23 CO 130/2022-238 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu s návrhem, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci částku v celkové výši [částka] s příslušenstvím a náklady spojené s uplatněním pohledávky v celkové výši [částka] (výrok I.) a uložil žalobci povinnost zaplatit žalované na nákladech řízení částku [částka], do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalované (výrok II.). 2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal po žalované v záhlaví uvedené částky, představující zvýšený nájem ve výši [částka] měsíčně, posléze zvýšený o inflační doložku, včetně smluvního úroku z prodlení ve výši 0,05% denně, za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok], a to na základě mezi účastníky uzavřené nájemní smlouvy ze dne [datum], konkrétně bodu [číslo] této smlouvy, jejímž předmětem byl nájem prostor určených k podnikání, v nemovitosti na adrese [adresa]. Žalovaná po toto vymezené období nehradila žalobci sjednaný nájem za rozšíření prostor k podnikání v podobě salónku, který žalovaná na své náklady zrekonstruovala. Podle uvedeného článku smlouvy žalovaná nebyla po dobu [anonymizováno] roku od ukončení rekonstrukčních prací povinna platit nájemné. K ukončení rekonstrukce došlo v [anonymizováno] [rok] a od [anonymizováno] [rok] pak žalovaná salónek užívala k hostinské činnosti. Žalované proto svědčila k úhradě zvýšeného nájemného povinnost od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok], což nečinila. Žalobce na dlužnou částku započítal přeplatek žalované ve výši [částka], který vznikl žalované za hrazení energií. Žalobce konkrétně tento přeplatek započetl na smluvní úrok z prodlení, který činil za uvedené období celkem částku ve výši [částka]. Žalobce také nárokoval náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši [částka] za celkem 35 upomínek k úhradě nájemného á [částka] upomínka. 3. Žalovaná s nárokem nesouhlasila a bránila se proti němu tvrzením, že uvedené nájemné se nestalo splatným, neboť hrazení zvýšeného nájemného za rozšíření prostor o salónek bylo vázáno na skutečnost, že termín provozu salónku bude písemně (formou dodatku) mezi účastníky řízení odsouhlasen. K tomuto však nedošlo a žalobce proto nemá nárok na zvýšené nájemné. Termín provozu salónku nebyl účastníky písemně odsouhlasen z důvodu, že nebyla řádně dokončena rekonstrukce a prostor salónku vykazoval nedostatky, zejména nedostatečný plynový kotel. Žalovaná sice uvedený prostor užívala, avšak v omezené míře, a to od [anonymizováno] [rok] do května [rok]. Následně salónek již nebyl užíván pro hostinskou činnost, nýbrž sloužil jako šatna pro zaměstnance žalované. Podle nájemní smlouvy žalovaná mohla uvedený prostor užívat, pouze jej v souladu se smluvním ujednáním nesměla užívat k pravidelné hostinské činnosti. 4. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, která podrobně rozepsal odstavci 5 až 12 napadeného rozsudku, na která odvolací soud pro stručnost svého odůvodnění odkazuje, a která lze shrnout tak, že žalobce jako pronajímatel uzavřel s žalovanou jako nájemkyní dne [datum] smlouvu o nájmu prostor určených k podnikání, které sestávaly z 28 místností o celkové výměře [anonymizováno] m² a byly situovány v suterénu, přízemí a 1. patře domu [adresa] stojícího na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Smíchov, na adrese [adresa] (dále jen„ pronajaté prostory“). Účelem nájmu bylo provozování restaurace. Žalobkyně se zavázala platit žalovanému nájemné za suterén a přízemí ve výši [částka] měsíčně (bod 1. 1. a bod 2. 1. 1. nájemní smlouvy) se splatností do každého 25. dne v měsíci a zároveň bylo ujednáno, že po rozšíření hostinských prostor o salónek v 1. patře (rekonstrukce na náklady žalobkyně-nájemce) nebude po dobu jednoho roku od skončení rekonstrukce hrazeno žádné nájemné a po jednom roce se základní nájemné zvýší o [částka] měsíčně. Termín zahájení provozu těchto prostor měl být písemně (formou dodatku smlouvy) odsouhlasen oběma smluvními stranami, přičemž bez tohoto odsouhlasení nájemkyně nesměla tyto prostory využívat k pravidelné hostinské činnosti ([číslo] nájemní smlouvy). Dále byly sjednány další podmínky stran splatnosti za energie, služby a jejich úhradu, doba trvání nájmu a další ujednání včetně závěrečného ustanovení. Žalovaný vypověděl nájem prostor sloužících k podnikání dopisem ze dne [datum], doručeným žalované dne [datum], výpovědní doba byla 3 měsíce a skončila ke dni [datum], což ostatně uzavřel i soud I. stupně ve svém rozsudku ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], kdy v tomto řízení se žalovaná v procesním postavení žalobkyně domáhala po soudu přezkumu oprávněnosti uvedené výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání a žalobce zde vystupoval v procesním postavení žalovaného. Z uvedených rozhodnutí učinil soud I. stupně další dílčí skutková zjištění, a to, že nejpozději v [anonymizováno] [rok] byl salónek zrekonstruován a bezprostředně poté i zahájen jeho provoz, přestože to nájemní smlouva bez souhlasu smluvních stran neumožňovala. Žalovaná, ačkoliv k tomu byla žalobcem opakovaně vyzývána, odmítla uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, čímž hrubě porušila své povinnosti nájemce, neboť užívala předmět nájmu v rozporu se smlouvou. Žalobce proto výpověď z nájmu nebytového prostoru dal zcela po právu a soudy (v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 5, sp. zn. [spisová značka]) proto shledaly výpověď jako souladnou. Soudy se již nezabývaly naplněním dalšího výpovědního důvodu pro nadbytečnost, když pro výše zmíněný důvod bylo možné přijmout závěr o opodstatněnosti výpovědi z nebytového prostoru. Jiné okolnosti tvrzené účastníky ohledně rekonstrukce a fungování různých zařízení v nemovitosti neshledaly soudy v uvedené věci za související s projednávanou věcí. Soud I. stupně dále uzavřel, že salónek byl žalovanou využíván v [anonymizováno] [rok] do května [rok], poté sloužil k odkládání oděvů pracovníků žalované, tedy v souladu se stavebně technickým určením. K vyklizení prostor sloužících k podnikání (tedy i salonku) došlo žalovanou ke dni [datum]. K tomuto datu byl prostor i protokolárně předán. 5. Na podkladě těchto skutkových zjištění soud I. stupně s odkazem na § 2201 o. z., § 2022 o. z., § 2991 odst. 1 o. z. a § 2295 o. z. uzavřel, že k rozšíření předmětu nájmu o salónek podle nájemní smlouvy nedošlo, a proto není žaloba na zaplacení nájemného za období od [anonymizováno] [rok] do roku [rok] důvodná a žalobci tak nevzniklo ani právo na„ ujednané nájemné“ podle § 2295 o. z. Zároveň soud I. stupně dospěl k závěru, že žalobci nesvědčí ani nárok na bezdůvodné obohacení, neboť žalovaná podle nájemní smlouvy nebyla povinna platit nájemné za dobu od [anonymizováno] [rok] do května [rok]. Současně v tomto období provozovala pravidelnou hostinskou činnost bez souhlasu žalobce, což vedlo k výpovědi z nájmu, avšak pokud žalovaná salónek užívala od [anonymizováno] [rok], užívala jej v souladu s ujednáním v nájemní smlouvě, stejně tak jako celou zbývající nemovitost žalobce. Soud I. stupně proto žalobu na úhradu dlužného nájemného za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] jako celek zamítl včetně smluvního úroku z prodlení z dlužných částek. Rovněž tak soud I. stupně neuznal jako důvodný nárok žalobce ve výši á [částka], za celkem 35 výzev k úhradě dlužných nájmů, neboť podle § 3 vyhl. č. 351/2013 Sb. lze postupovat jen v případě, jedná-li se o vzájemný závazek mezi podnikateli, přičemž žalovaná sice provozovala podnikatelskou činnost, avšak žalobce nikoli. 6. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a procesně úspěšné žalované přiznal jejich náhradu v celkové výši [částka] představující odměnu advokáta za 7,5 úkonu právních služeb podle § 6, § 7 a § 11 odst. 1 a 2 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, (advokátní tarif) po [částka] (7 úkonů - převzetí zastoupení, podání odporu proti elektronickému platebnímu rozkazu, vyjádření žalované ze dne [datum], podání ze dne [datum], účast při jednání dne [datum], dne [datum] a dne [datum] a ½ úkonu – účast při vyhlášení rozsudku dne [datum]) a přináležející režijní paušál á [částka] podle § 13 odst. 3 cit. vyhlášky. 7. Žalobce napadl rozsudek soudu I. stupně odvoláním ve znění jeho doplnění, ve kterém namítal, že soud I. stupně nesprávně věc posoudil po stránce právní, zejména jeho argumentace v odstavci 13 a 17 rozsudku, když uzavřel, že rekonstrukce salónku byla provedena a tento užívala žalovaná k hostinské činnosti, přičemž následně ve svém odůvodnění tvrdí, že k rozšíření předmětu nájmu o salónek podle smlouvy nedošlo a není proto důvodný nárok na úhradu nájmu za dobu od [anonymizováno] [rok] do roku [rok], je rozporuplná. Soud I. stupně se ve svém odůvodnění především nevypořádal s argumentací žalobce ohledně výkladu bodu 2. 1. 2. smlouvy týkající se odkládací podmínky stran úhrady zvýšeného nájemného. Přitom se jedná o posouzení zásadní, neboť právě n