47 C 51/2020-88 — Městský soud v Brně

1. Žalobou (ve znění změny žaloby z [datum]) se žalobce domáhal uložení povinnosti žalované zaplatit částku celkem 78 168 Kč s příslušenstvím, a to jednak dílem z titulu dlužného nájemného, záloh na služby za měsíce leden až [datum] dle smlouvy o nájmu uzavřené dne [datum] na byt [číslo] v domě na adrese [adresa žalované], jednak dílem z titulu bezesmluvního užívání uvedeného bytu žalovanou po skončení nájmu za dobu od 12. května do [datum]. 2. Žalovaná se na žádnou z výzev soudu nevyjádřila, po celé řízení zůstala pasivní. 3. Soud na jednání dne [datum] provedl dokazování, z něhož zjistil tento skutkový stav: 4. Žalobce je výlučným vlastníkem nemovitosti – pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba – bytový dům, v obci [obec], kat. úz. [část obce], zapsaného na LV [číslo]. Jedná se o budovu s adresou [adresa] (důkaz: výpis z katastru nemovitostí LV [číslo] pro kat. úz. [část obce]). 5. Žalobce jakožto pronajímatel uzavřel s žalovanou jakožto nájemcem nájemní smlouvu na byt [číslo] o dispozicích [anonymizováno] v přízemí domu v [obec], [ulice] č. or. [anonymizováno], a to s účinností od [datum] Smlouvu pronajímatel podepsal dne [datum], nájemce dne [datum] (důkaz: nájemní smlouva s datem [datum] uzavřená s žalovanou). 6. Podle nájemní smlouvy a ve spojení s výpočtovým listem byla žalovaná povinna složit jistotu ve výši 16 000 Kč a platit nájemné ve výši 15 000 Kč měsíčně plus zálohu na služby a energie ve výši 1 000 Kč měsíčně (za dvě osoby). [ulice] platba 16 000 Kč celkem byla splatná vždy do 15. dne toho kterého měsíce (důkaz: nájemní smlouva s datem [datum] a výpočtový list nájemného pro byt [číslo] s datem [datum]). 7. Z listiny„ urgence úhrady nájemného“ s datem [datum] soud zjistil, že žalobce upomínal žalovanou o zaplacení nájemného 16 000 Kč za leden 2020, a dále upozornil žalovanou na možnost užití jí složené jistoty 15 000 Kč k pokrytí tohoto dluhu z titulu nájmu; zůstal by tak dluh 1 000 Kč na zálohách za služby a energie. Žalobce zároveň upozornil žalovanou na povinnost k doplacení jistoty. 8. Z listiny„ urgence nedoplatku na zálohách“ s datem [datum] soud zjistil, že žalobce informoval žalovanou o užití jistoty 15 000 Kč na úhradu nájemného za leden 2020, zůstal dluh 1 000 Kč na zálohách za leden. Dále žalobce informoval žalovanou o jejím dluhu na jistotě 15 000 Kč. Závěrem písemnosti žalobce žalovanou upozornil, že pokud nesplní dodatečně své povinnosti do [datum], dává jí výpověď z nájmu, kdy výpovědní doba počne běžet 1. dubna a skončí [datum]. Pro případ výpovědi žalobce žalovanou poučil o možnosti podat námitky a„ navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.“. 9. Dle listiny„ výzva k úhradě dluhu – předžalobní upomínka“ s datem [datum] soud zjistil, že žalovaná zaplatila za dobu trvání nájmu toliko prosinec 2019 a složila jistotu 15 000 Kč. V roce 2020 žalovaná nezaplatila ničeho, proto k uvedenému datu dlužila zálohy na služby za leden až březen 2020 celkem 3 000 Kč a dlužila nájemné ze únor a březen 2020 celkem 30 000 Kč. Celou částku 33 000 Kč měla žalovaná podle výzvy zaplatit do [datum]. 10. Z písemnosti„ výpověď z nájmu vztahu bez výpovědní doby“ s datem [datum] vyplývá, že žalovaná nezaplatila nájemné za měsíce únor až duben 2020 a zálohy za leden až duben 2020. Žalovaná však [datum] uhradila 12 000 Kč. Tuto částku žalobce započítal na doplnění jistoty, jejíž výše ovšem činila v souladu se smlouvou 15 000 Kč. Tudíž dluh žalované 45 000 Kč na nájemném a 4 000 Kč na zálohách za uvedené období se vůbec nesnížil a stále byla povinna doplatit 3 000 Kč na jistotě, k čemuž ji žalobce vyzval. Součástí listiny byla také uvedení, že žalobce dává žalované výpověď z nájmu bytu, po dle § 2228 odst. 1, 2 a 4 občanského zákoníku, s tím, že podle žalobce měla žalovaná byt vyklidit do [datum]. Žalobce připojil poučení, že proti výpovědi je možno vznést námitky a„ navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem“. 11. Z důkazů shora uvedených také vyplynulo, že byly žalované adresovány na [anonymizována dvě slova], [obec], tedy na adresu předmětného domu, kde se byt nacházel. 12. Pro úplnost soud dodává, že podáním ze dne [datum] rozšířil žalobce předmět řízení (soud změnu žaloby připustil usnesením ze dne 26. 6. 2020, č. j. 47 C 51/2020-32) na shora uvedených 78 168 Kč s příslušenstvím. K původnímu předmětu o 33 000 Kč (2 x 15 000 Kč nájemné + 3 x 1 000 Kč zálohy na služby) žalobce přidal 15 000 + 1 000 Kč za měsíc duben, 5 323 Kč za období 1. 5. – [datum] dlužný nájem, 9 677 Kč za období 12. 5. až [datum] dlužná částka za bezesmluvní užívání bytu (pro ukončení nájmu výpovědí s okamžitou účinností), 1 000 Kč záloha na služby a energie za 5/ 2020, 12 500 Kč za období 1. 6. až 25. 6. za bezesmluvní užívání bytu po ukončení nájmu + 833 Kč za totéž období zálohy na služby a energie. Přitom od zálohy 1 000 Kč v měsíci dubnu žalobce odečetl přeplatek žalované 165 Kč z roku 2019. 13. Soud po právním zhodnocení věci dospěl k závěru, že žaloba je v plném rozsahu důvodná, zčásti se však oprávněnost nároků žalobce zakládá na jiných právních důvodech, než se žalobce domníval. Soud přiznal žalobci celou částku z titulu trvání právního poměru nájmu, a to na základě těchto úvah. 14. Podle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále i jako „o. z.“) občanského zákoníku platí, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 15. Podle speciálního ustanovení pro nájem bytu § 2246 odst. 1 o. z. platí, že strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 16. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel (§ 2251 odst. 1 věta druhá o. z.). Strany si mohou sjednat, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu (§ 2254 odst. 1 první o. z.). 17. Mezi žalobcem a žalovanou vznikl na základě smlouvy uzavřené dne [datum] s účinností od [datum] nájemní poměr ve smyslu citovaných právních předpisů. Na základě tohoto titulu byla žalovaná oprávněna užívat byt [číslo] o dispozicích 2+1 v přízemí domu na adrese [adresa žalované]. Naproti tomu byla žalovaná povinna složit a udržovat jistotu 15 000 Kč ve smyslu § 2254 občanského zákoníku (ve spojení s čl. III. nájemní smlouvy), a dále byla povinna platit sjednané nájemné 15 000 Kč měsíčně a sjednané zálohy na služby a energie 1 000 Kč měsíčně, to vždy do 15. dne měsíce. 18. Žalovaná svým povinnostem plně nedostála. Za období 1/ 2020 nezaplatila zálohu na služby a energie 1 000 Kč, za období 2, 3, 4, 5 / 2020 nezaplatila po 15 000 Kč a 1 000 Kč za každý měsíc a za dobu od 1. 6. – [datum] nezaplatila 12 500 Kč nájemné a 833 Kč poměrnou část záloh na služby a energie. Pokud žalobkyně během tohoto období (mělo se tak stát v březnu 2020) zaplatila 12 000 Kč, žalobce v souladu s citovaným právním předpisem a smlouvou považoval tuto částku za doplnění jistoty ve smyslu § 2254 občanského zákoníku. Dále žalobce správně započetl přeplatek 165 Kč na zálohách za služby a energie z roku 2019 na dluh žalované na zálohách za duben 2020. 19. Vzhledem k tomu, že se žalovaná neplacením nájemného a záloh dostávala do prodlení s plněním peněžitého dluhu, je za příslušenství považován v souladu s § 1970 občanského zákoníku úrok prodlení. Výše úroku z prodlení vychází z § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. a toho času činila 10 % ročně. Nárok žalobce na zaplacení úroků z prodlení vždy od 16. dne měsíce je zcela v souladu se smlouvou, když žalovaná byla povinna provádět platby do 15. dne toho kterého měsíce. Od následujícího dne se ocitala v prodlení. 20. Soud proto žalobě v rozsahu částky jistiny 78 168 Kč a příslušenství vyhověl. 21. Co se týká ukončení nájemního vztahu některou z výpovědí (listiny ze dne [datum] a [datum]), soud zaujal na tuto předběžnou otázku názor, že žádná z nich nebyla provedena platně. Ani v jedné výpovědi totiž nebyla uvedena lhůta, v které se námitky, resp. žaloba na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, má podat. 22. Podle ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku platí, že pokud vypoví nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. 23. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (§ 2290 občanského zákoníku). 24. Podle judikatury„ Ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 2290 o. z., který zakotvuje právo nájemce domáhat se ve stanovené (hmotněprávní prekluzivní) lhůtě (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2008, sp. zn. 26 Cdo 778/2008) u soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi. Důvodová zpráva k uvedenému ustanovení pak uvádí, že„ řízení k návrhu nájemce vyhovuje lépe zájmu na vyvážené ochraně zájmů stran. Je-li zasaženo do práv nájemce, je na něm, aby se bránil (vigilantibus iura). Nájemcovo postav