pokud žalobce žádal méně, žalobě soud žalobě zcela vyhověl jako plně důvodné, a to i s po právu požadovaným zákonným úrokem z prodlení. 13. V tomto řízení sice soud měl k dispozici znalecké posudky s rozdílnými závěry, avšak samotný rozdíl mezi posudky nezakládá povinnost ustanovit revizního znalce. Soud„ akorát“ musí vzájemně rozporné znalecké posudky zhodnotit v tom smyslu, který z nich a z jakých důvodů vezme za podklad rozhodnutí a z jakých důvodů nevychází ze závěru druhého znaleckého posudku. Pouze tehdy, nebylo-li by možné odstranit rozpory v závěrech znaleckých posudků, je třeba dát tyto závěry přezkoumat jiným znalcem, vědeckým ústavem nebo jinou institucí. 14. Soud v souladu s § 127 odst. 1 o. s. ř. vyslechl znalecký ústav i znalkyni [příjmení] [příjmení] a po zhodnocení důkazů vzal za podklad rozhodnutí znalecký posud