14 CO 29/2022-427 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem zapsaným na [list vlastnictví] vedeném [anonymizována čtyři slova] [část Prahy], [anonymizováno] k. ú. [část obce], [územní celek], okres [anonymizováno] [obec], a to k : a) pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 91 m2, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa], bydlení, b) pozemku parc. č [číslo] - zahrada, o výměře 536 m2; a tyto nemovité věci přikázal do spoluvlastnictví žalobců se spoluvlastnickým podílem žalobce a) o velikosti 1/2 celku a spoluvlastnickým podílem žalobců b) a c) v režimu společného jmění manželů o velikosti 1/2 celku (výrok I); uložil žalobci a) povinnost zaplatit žalovanému částku [částka] do dvou měsíců od právní moci rozsudku (výrok II); rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok III); uložil žalobcům povinnost zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 6 náhradu nákladů řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok [příjmení]) a konečně uložil žalovanému povinnost zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 6 náhradu nákladů řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok V). 2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhali zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků řízení k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], a k pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Dejvice, [územní celek] (dále jen“ nemovité věci”). Žalobce a) vlastní ideální 2/6, žalobci b) a c) vlastní ideální 3/6 (v režimu společného jmění manželů) a žalovaný vlastní ideální 1/6 nemovitých věcí. Žalobci navrhovali, aby soud I. stupně vypořádal podílové spoluvlastnictví nemovitých věcí tak, že je přikáže do rovnodílného spoluvlastnictví žalobců, tj. žalobci a) v rozsahu ideální 1/2 a žalobcům b) a c) v rozsahu ideální 1/2 (v režimu společného jmění manželů), a že uloží žalobci a) povinnost zaplatit žalovanému na vypořádací podíl částku [částka]. 3. Žalobu odůvodnili tím, že žalovaný nabyl vlastnické právo k 1/6 podílu na předmětných nemovitých věcech kupní smlouvou, kterou dne [datum] uzavřel se sestrou žalobce a) MUDr. [jméno] [příjmení], a to za kupní cenu [částka]. Žalovaný následně žalobcům sdělil, že má zájem o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Všichni žalobci v domě [adresa] bydlí a mají zde své místo podnikání. Žalovaný se žádným způsobem nepodílí na úhradě nákladů spojených s údržbou a opravami nemovitých věcí. Žalovaný nikdy neměl v úmyslu setrvávat ve spoluvlastnictví s žalobci. Odkup podílu na nemovitých věcech jim nabídl již tři měsíce po jeho nabytí, přičemž za něj požadoval [částka] [adresa] není reálně dělitelný dle podílů spoluvlastníků, v domě nejsou žádné volné prostory, které by mohl žalovaný užívat. Žalovaný dům [adresa] nenavštívil, ani nezjišťoval jeho technický stav. Žalovaný podíl na nemovitých věcech nabyl v úmyslu dosáhnout zisku. Žalovaný je realitním makléřem a zároveň společníkem společnosti [právnická osoba], která je franšízantem celosvětové sítě realitní kanceláře [spisová značka], žalovaný tak má informace o obvyklých cenách prodávaných nemovitostí. Žalovanému je známo, že reálná cena za ideální menšinový podíl na prodávaných nemovitostech je výrazně nižší než cena určená znaleckým posudkem. Žalovaný v nejméně deseti dalších případech od jiných podílových spoluvlastníků nemovitých věcí levně koupil jejich podíl na společné věci, aby se ho vzápětí pokusil prodat ostatním spoluvlastníkům za částku násobně vyšší. Žalobci odkazovali na rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 9 č. j. [číslo jednací] a č. j. [číslo jednací], kterými měla být konstatována spekulativnost jednání žalovaného. Jednání žalovaného je dle žalobců nepoctivé, je zneužitím práva, jedná se o jednání v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný zatížil podíl na nemovitých věcech zástavním právem ve prospěch [právnická osoba] s. r. o., a to k zajištění svého závazku z úvěrové smlouvy ze dne [datum], a znemožnil tak vypořádání spoluvlastnictví účastníků. Žalobci nechtějí setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu s žalovaným. Vzhledem k tomu, že nemovité věci nelze reálně rozdělit, měl by být podíl žalovaného na nich přikázán žalobci a) za přiměřenou náhradu, tj. za částku, za kterou žalovaný podíl od sestry žalobce a) koupil, neboť se jedná o cenu obvyklou. 4. Žalovaný souhlasil se zrušením spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem i s navrhovaným způsobem jeho vypořádání. Žalovaný však nesouhlasil s výší přiměřené náhrady za svůj podíl. V průběhu řízení požadoval, aby byla výše přiměřené náhrady určena dle závěru soudem ustanovené znalkyně, tj. v částce [částka], což odpovídá 1/6 obvyklé ceny nemovitých věcí stanovené znalkyní v celkové částce [částka]. Je pravdou, že ve svém prvním návrhu žádal [částka], když vycházel z cen realizovaných převodů v daném místě a čase. Dle znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] [rok], vypracovaného [anonymizováno] žalobce a) však byla stanovena obvyklá cena nemovitých věcí ve výši [částka]. Ke dni podání žaloby proto žalovaný navrhoval žalobcům přiměřenou náhradu ve výši [částka]. Dne [datum] nabízel žalobce a) žalovanému za jeho podíl na nemovitých věcech částku [částka]. Žalovaný podíl na nemovitých věcech nabyl od sestry žalobce a) za kupní cenu [částka] jako soukromá fyzická osoba, nikoliv v rámci své podnikatelské činnosti. Žalobce a) měl zásadně stejnou možnost nabýt podíl od své sestry, popř. se domáhat zrušení a vypořádaní spoluvlastnictví se sestrou soudní cestou. Žalobcům bylo již v době podání žaloby známo, že je žalovaný ochoten odstranit zástavní právo váznoucí na nemovitých věcech, což také dle dohody učinil, avšak ani výmaz zástavního práva k dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nevedl. Není zřejmé, v čem konkrétně by měl spočívat údajný nepoctivý postup žalovaného. Pořízení věci za nižší cenu, než je její obvyklá cena, (např. při nabytí nemovitosti v dražbě, při nákupu zlevněného zboží v obchodě apod.) není nepoctivým jednáním nebo zneužitím práva. Sám žalobce a) nabyl v roce [rok] ideální 1/6 nemovitých věcí za [částka]. Žalobci po žalovaném nikdy nežádali úhradu nákladů na údržbu nemovitých věcí. Žalobce a) i po podání žaloby utvrzoval v žalovaném dojem, že shání finance na koupi podílů žalovaného, tedy že strany nadále jednají o mimosoudním vypořádání spoluvlastnictví. Až z jednání dne [datum] jednoznačně vyplynulo, že se strany na mimosoudním řešení neshodnou. Strany se nedohodly pouze na výši vypořádacího podílu, přestože žalovaný souhlasil s vypořádacím podílem vycházejícím ze znaleckého posudku žalobce a), což žalobci odmítli. V ostatních 10 případech, na které žalobci poukazovali, byly se spoluvlastníky uzavřeny dohody o vypořádání a pouze ve 2 případech byla věc řešena soudem, přičemž přiměřená náhrada byla určena obvyklou cenou dle znaleckého posudku. 5. Soud I. stupně provedeným dokazováním a na podkladě shodných tvrzení stran zjistil, že účastníci jsou spoluvlastníky předmětných nemovitých věcí - žalobce a) podílu o velikosti id. 2/6, žalobci b) a c) podílu o velikosti ideálních 3/6, a to v režimu společného jmění manželů, a žalovaný podílu o velikosti ideální 1/6. Žalobce a) uzavřel dne [datum] se svou sestrou MUDr. [jméno] [příjmení] smlouvu, na základě které od ní odkoupil podíl o velikosti ideální 1/6 na nemovitých věcech za kupní cenu [částka]. Žalovaný nabyl vlastnické právo k podílu o velikosti ideální 1/6 k nemovitým věcem na základě kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené se sestrou žalobce a) MUDr. [jméno] [příjmení]. Vlastnické právo žalovaného bylo zapsáno do katastru nemovitostí dne [datum]. 6. Žalovaný následně dopisem ze dne [datum] nabídl žalobcům prodej svého spoluvlastnického podílu za [částka]. Mezi účastníky se uskutečnila dne [datum] schůzka, při které žalovaný svou nabídku zopakoval. Žalobci nesouhlasili. Účastníci se však dohodli na zadání znaleckého posudku, kterým bude určena cena spoluvlastnického podílu žalovaného. Žalovaný zatížil svůj podíl na nemovitých věcech zástavním právem. V průběhu února [rok] až srpna [rok] proběhla mezi účastníky korespondence, v rámci které žalovaný uvedl, že je připraven převést svůj spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech za částku [částka], stanovenou na základě znaleckého posudku, který mu právní zástupce žalobce a) zaslal. Žalobce a) požadoval výmaz zástavního práva. V červnu a červenci [rok] s žalobci dohodl, že zajistí výmaz zástavního práva. Při jednání dne [datum] žalovaný nabídl žalobcům [částka] jakožto investici do oprav domu [adresa]. Žalobce a) nabídl žalovanému za odprodej jeho šestinového spoluvlastnického podílu minimálně částku [částka], posléze modifikovanou na [částka]. 7. Žalovaný v průběhu roku [rok] zakoupil minimálně v deseti případech minoritní spoluvlastnické podíly na různých nemovitých věcech, které po zápisu spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí nabídl majoritním spoluvlastníkům k odkupu s