294 C 9/2023-156 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 1.5.2023 domáhala zaplacení žalovaných částek s příslušenstvím, a to z titulu nájemní smlouvy ze dne 14.4.2013, jejímž předmětem byl dům na , adresa, v , Anonymizováno, . Jednalo se o dlužné nájemné, náklady na služby spojené s užíváním bytu a smluvní pokutu, které za rok 2020 činily částku 62 420 Kč, za rok 2021 částku 26 710 Kč a za rok 2022 částku 90 199 Kč, a to v období od května 2020 do srpna 2022. Samotné žalované nájemné a náklady na služby spojené s užíváním bytu za rok 2020 činily částku 54 420 Kč, za rok 2021 částku 16 710 Kč a za rok 2022 částku 82 199 Kč. Žalovaná smluvní pokuta pak za rok 2020 činila částku 8 000 Kč, za rok 2021 částku 10 000 Kč a za rok 2022 částku 8 000 Kč, tj. za žalované období celkem částku 26 000 Kč. Dále se žalobkyně domáhala zaplacení částky 28 000 Kč s příslušenstvím z titulu náhrady škody, která jí vznikla tím že žalovaná po ukončení nájemního vztahu na podzim 2022 poškodila fasádu domu.2. Žalobkyně uvedla, že žalovaná užívala v období od května 2020 do srpna 2022, resp. se souhlasem žalobkyně umožnila užívání domu rodinou , jméno FO, . Žalovaná však v některých měsících neplatila řádně nájemné, za což byla povinná platit také v nájemní smlouvě sjednanou smluvní pokutu. Žalobkyně dále požadovala zaplacení záloh za služby spojené s užíváním domů a také nedoplatků za žalované období. Žalovaná dále v souvislosti s ukončením nájmu poškodila fasádu domu, na jejíž opravu žalobkyně vynaložila částku 34 407 Kč.3. Žalovaná se bránila tím, že v domě byla v době uzavření smlouvy plíseň a žalovaná na začátku nájemního vztahu po dohodě s žalobkyní vynaložila na opravu domu, spočívající v zamezení vlhkosti, částku 120 000 Kč a že dům od srpna 2019 užívala se souhlasem žalobkyně rodina , jméno FO, . Žalovaná uvedla, že v domě umístila vybavení v hodnotě 95 000 Kč.4. Podáním zástupkyně žalobkyně ze dne 15.1.2024 hodlala žalobkyně disponovat s žalobou. Podání je však neurčité a nesrozumitelné, především neobsahuje konkrétní vyjádření, ohledně jakých konkrétních částech bere žalobkyně žalobu částečně zpět příp. o jaké konkrétní částky stávající žalobu rozšiřuje, kdy žalobkyně uvedla pouze nový petit žaloby. Vzhledem k tomu že žalobkyně toto podání na výzvu soudu v usnesení ze dne 13.8.2024, č.j. 294 C 9/2023-145 neopravila soud k němu nepřihlížel (§ 43 odst. 2 o.s.ř.) a vycházel z předmětu řízení tak, jak byl uveden v žalobě.5. Soud zjistil tyto skutečnosti:6. Soud má za prokázané nesporné tvrzení účastníků (§ 120 odst. 4 o.s.ř.), že dne 14.4.2013 uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl v rozhodném období celý dům na , adresa, v , Anonymizováno, , který měl být žalovanou užíván ke komerčním účelům (provozovna pojišťovny, advokátní kancelář). Nájemné bylo mezi účastníky sjednáno ve výši 11 500 Kč, s tím že bude každoročně navýšeno o inflaci. Nájemné bylo splatné k 20. dni v měsíci předem. Služby spojené s užíváním domů měla žalovaná v rozhodném období žalobkyni platit měsíčně formou záloh (elektřina, vodné a stočné), plyn si žalovaná zajišťovala sama. Tyto nesporné skutečnosti vyplývají také z listinných důkazů - smlouva o nájmu ze dne 14.4.2013 (č.l. 14, 13, 11, 8), předávací protokol ze dne 14.4.2013 (č.l. 23).7. Z čl. 2 nájemní smlouvy dále vyplývá, že účastníci si sjednali trvání nájemního vztahu na dobu určitou s automatickým prodloužením, pokud jedna ze stran neoznámí 180 dnů před ukončením nájemního vztahu, že trvá na jeho ukončení. Z čl. 5 nájemní smlouvy dále vyplývá, že nájem může zaniknout písemnou dohodou účastníků.8. Mezi účastníky dále nebylo sporné, že od srpna 2019 užívala žalovanou nemovitost rodina , jméno FO, , a to na základě smlouvy (protokol z jednání ze dne 28.11.2023). Mezi účastníky však bylo sporné, s kým rodina , jméno FO, tuto smlouvu uzavřela. Žalobkyně tvrdila, že rodina , jméno FO, uzavřela podnájemní smlouvu s žalovanou, a to s ústním souhlasem žalobkyně. Žalovaná se nejprve bránila tím, že rodina , jméno FO, uzavřela nájemní smlouvu s žalobkyní. Tato obrana žalované je zcela popřena tím, že sama žalovaná v žalobě v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp.zn. zn. , spisová značka, tvrdí, že s rodinou , jméno FO, uzavřela podnájemní smlouvu a požaduje zaplacení podnájemného ve výši 166 500 Kč za některé měsíce od prosince 2021 do srpna 2022, tj. zhruba za období žalované v nyní souzené věci.9. Mezi účastníky dále původně nebylo sporné, že nájemní smlouvu, kterou žalobkyně se žalovanou původně uzavřela, v průběhu užívání domu rodinnou , jméno FO, neukončili písemně. Žalovaná se bránila tím, že nájemní smlouva byla ukončena ústní dohodou, což žalobkyně popírala. Žalovaná však nakonec uvedla, že nájemní smlouva mezi účastníky existovala a nebyla ukončena (odst. 2 str. 3 protokolu z jednání ze dne 13.8.2024).10. Soud má za to, že nájemní smlouva příp. uzavřená mezi rodinou , jméno FO, a žalobkyní by byla neplatná, neboť nebyl ukončen dřívější nájemní vztah mezi účastníky (viz níže právní hodnocení věci). Soud se proto otázkou příp. nájemního vztahu rodiny , jméno FO, a žalobkyně dále nezabýval a měl minimálně za to, že žalovaná v rámci stávající nájemního vztahu s žalobkyní umožnila od srpna 2019 se souhlasem žalobkyně dům užívat rodině , jméno FO, , kdy nájemní vztah žalobkyně a žalované stále trval. Směřovala-li žalovaná v průběhu řízení někdy k tomu, že podnájemní smlouvu měla s rodinou , jméno FO, uzavřít žalobkyně tak tímto se soud také nezabýval, neboť podnájemní smlouvu může s podnájemcem uzavřít pouze nájemce nikoli pronajímal.11. Vzhledem k tomu, že mezi účastníky nakonec nebylo sporné a z listinných důkazů vyplývá (žalobkyně emailově nadále komunikovala s žalovanou nejen rodinou , jméno FO, ), že ve vztahu s rodinou , jméno FO, byla žalovaná nikoliv žalobkyně, neprováděl soud k důkazu svědecké výpovědi , adresa, .12. Mezi účastníky nebylo sporné a z dodatků č. 9 ze dne 22.3.2018 (č.l. 20) a č. 11 ze dne 17.2.2020 (č.l. 19, 87) včetně emailu ze dne 17.2.2020 (č.l. 12=78) vyplývá, že nájemné v roce 2020 v návaznosti na zvýšení o inflaci činilo částku 13 760 Kč.13. V bodě 2 dodatku č. 9, podepsaném oběma účastníky, si účastníci sjednali, že žalovaná bude povinna pro případ prodlení s platbou nájemného ve splatnosti povinna zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč.14. Žalobkyně požadovala za rok 2020 nájemné za měsíce květen, srpen, září a listopad, kdy za měsíc květen 2020 požadovala pouze částku 3 760 Kč, neboť od částky 13 760 Kč odečetla jistinu ve výši 10 000 Kč. Celkem tak žalobkyně požadovala na nájemném částku 48 750 Kč a na smluvních pokutách ve výši 2 000 Kč za tyto čtyři měsíce pak částku 8 000 Kč. Na jistině za rok 2020 tak žalobkyně požadovala částku 56 750 Kč. Zbývající část za rok 2020 žalované částky 62 420 Kč, tj. částku 5 670 Kč, soud považoval za zálohy na služby, které však již žalobkyně z důvodu splatnosti vyúčtování za daný rok nemohla požadovat. Nedoplatky na službách za rok 2020 žalobkyně netvrdila.15. Mezi účastníky nebylo sporné a z dodatku č. 12 ze dne 12.2.2021 (č.l. 18) včetně emailu ze dne 10.4.2021 (č.l. 79) vyplývá, že nájemné v roce 2021 v návaznosti na zvýšení o inflaci činilo částku 14 200 Kč.16. Za rok 2021 nakonec žalobkyně žádné nájemné ani smluvní pokutu za měsíc listopad 2021 nepožadovala, což zdůvodňovala způsobem započítávání plnění žalované na dluh (4. odstavec str. 4 protokolu z jednání ze dne 14.3.2024). Žalobkyně však za prodlení s platbou nájemného v měsících březnu, srpnu, září a říjnu 2021, kdy toto prodlení nebylo pro žalovanou sporné, požadovala zaplacení smluvní pokuty po 2 000 Kč, tj. celkem 8 000 Kč. Za rok 2021 tak na jistině předmětem žaloby zůstalo nájemné ve výši 16 710 Kč (žalobkyně rozdíl části žalované částky 16 710 Kč a tvrzeného nájemného ve výši 14 200 Kč u jednání dne 14.3.2024 označila za chybu v psaní - 6. odstavec str. 4 protokolu), o kterém však již žalobkyně netvrdila, že by jí žalovaná toto nájemné dlužila a dále smluvní pokuta ve výši 10 000 Kč, tj. celkem tedy částka 26 710 Kč. Nedoplatky za rok 2021 na službách žalobkyně netvrdila.17. Mezi účastníky nebylo sporné a z dodatku č. 13 ze dne 23.2.2022 (č.l. 17, 76) včetně emailu ze dne 23.2.2022 (č.l. 80) vyplývá, že nájemné v roce 2022 v návaznosti na zvýšení o inflaci činilo částku 14 740 Kč.18. Žalobkyně požadovala za rok 2022 nájemné ve výši 14 740 Kč za měsíce květen, červen, červenec a srpen. Celkem tak žalobkyně požadovala na nájemném částku 58 960 Kč a na smluvních pokutách ve výši 2 000 Kč za tyto čtyři měsíce pak částku 8 000 Kč. Na jistině za rok 2020 tak žalobkyně požadovala částku 66 690 Kč. Zbývající část za rok 2022 žalované částky 90 199 Kč, tj. částku 23 239 Kč, soud považoval za zálohy na služby, které však již žalobkyně z důvodu splatnosti vyúčtování za daný rok nemohla požadovat.19. Za rok 2022 žalobkyně současně se zálohami na náklady spojené s užíváním bytu požadovala i nedoplatky za služby spojené s užíváním bytu, a to na elektřině částku 10 392 Kč a na vodném a