30 CO 7/2022-98 — Městský soud v Praze

1. Žalobce se podanou žalobou po žalovaném domáhal zaplacení částky [částka] s příslušenstvím, což odůvodnil tím, že žalovaný byl nájemcem bytu [číslo] v domě [adresa], na adrese [adresa], a to na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel s žalobcem jako pronajímatelem dne [datum]. V dopise ze dne [datum] žalovaný vypověděl předmětnou nájemní smlouvu ke dni [datum], výpověď a klíče od bytu byly žalobci vydány na poště dne [datum]. Žalovaná částka se skládala z 1) dlužného nájemného vč. poplatku za služby za měsíce září [rok] ([částka]), říjen [rok] ([částka]), listopad [rok] ([částka]) a prosinec [rok] ([částka]); 2) nákladů na odstranění poškození bytu nad rámec běžného opotřebení ve výši [částka]; 3) nákladů na roční servis kotle ve výši [částka]. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. Uvedl, že nájem vypověděl pro hrubé porušení nájemních vztahů ze strany žalobce, neboť probíhající stavební práce v domě výrazně omezily kvalitu bydlení v nájemním bytě. Výpověď s klíči od bytu poslal žalobci poštou. Podle žalovaného byl byt pouze běžně opotřebovaný a náklady na jeho vyklizení a prováděné malování činily maximálně [částka], k platbě revize kotle uvedl, že s touto rovněž nesouhlasí. 3. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalobci [částka] s příslušenstvím (výrok I.), žalobu o zaplacení [částka] s příslušenstvím zamítl (výrok II.). Dále pak soud prvního stupně uložil žalovanému do tří dnů od právní moci rozsudku nahradit žalobci náklady řízení ve výši [částka] k rukám právního zástupce žalobce (výrok III.). 4. Soud prvního stupně po skutkové stránce vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva k bytu [číslo] v budově [adresa], katastrální území Karlín, obec Praha (dále jen„ byt“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou v trvání 24 měsíců s možností opakovaného prodloužení vždy o 12 měsíců. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] měsíčně a dále byl žalovaný jako nájemce povinen platit paušální částku [částka] za služby spojené s užíváním bytu. Od [datum] bylo nájemné zvýšeno na [částka]. Dne [datum] zaslala [jméno] [příjmení], která byla žalobcem pověřena správou domu, jednotlivým nájemníkům e-mail, ve kterém je upozornila, že jednou ročně by mělo proběhnout hromadné čištění kotlů a karem s tím, že tato kontrola ze strany technika proběhne ve stanoveném termínu, kdy celá částka bude vyúčtována žalobci a ten ji pak rozpočítá na jednotlivé nájemníky. Žalovaný v e-mailu ze dne [datum] sdělil, že se společnou revizí kotle souhlasí. Roční servis karem a nástěnných kotlů byl proveden [datum] a za tuto činnost byla vyúčtována částka ve výši [částka], na byt [číslo] užívaný žalovaným po rozúčtování připadla částka [částka] O této částce byl žalovaný informován paní [příjmení] e-mailem dne [datum]. V létě 2018 se začala v domě provádět půdní vestavba, žalovaný si stěžoval na hromadění odpadního materiálu a suti na dvoře, proto s paní [příjmení] jednal o tom, že by ukončil nájemní vztah. S ukončením nájemního vztahu paní [příjmení] souhlasila, souhlasila i s možností ukončení nájemního vztahu dohodou v případě, že žalovaný uvede byt do původního stavu, vymaluje a uklidí a uhradí dluhy na nájemném za září a říjen 2018 a dluh za provedenou revizi kotle, k dohodě však nedošlo. Žalovaný nájem bytu vypověděl dopisem ze dne [datum] z toho důvodu, že stavba výrazně omezila kvalitu bydlení, tedy z důvodu hrubého porušení ze strany žalobce (§ 2231 o. z.). Dopis obsahující výpověď z nájmu bytu spolu s klíči od bytu byl žalobci zaslán poštou, žalobce si jej převzal dne [datum]. Po doručení klíčů od bytu a výpovědi z nájmu provedl žalobce v bytě kontrolu. Stěny v bytě byly silně znečištěny, neboť žalovaný byl silný kuřák. Po provedených opravách a výmalbě bytu vystavila společnost [právnická osoba] žalobci fakturu [číslo] na částku [částka], se splatností [datum]. 5. Po právní stránce prvostupňový soud věc posoudil podle právní úpravy nájmu obsažené v ustanovení § 2201 a násl. o. z., konkrétně dle ustanovení upravujících nájem bytu (§ 2235 a násl. o. z.). Konstatoval, že žalovanému svědčilo právo vypovědět v souladu s § 2287 o. z. nájemní smlouvu uzavřenou mezi stranami na dobu určitou, neboť došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu vycházely. Změna okolností spočívala v tom, že v domě, kde se nacházel byt užívaný žalovaným, byla započata půdní vestavba, kdy s touto činností bylo spojeno shromažďování sutě na dvorku domu, zvýšená prašnost a hluk. Žalovaný tedy dle soudu prvního stupně oprávněně podal výpověď z nájmu bytu dle § 2287 o. z. dopisem ze dne [datum], výpověď byla žalobci doručena [datum]. Nalézací soud uvedl, že neshledal důvody pro uplatnění § 2232 o. z., podle kterého by žalovaný mohl vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. S odkazem na § 2292 o. z. dospěl obvodní soud k závěru, že žalobci se dostal byt do jeho dispozice již [datum], žalovaný byt odevzdal ihned a dále jej již nevyužíval, a proto je nutné považovat nájem za skončený ke dni [datum]. S ohledem na uvedené tak obvodní soud přiznal žalobci vedle práva na dlužné nájemné za září a říjen 2018 ([částka] + [částka]) i poměrnou část nájemného za měsíc listopad 2018, a to ve výši jedné poloviny, tj. [částka]. Za zbývající část listopadu a prosince [rok] soud prvního stupně žalobci nárok na náhradu nájemného po dobu trvání výpovědní doby nepřiznal, neboť by to dle jeho názoru bylo v rozporu s § 8 o. z., jako zjevné zneužití práva, když žalovaný v tomto období již byt evidentně neužíval a naopak žalobce v této době v bytě prováděl opravy. 6. Nárok žalobce na náhradu škody způsobené žalovaným v pronajatém bytě jeho nadměrným opotřebením soud prvního stupně s ohledem na § 2293 o. z. shledal oprávněným. V řízení bylo prokázáno, že výmalba v bytě byla značně poškozena tím, že žalovaný jako silný kuřák v bytě kouřil, stěny byly proto velmi zažloutlé a nasáklé pachem z kouře. Dle soudu prvního stupně je požadovaná částka [částka], kterou žalovaný uhradil společnosti [právnická osoba] za výmalbu bytu, částkou odpovídající nákladům na výmalbu, a proto ji žalobci v plném rozsahu přiznal. 7. Ohledně nároku žalobce na zaplacení částky [částka] za roční servis kotle nalézací soud uvedl, že tento neshledal důvodným. Žalobce jako vlastník kotle byl povinen provádět každoroční revizi tohoto kotle a čištění spalinových cest, v daném případě se nejednalo o běžnou údržbu ve smyslu § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. V citovaném nařízení není revize plynových kotlů uvedena jako běžná údržba bytu (§ 2), ani jako drobná oprava (§ 4), navíc i kdyby se o opravu jednalo, částka na tento úkon v daném případě přesáhla nařízením stanovených [částka] (§ 5), soud prvního stupně tedy uzavřel, že žalobci náhrada v tomto případě nenáleží. K tomu navíc dodal, že v řízení nebylo prokázáno, že by žalovaný s úhradou žalované částky [částka] souhlasil, pouze vyslovil souhlas se zajištěním revize společně pro všechny nájemníky a se zpřístupněním bytu. 8. O nákladech řízení prvostupňový soud rozhodl s odkazem na § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že částečně úspěšnému žalobci (64% úspěch) přiznal poměrnou náhradu nákladů řízení ve výši [částka]. 9. Proti zamítavému výroku II. tohoto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, ve kterém namítal, že rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Uvedl, že žalovaný ukončil nájemní vztah s tříměsíční výpovědní dobou, kdy tato uplynula až k [datum], v žalobě však žalobce požadoval toliko nárok na holé nájemné jen do [datum], tedy po dobu vynucené opravy bytu, po kterou nemohl žalobce s bytem nakládat. Tato vynucená oprava bytu byla způsobena chováním žalovaného, což bylo v řízení prokázáno (poškození stěn bytu). Žalobce nemohl byt po obdržení klíčů od žalovaného opět pronajmout vzhledem ke stavu, ve kterém se byt po předání nacházel, musel zajistit opravu bytu a až následně mohl byt opětovně pronajmout. Žalobce namítá, že závěr soudu prvního stupně, dle kterého by bylo nespravedlivé, aby žalovaný po dobu od [datum] do [datum] něco hradil, když již byt nemohl užívat, není správný. Nalézací soud se při své úvaze a aplikaci dobrých mravů nezabýval všemi rozhodnými okolnostmi a nezohlednil důvody, proč žalobce nemohl byt po uvedenou dobu užívat, tedy okolnosti na straně žalobce. Dále žalobce namítal nesprávnost závěru prvostupňového soudu ohledně nákladů ve výši [částka] za roční servis kotle obsahující kontrolu a jeho čištění. K tomu uvedl, že nežádá náklady za revizi kotle, nýbrž za servis kotle, který je v souladu s § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. nutné považovat za běžnou údržbu bytu. Dle žalobce se tedy v případě servisu kotle jedná o drobnou opravu, roční limit 100 Kč/m2 plochy bytu v daném případě také překročen nebyl, a proto má žalobce vůči žalovanému jako nájemci nárok na náhradu této částky. S ohledem na uvedené žalobce navrhl, aby o