238 C 1/2019-218 — Městský soud v Brně

1. Původní žalobce , tituly před jménem, , jméno FO, , se žalobou podanou u Městského soudu v Brně dne 31. 12. 2018 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud zavázal žalované k zaplacení částky 1 489 631 Kč s příslušenstvím vždy ve vztahu ke každému z žalovaných včetně úhrady nákladů řízení. Žalobu odůvodnil tím, že s žalovanými uzavřel dne 26. 10. 2016 kupní smlouvu na prodej nemovitostí v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, – rodinný dům na adrese , adresa, (dále jen „nemovitosti“), kupní cena byla ve výši 12 000 000 Kč. Žalovaní, kteří prodali každý id ½ nemovitosti, zatajili žalobci skutečnosti spočívající v tom, že rodinný dům č. p. , Anonymizováno, trpěl již v době převodu nemovitosti závažnými skrytými vadami, které zejména z hlediska statiky (bezpečnosti) bránily řádnému užívání nemovitosti. Původní žalobce dne 2. 10. 2017 provedl sondu prostřednictvím stavební firmy ke zjištění struktury materiálu nosné stěny domu a k hloubce základů domu a na základě této sondy vznikla pochybnost o vadách domu. K tomuto se vyjádřil statik , tituly před jménem, , jméno FO, dne 3. 10. 2017, který zjistil vady betonového zdiva a vady základů domu. Konkrétní vady byly zjištěny ze znaleckého posudku Doc. , jméno FO, v listopadu 2017. Bylo nutné vyměnit všechny základy a nosné zdi pod přístavbou původního majitele, když hrozilo její zřícení a bylo nutné nosnou zeď zbourat. Dále neprovázaná jižní stěna přístavby neunesla váhu i na původní jižní stěnu domu a vzniklo tak neúnosné pákové namáhání na betonový věnec a prasklina v místě přizdění jižní stěny dodělané přístavby. Další závady základu a zdiva rodinného domu zjistil původní žalobce z dodatku znaleckého posudku z února 2018. V té době však původní žalobce nemohl úspěšně žalovat nárok, jelikož neznal vyčíslení škody, když z rekapitulace rozpočtu z 12. 10. 2017 se původní žalobce dozvěděl toliko předběžné částky. Rodinný dům pochází z roku 1928 až 1929 a je součástí šesti podobných domů navržených a postavených ve stejné době a stejnou firmou. Původní žalobce byl nucen při rekonstrukci domu z důvodu odstranění havarijního stavu domu vynaložit částku nejméně ve výši 2 947 622,78 Kč, kterou rozdělil rovným dílem mezi oba žalované. Žalobci dále vznikly účelně vynaložené náklady za znalecký posudek, včetně dodatku a za rozpočet – , Anonymizováno, a požaduje tak přiměřenou slevu z kupní ceny dle § 1923 občanského zákoníku ve výši 31 640 Kč. Původní žalobce žalovaným vytkl skryté vady ve výzvě ze dne 13. 9. 2018, které však žalovaní odmítli. Žalovaní věděli, v jakém se dům nachází stavu a museli tedy i vědět o vadách, které původní žalobce reklamoval, když v roce 2005 až 2006 proběhla rekonstrukce domu, týkající se výměny dveří a oken a již v té době se žalovaný Jílek musel dozvědět, že se zdi drolí a v případě výměny oken či dveří musel zdi doplnit jinými cihlami. Žalovaní si byli vědomi skrytých vad, které původní žalobce v žalobě uvádí. Žalovaní museli vědět, že zdivo je nekvalitní, o čemž také byli informováni v záruční době pěti let. Při koupi domu proběhly prohlídky domu, žalobce měl s sebou i odborníky, tito však nezjistili stav zdí. Žalovaní museli zjistit stav domu včetně vad již v době rekonstrukce domu dle stavebního povolení Úřadu , adresa, ze dne 10. 5. 2004, č. j. , Anonymizováno, .2. Žalovaní v písemném vyjádření k žalobě navrhli zamítnutí žaloby s odůvodněním, že původní žalobce si před koupí nemovitosti několikrát nemovitosti prohlédl, a to i za účasti odborníků. Dům byl ve stavu způsobilém k užívání, jednalo se však o dům starý 90 let, o čemž byl původní žalobce informován a s tímto vědomím nemovitost kupoval. V době prodeje neměl dům nikde ani drobné trhliny (ve vnější fasádě, ani vnitřních omítkách), naznačující narušenou statiku. Základové i ostatní zdivo bylo konzistentní, původní z roku cca 1927 a s ohledem na stáří byl dům v dobrém stavu. Dům je součástí šesti řadových domků s předzahrádkami vybudovaných společně jako jeden celek a autorem je význačný architekt a stavitel arch. Alois Kuba. Stavba nevykazovala v době bezprostředně přecházející prodeji původnímu žalobci závažné technické nedostatky dle znalce při oceňování pro banku pro účely poskytnutí úvěru žalovanému 2., který chtěl druhou polovinu nemovitosti odkoupit. Žalovaní si nebyli vědomi žádných skrytých vad na prodávané budově a jsou přesvědčeni, že stavba ani nic, co by bylo možné označit skrytými vadami, nevykazovala. V průběhu jednání o koupi původní žalobce nikdy nevyjádřil ve vztahu ke kupované nemovitosti jakékoliv pochybnosti o jejím stavu, neuplatnil žádné výhrady či výtky. Původní žalobce neseznámil žalované se stavem nemovitosti v průběhu rekonstrukce nemovitosti, a pokud byly skutečně zadokumentovány praskliny či trhliny na zdech, tyto vznikly v důsledku činnosti původního žalobce při zásadní rekonstrukci nemovitosti. Původní žalobce tedy neumožnil žalovaným seznámit se se skutečným stavem věci, sporné části nemovitosti odstranil a nahradil jinými. Tímto svým postupem původní žalobce současně svévolně znemožnil přezkoumání správnosti závěrů jím předloženého znaleckého posudku. Zmiňované tzv. dutinové stěny se na stavbách v období vzniku stavby běžně vyskytovaly a lze je očekávat a nejedná se o vadu, ale záměrný postup stavitelů v rámci výstavby. Žalovaní umožnili původnímu žalobci za účasti řadu odborníků opakované prohlídky. Původní žalobce si byl vědom, že nemovitost je na hranici životnosti, žalovaní původnímu žalobci nezamlčeli nic o stavu prováděné nemovitosti. Pokud původní žalobce reklamuje vady, nejedná se o vady, ale o důsledek běžného opotřebení věci. Původní žalobce nesdělil žalovaným žádné výhrady či výtky, o možných vadách se dozvěděl již na podzim roku 2017 a reklamaci vad učinil s opožděním více než jednoho roku od jejich zjištění výzvou ze dne 13. 9. 2018 a neučinil tak bez zbytečného odkladu dle § 1921 odst. 1 a 3 občanského zákoníku. Na urgenci původního žalobce se žalovaní vystěhovali z domu již dva měsíce před lhůtou dle smlouvy a již v té době byly prováděny sondy v domě, a to skrz zdivo či skrz strop.3. Ze shodných tvrzení účastníků vzal soud za svá skutková zjištění, že původní žalobce uzavřel jako kupující s oběma žalovanými coby prodávajícími dne 26. 10. 2016 kupní smlouvu k prodeji nemovitostí. Původní žalobce vytkl žalobcům vady na nemovitostech výzvou ze dne 13. 9. 2018.4. Z předložených listinných důkazů soud zjistil následující skutkový stav:5. Z kupní smlouvy ze dne 26. 10. 2016 soud vzal za prokázáno, že původní žalobce uzavřel jako kupující s oběma žalovanými coby prodávajícími kupní smlouvu k prodeji nemovitostí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – rod. dům (část obce , adresa, ), postavená na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , pozemek parc. čl. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parc. č. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parc. č. , hodnota, - zahrada, dále budova bez č.p./č.e. – garáž, postavená na pozemku parc. č. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří a budova bez č.p./č.e. – garáž, postavená na pozemku parč. č. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří. Původní žalobce tyto uvedené nemovitosti od žalovaných koupil za kupní cenu ve výši 12.000.000 Kč, a to složením do notářské úschovy , tituly před jménem, , jméno FO, , notáře v Brně, a to nejpozději do 3. 11. 2016. Prodávající dle čl. IV. smlouvy prohlásili, že „vědomě nezatajili a ani si nejsou vědomi žádných vážných stavebních závad na prodávaných nemovitostech. Kupujícímu bylo umožněno si prohlédnout předmětné nemovitosti a obeznámit se s jejich stavem.“ Kupující současně prohlásil, že „je mu právní a faktický stav převáděných nemovitostí znám, a že ani jemu nejsou známy žádné skutečnosti, které by mu neumožňovaly či bránily za podmínek uvedených v této smlouvě nabýt výše uvedené nemovitosti.“ Prodávající v článku IV. kupní smlouvy současně prohlásili, že „budova, která je předmětem převodu v této smlouvě, byla postavena v roce 1927 a poslední větší změna dokončené budovy byla provedena před 1. 1. 1947, proto se k této budově nevyhovuje průkaz energetické náročnosti.“ Účastníci smlouvy se v článku V. dohodli, že „u stavby č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , bude suterén a přízemí domu, které jsou užívány panem , tituly před jménem, , jméno FO, , vyklizeno a řádně předáno do 31. 12. 2016. První a druhé patro tohoto domu, užívané paní , Jméno zainteresované osoby 2/0, bude vyklizeno a řádně předáno nejpozději do šesti měsíců ode dne povolení vkladu vlastnického práva k těmto nemovitostem.“6. Z předávacího protokolu ze dne 15. 1. 2017 a z předávacího protokolu ze dne 27. 2. 2017 vyplývá, že kupujícímu byl dostatečně znám stav předmětných nemovitostí, jeho vybavení a příslušenství, a to včetně s