248 C 14/2022-109 — Městský soud v Brně

1. Předmětem řízení byla žaloba ze dne 22. 6. 2022, kterou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 460.900 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně uvedla, že jako realitní zprostředkovatel uzavřela dne 25. 11. 2021 s žalovanou smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí zapsaných v k. ú. , adresa, a obec , adresa, a dne 4. 1. 2022 žalované vystavila v souladu s touto smlouvou fakturu č. , číslo, na částku 460.900 Kč, kterou žalovaná ani po výzvě žalobkyně neuhradila.2. Ve věci byl zdejším soudem dne 25. 7. 2022 vydán platební rozkaz, č. j. 248 C 14/2022–20, proti kterému žalovaná podala dne 10. 8. 2022 odpor (čl. 30 spisu) a dne 6. 9. 2022 pak vyjádření k věci samé (čl. 33–39 spisu).3. Žalovaná ve vyjádření uvedla, že žalovaná smlouvu uzavírala jako spotřebitel a mezi stranami byla uzavřena spotřebitelská zprostředkovatelská smlouva. Žalobkyně nedostála své informační povinnosti vůči žalované, když tuto neinformovala o potencionálních zájemcích o koupi nemovitosti, tato se k nim nemohla vyjádřit a nebylo s ní projednáno financování koupě předmětné nemovitosti. Žalobkyně žalovanou neinformovala o plánovaných prohlídkách nemovitosti. Zprostředkovatelská smlouva je nevyvážená a sjednaná ve prospěch žalobkyně. V čl. 4 smlouvy není explicitně uvedena nabídková cena, lze si vybrat ze dvou možností. Kupní cena je jednou z podstatných náležitostí a musí být ve smlouvě ujednána aspoň obecně. Ujednání o výši kupní ceny je nepřiměřené, nepředvídatelné a neurčité a ujednané ve prospěch žalobkyně, která si může libovolně stanovit výši kupní ceny ve svůj prospěch, neboť od výše kupní ceny se odvíjí výše provize a smluvní pokuty. Smlouva je nevyvážená, převážná část textu stanovuje povinnosti žalované, práva pak plynou především žalobkyni. Žalovaná nárok žalobkyně neuznává a smlouvu považuje za neplatnou. Dle § 10 z. o realitním zprostředkování je podstatnou náležitostí smlouvy ujednání o výši provize, nebo způsob jejího určení. Ujednání o provizi v čl. 6 smlouvy je neurčité, není tam škrtnuta nehodící se varianta a není najisto postavené, zda provize činí 5 % z dosažené ceny či pevnou částku ve výši 65.000 Kč. Kupní cena je stanovena neurčitě, nelze stanovit výši provize. Uvedené zakládá žalobkyni libovolnou výši provize, což vytváří značnou nerovnováhu v právech a povinnostech zprostředkovatelské smlouvy. Uvedené činí zprostředkovatelskou smlouvu neplatnou. S ohledem na neurčitost výše kupní ceny nelze stanovit přesnou výši smluvní pokuty. Ujednání o smluvní pokutě je neurčité, žalovaná při uzavření smlouvy neznala konečnou výši smluvní pokuty. Výkon práva odstoupit od smlouvy nebo ji vypovědět nemůže založit nárok na smluvní pokutu. Smluvní pokutou pak nelze sankcionovat žalovanou za to, že neuzavřela realitní smlouvu s třetí osobou. Žalovaná navrhla smírné řešení v podobě ukončení smlouvy, jejím záměrem nebylo okamžité ukončení smlouvy. Žalobkyni by v případě platného uzavření smlouvy svědčilo buď právo na provizi nebo na smluvní pokutu, nikoliv na obojí. Smlouva neobsahuje poučení, ze kterého by bylo zřejmé, kdy je provize splatná, a proto je ujednání v čl. 6 smlouvy neplatné.4. Žalobkyně byla z důvodu nedostatečných skutkových tvrzení obsažených v žalobě vyzvána usnesením zdejšího soudu ze dne 15. 9. 2022, č.j. 248 C 14/2022-42, k jejich doplnění, a to zejm. k uvedení konkrétního obsahu zprostředkovatelské smlouvy; skutečností, na základě, kterých žalobkyně po žalované požaduje zaplacení žalované částky a povinností, které žalovaná porušila.5. Žalobkyně v doplnění žaloby ze dne 7. 10. 2022 (čl. 43–48 spisu) uvedla, že žalovaná si objednala zprostředkovatelské služby žalobkyně. Popsala, že s žalovanou konzultovala věci týkající se prodeje jich nemovitostí a koupi nové nemovitosti, jezdila s ní na obhlídky apod. a žalovaná ji nikdy neposkytla žádnou finanční kompenzaci. Následně spolu řešily prodej předmětné nemovitosti, konala se ohledně toho dne 26. 10. 2021 schůzka, na které byl dohodnuto, že žalobkyně připraví její prodej. Dne 14. 11. 2021 se pak uskutečnila prohlídka této nemovitosti a proběhl nábor nemovitosti do nabídky realitní kanceláře. Žalobkyně následně zpracovala podklady a vypracovala zprostředkovatelskou smlouvu, za účelem jejího podpisu žalobkyně přijela na žádost žalované k ní domů. Žalobkyně následně ohledně nemovitosti komunikovala se zájemci o její koupi. Následně proběhly prohlídky nemovitosti a žalobkyně poté žalovanou zpravila o podpisu rezervační smlouvy se zájemcem, následně žalobkyně objednala u advokátky vypracování návrhu kupní smlouvy. Žalovaná v době od 23. 12. 2021 do 31. 3. 2022 s žalobkyní přestala komunikovat, začala ji osočovat nepravdivými skutečnostmi a vyjádřila se tak, že chce okamžité zrušení smlouvy o prodeji, a nepodepsala kupní smlouvu. Žalobkyni pro žalovanou připravila dokumentaci pro prodej předmětné nemovitosti a žalovaná dne 25. 11. 2021 podepsala zprostředkovatelskou smlouvu, ze které vyplývá, že pokud žalovaná coby zájemce neposkytne žalobkyni součinnost nebo nesplní své povinnosti, především nepřijme nabídku třetí strany, plyne jí z toho povinnost uhradit žalobkyni provizi a smluvní pokutu. Tvrzení žalované o nesplnění informační povinnosti považuje žalobkyně za účelové. Smluvní povinností žalované bylo poskytnout součinnost a uzavřít kupní smlouvu se zájemcem, tím, že žalovaná nemovitost prodat nechtěla, porušila zprostředkovatelskou smlouvu, což zakládá její odpovědnost a žalobkyni právo požadovat pro ni plnění sjednané ve smlouvě. Provize byla sjednána ve výši 5 % z nejvyšší možné dosažené kupní ceny + navýšením o 1 % z dosažené nad požadovanou kupní cenu žalovanou. Žalovaná smlouvu sice podepsala jako fyzická osoba, je ale nesporné, že se svými nemovitostmi podniká tím, že je nakupuje, spravuje a následně i prodává se ziskem, což je podnikatelský počin. Žalovaná disponuje živnostenským oprávněním a je společnicí a jednatelkou s.r.o. Žalovaná mohla obsah smlouvy konzultovat a mohla do jejího obsahu zasahovat. Obsahem smlouvy byla činnost žalobkyně coby zprostředkovatele s cílem uzavřít kupní smlouvu mezi žalovanou a zájemcem o koupi předmětných nemovitostí za nejvyšší dosaženou cenu výhradně za asistence žalobkyně. Žalovaná bezdůvodně odmítla a nepřijala nabídku třetí osoby k uzavření kupní smlouvy, zavázala se nevyvázat ze smlouvy, popř. uhradit vynaložené náklady žalobkyni a porušila téměř všechny své povinnosti vyplývající z čl. 10 smlouvy. Žalovaná částka se skládá z provize žalobkyně ve výši 5 % z dosažené kupní ceny 4.190.000 Kč ve výši 209.500 Kč, z provize ve výši 1 % z dosaženého rozdílu nad požadovanou kupní cenou sjednanou ve smlouvě 4.190.000 Kč -2.500.000 Kč, tj. z částky 1.690.000 Kč, ve výši 16.900 Kč, ze smluvní pokuty ve výši 5 % z kupní ceny ve výši 209.500 Kč a z nákladů zprostředkovatele a úkonů realitní a právní služby ve výši 25.000 Kč, celkem se tak žalobkyně po žalované domáhá zaplacení částky 460.900 Kč, a to fakturou splatnou dne 9. 1. 2022.6. Žalovaná ve své replice ze dne 6. 2. 2023 (čl. 56–60 spisu) uvedla, že spor se týká pouze předmětné nemovitosti v obci , adresa, . Jakékoliv jiné nemovitosti nejsou předmětem sporu a tvrzení žalobkyně ohledně nich jsou pro věc irelevantní. Žalobkyně žalované zaslala e – mailem ze dne 24. 11. 2021 ve večerních hodinách přílohou zprostředkovatelskou smlouvu a další den 25. 11. 2021 se žalobkyně k žalované dostavila k jejímu podpisu. Jedná se o formulářový typ smlouvy a žalovaná coby slabší strana neměla možnost do jejího obsahu zasahovat. Žalovaná nedisponuje živnostenským oprávněním a smlouva na ně nebyla vázána. Uzavření smlouvy nebylo součástí podnikatelské činnosti. Jediným důvodem pro založení společnosti byla registrace do velkoobchodního centra, a nikoliv za účelem podnikání. Postavení společníka a jednatele právnické osoby nedělá z fyzické osoby podnikatele. Smlouva obsahuje ujednání, která jsou nepřiměřená a zakládají významnou rovnováhu práv a povinností stran v neprospěch žalované. Jedná se ujednání zakázaná a nepřihlíží se k nim. Nelze zajistit závazek účastníka rezervační smlouvy nebo smlouvy o zprostředkování uzavřít s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu, pakliže není účastníkem těchto smluv třetí osoba. Ujednání o smluvní pokutě je tak neplatné. Žalovaná současně nebyla poučena, k jakému okamžiku se váže splatnost provize. Příležitost k uzavření realitní smlouvy musí být reálná, zde nemohla být obstarána, neboť potencionální kupující nebyli obeznámeni s podstatnými náležitostmi smlouvy a žalovaná se tak s nimi nemohla dohodnout na podstatných náležitostech smlouvy. Provize tak byla splatná až po uzavření realitní smlouvy.7. Soud u jednání provedl dokazování níže uvedenými listinnými důkazy a zjistil tento skutkový stav.8. Žalobkyně předložila k důkazu zprostředkovatelskou smlouvu ze dne 25. 11. 2021 podepsanou oběma účastníky. Z této zprostředkovatelské smlouvy vyplývá, že byla uzavřena mezi žalobkyní coby zprostředkovatelem a žalovanou coby zájemcem. Žalovaná v ní prohlásila, že je vlastníkem tam