272 C 16/2023-42 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal zaplacení částky v celkové výši 102.015 Kč s příslušenstvím a to s tím, že žalobce je vlastník domu na , adresa, , č. or. 3 v , Anonymizováno, , který je součástí pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , vše zapsáno na LV , adresa, v katastru nemovitostí u katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , který je součástí bytového fondu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , přičemž mimo jiné předmětný dům byl svěřen do správy Městské části , adresa, . Mezi žalobcem a žalovaným byla dne 22. 1. 2018 uzavřena nájemní smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání č. , hodnota, , pokud jde o prostory situované v I. nadzemním podlaží předmětného domu. Výše a způsob placení nájemného mezi žalobcem a žalovaným byl sjednán v článku IV. smlouvy, stejně tak způsob výpočtu úhrad za služby. Žalobce dále uvedl, že žalovaný však dlouhodobě nehradil nájemné včetně služeb, přičemž vznikl nedoplatek v celkové výši 102.015 Kč skládající se z nájmu včetně nákladů na služby za duben, květen, září až prosinec roku 2020, nájem včetně nákladů na služby za období leden až prosinec roku 2021, za nájem včetně nákladů na služby za období od ledna do prosince roku 2022 a za nájem včetně nákladů za služby za období od ledna do února roku 2023. Výše měsíčního nájemného a služeb přitom činila za uvedené období od dubna roku 2020 do prosince roku 2022 částku v celkové výši 3.294 Kč v podobě měsíčního předpisu odpovídajícího celkové výši nájmu ve výši 2.049 Kč spolu se službami ve výši 1.245 Kč. Výše měsíčního nájemného a služeb přitom činila za uvedené období od ledna roku 2023 do února roku 2023 částku v celkové výši 4.311 Kč v podobě měsíčního předpisu odpovídajícího celkové výši nájmu ve výši 2.049 Kč spolu se službami ve výši 2.262 Kč. Žalovaný dlužnou částku neuhradil ani poté, co byl k její úhradě vyzván prostřednictvím výpovědi nájemní smlouvy ze dne 13. 4. 2021 a následně prostřednictvím výzvy před podáním žaloby.2. Žalovaný se ve věci nevyjádřil.3. V souladu s ustanovením § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) soud k projednání věci samé nenařizoval jednání, neboť ve věci bylo možno rozhodnout na základě účastníky předložených listinných důkazů a účastníci s rozhodnutím věci bez nařízení jednání za použití ustanovení § 101 odst. 4 o. s. ř. souhlasili.4. Z předložených listinných důkazů soud zjistil následující skutkový stav.5. Mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byla dne 22. 1. 2018 uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání č. , hodnota, uzavřená dle ust. § 2302 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, na základě které žalobce jako pronajímatel přenechal žalovanému jako nájemci do nájmu prostory situované v přízemí předmětné budovy na adrese , adresa, , která je součástí pozemku p. č. , hodnota, , zapsaném v katastru nemovitostí na LV č. , adresa, , pro k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště , adresa, . Prostory o celkové výměře 16 m2 se skládaly z jednotlivých místností specifikovaných ve smlouvě o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, přičemž přesná poloha pronajímaných prostor je součástí přílohy č. , hodnota, , která je nedílnou součástí předmětné smlouvy. Dle článku IV. uzavřené smlouvy se smluvní strany dohodly, že nájemce bude platit pronajímateli nájemné, které vychází ze sazby 122 Kč/m2 měsíčně s tím, že nájemné v celkové výši 1.952 Kč bude platit nájemce pronajímateli měsíčně pozadu, a to vždy ke každému 10. dni příslušeného měsíce ve prospěch ve smlouvě uvedeného účtu pronajímatele. Dále bylo mezi stranami ujednáno, že výše nájemného dle článku IV. bodu 4 smlouvy bude každoročně upravována podle roční míry inflace za předcházející kalendářní rok, měřené indexem spotřebitelských cen dle Českého statistického úřadu. Tato změna bude realizována formou písemného oznámení nájemci. Nájem byl uzavřen na dobu neurčitou s účinností od 1. 2. 2018.6. Dle článku VI. odst. 1 mezi smluvními stranami uzavřené smlouvy obě smluvní strany mají právo nájem vypovědět v šestiměsíční výpovědní době, má-li však některá smluvní strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. Vyklidí-li nájemce prostor sloužící k podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek. Dle článku VI. bodu 5 uvedené smlouvy při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli předmět nájmu v takovém stavu, v jakém byl v době, kdy ho převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, odevzdáním se rozumí předání vyklizené místnosti.7. Vlastnické právo žalobce vyplývá z údajů v katastru nemovitostí, kdy žalobce předložil soudu informaci týkající se předmětné nemovitosti zapsané na LV , adresa, ve vztahu ke stavbě č. p. 386 v k. ú. , adresa, v podobě bytového domu na pozemku p. č. , hodnota, .8. Z protokolu o odevzdání a převzetí bytových domů svěřených dle statutu , Anonymizováno, , Anonymizováno, sepsaného dne 29. 12. 1993 vyplývá, že do správy městské části , adresa, byl svěřen mimo jiné předmětný bytový dům na , adresa, , č. or. 3 v , Anonymizováno, .9. Z výpočtového listu platného od ledna roku 2023 mimo jiné vyplývá celková výše předpisu nájemného ve výši 2.049 Kč spolu s částkou odpovídající úhradě za služby ve výši 2.262 Kč, celkem částka ve výši 4.311 Kč.10. Z výpočtového listu platného od dubna roku 2020 mimo jiné vyplývá celková výše předpisu nájemného ve výši 2.049 Kč spolu s částkou odpovídající úhradě za služby ve výši 1.245 Kč, celkem částka ve výši 3.294 Kč.11. Dopisem ze dne 13. 4. 2021 žalobce vypověděl smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání č. , hodnota, ze dne 22. 1. 2018 s tím, že nájemce ke dni 7. 4. 2021 dluží pronajímateli na nájemném a službách spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání za období od dubna roku 2020 do března roku 2021 částku v celkové výši 32.955 Kč, čímž hrubě porušil své povinnosti vůči pronajímateli ve smyslu ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku, takže vzhledem k uvedenému byla ze strany pronajímatele v souladu s ust. čl. VI. odst. 1 smlouvy a ust. § 2313 občanského zákoníku vypovězena smlouvu, a to z vážného důvodu, protože se nájemce po dobu delší než jeden měsíc v prodlení ocitl s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání. Výpovědní lhůta činila tři měsíce a počala běžet ode dne, ve kterém výpověď došlo nájemci. Při skončení nájmu byl nájemce povinen odevzdat pronajímateli předmět nájmu v takovém stavu, v jakém byl v době, kdy ho převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, odevzdáním se rozumí předání vyklizených prostor. Předmětnou výpověď smlouvy žalobce předložil spolu s příslušnou dodejkou.12. Dle § 2302 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.13. Dle § 2302 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu. Dle § 2303 občanského zákoníku je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.14. Dle § 2201 občanského zákoníku se pronajímatel nájemní smlouvou zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Dle § 2217 odst. 1 občanského zákoníku se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Dle § 2246 odst. 1 občanského zákoníku strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.15. Dle § 2251 odst. 1 občanského zákoníku nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.16. Na základě shora zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je v celém rozsahu důvodná. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky existoval závazkový smluvní vztah vzniklý na základě uzavřené smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dle § 2302 a násl. občanského zákoníku. Na základě této smlouvy o nájmu uzavřené na dobu neurčitou s účinností od 1. 2. 2018 byl žalovanému