35 CO 329/2022-114 — Městský soud v Praze

1. Shora citovaným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu na uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobci částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % p. a. z této částky od [datum] do zaplacení (výrok I) a žalobci uložil povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku [částka] k rukám jeho zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II). 2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, doručené soudu dne [datum], kterou se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by žalovanému byla uložena povinnost zaplatit mu částku [částka] s příslušenstvím s tím, že žalovaný je vlastníkem nemovitosti, a to pozemku parc. [číslo] druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře [výměra], jehož součástí je stavba - budova s číslem popisným [číslo], rodinný dům, nacházející se v obci [obec], [katastrální uzemí], vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [anonymizována dvě slova] pro [anonymizováno] [část Prahy], na [list vlastnictví], kdy nemovitosti se nachází na adrese [adresa] (dále jen„ Nemovitost“). Žalobci na základě nájemní smlouvy (označené chybně jako smlouva o podnájmu) uzavřené mezi účastníky řízení dne [datum], svědčilo nájemní právo k Nemovitosti v období od [datum] do [datum]. Nájemní vztah byl ukončen v důsledku výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum], doručené pronajímateli dne [datum], a to uplynutím výpovědní lhůty dne [datum]. Dle § 2220 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Obdobně upravoval nárok nájemce i občanský zákoník účinný do 31. 12. 2013, když dle § 667 odst. 1 je změny na věci nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Žalobce v průběhu trvání nájemního vztahu provedl s písemným souhlasem žalovaného ze dne [datum] komplexní rekonstrukci Nemovitosti. Žalobce do rekonstrukce Nemovitosti investoval částku cca [částka]. Vzhledem k tomu, že s ohledem na předmět řízení není významný rozsah vynaložených investic, ale výlučně výše neboli hodnota zhodnocení Nemovitosti, uvedl žalobce v žalobě bodově pro nastínění charakteru rekonstrukce její rozsah. Žalobci okamžikem skončení nájemního vztahu vznikl nárok na vydání finančních prostředků odpovídajících zhodnocení Nemovitosti žalobcem za dobu trvání nájemního vztahu. Žalobce uvedl, že těmito investicemi došlo ke zvýšení hodnoty Nemovitosti oproti stavu před rekonstrukcí o [částka] a žalobce má vůči žalovanému nárok na uhrazení částky odpovídající rozsahu zhodnocení Nemovitosti, tj. částky [částka]. Žalobce dopisem ze dne [datum] žalovaného písemně vyzval k přistoupení k jednání o ukončení nájemní smlouvy a o způsobu vypořádání vztahů souvisejících. Dopisem ze dne [datum] potvrdil žalovaný přijetí dopisu žalobce a požádal jej o vyčíslení investic realizovaných žalobcem na rekonstrukci Nemovitosti. Dopisem ze dne [datum] žalobce žalovanému předložil podrobný rozpis investic a jejich vyčíslení, přičemž zároveň navrhl způsob vypořádání. Žalovaný od té doby se žalobcem přestal zcela komunikovat. V návaznosti na pasivitu žalovaného žalobce dne [datum] zaslal žalovanému výpověď nájemní smlouvy a domáhá se svého práva soudní cestou. 3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Žalovaný udělil nájemcům Nemovitosti, tedy žalobci a jeho tehdejší manželce, paní [jméno] [příjmení], souhlas ve smyslu § 667 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Stalo se tak dne [datum]. Žalobce však již záměrně neuvádí, že důvodem pro uzavření nájemní smlouvy bylo získání úvěru na rekonstrukci Nemovitosti. [příjmení] tak žalobce a jeho tehdejší manželka vyhověli podmínkám stanoveným úvěrující bankou, uzavřeli zúčastnění nájemní smlouvu. Uzavření nájemní smlouvy tak bylo účelovým krokem pro získání úvěru na rekonstrukci Nemovitosti. Co však žalovaný považuje za zavádějící je tvrzení žalobce, že k ukončení nájemní smlouvy došlo v důsledku výpovědi žalobce ze dne [datum], doručené pronajímateli dne [datum], a to uplynutím výpovědní lhůty dne [datum]. Žalovaný totiž nájemní smlouvu vypověděl už dne [datum] a doručil ji téhož dne nájemcům Nemovitosti, tedy žalobci a jeho tehdejší manželce. Tuto výpověď převzala tehdejší manželka žalobce, paní [jméno] [příjmení]. Jelikož paní [jméno] [příjmení] žalobce s obsahem předmětné výpovědi seznámila, má toto převzetí účinky i vůči žalobci. Nájemní vztah založený nájemní smlouvu proto zanikl již uplynutím výpovědní doby dne [datum]. Pokud žalobce podal žalobu dne [datum], je nárok žalobce již promlčený a žalovaný vznáší námitku promlčení. Na práva a povinnosti účastníků nájemní smlouvy se použije právní úprava obsažena v ustanovení § 667 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění platném do [datum]. Z ustálené rozhodovací praxe vyplývá, že ustanovení § 667 odst. 1 věta čtvrtá zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, představuje samostatný občanskoprávní nárok nájemce (nikoliv nárok z bezdůvodného obohacení), který podléhá promlčení v obecné lhůtě podle ustanovení § 101 téhož zákona, tedy ve lhůtě 3 let ode dne skončení nájmu. S ohledem na výše uvedené žalovaný považoval celou záležitost ohledně nájemní smlouvy a nájmu Nemovitosti za uzavřenou a na dopisy žalobce, které považoval za ryze účelové, nereagoval. Pokud by skutečnosti uváděné žalobcem byly pravdivé, jistě by žalobce uplatnil celý nárok ve výši [částka]. 4. Soud I. stupně na základě provedeného dokazování uzavřel, že žalovaný je vlastníkem výše citované Nemovitosti, kterou na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] pronajal žalobci a jeho manželce [jméno] [příjmení] (dceři žalovaného). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou od [datum], nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] měsíčně. Dále bylo ujednáno, že nájemci nesmí v domě provádět stavební úpravy ani jiné podstatné technické změny bez souhlasu pronajímatele. Ještě před uzavřením nájemní smlouvy žalovaný dne [datum] udělil nájemcům souhlas s rekonstrukcí domu. Nájemní smlouva byla uzavřena za účelem získání hypotéčního úvěru. Rekonstrukci Nemovitosti hradila ze svých finančních prostředků svědkyně [příjmení], dcera žalovaného. Po zjištění, že na žalobce jsou vedeny exekuce a z důvodu zhoršení vztahů v rodině, žalovaný přípisem ze dne [datum], adresovaným žalobci a [jméno] [příjmení], nájemní smlouvu vypověděl dle § 710 ve spojení s § 711 odst. 2 písm. b) zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, jelikož nájemci nezaplatili nájemné dle čl. 3 odst. 2 nájemní smlouvy po dobu delší než 3 měsíce. Nájemci byli zároveň poučeni dle § 710 odst. 2 téhož zákona, že výpovědní doba v délce 3 měsíců počíná běžet prvním dnem v měsíci následujícím po doručení této výpovědi, tj. [datum] a končí dne [datum]. Zároveň je poučil o možnosti podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Výpověď převzala dne [datum] [jméno] [příjmení], která manžela s výpovědí seznámila. Nájemné žalovanému žalobce a jeho manželka nehradili. I po doručení výpovědi zůstal žalobce a svědkyně [příjmení] v domě nadále bydlet, žalobce se odstěhoval až v roce 2015, svědkyně [příjmení] v domě nadále i s dětmi a maminkou bydlí. Dopisem ze dne [datum] žalobce vyzval žalovaného k jednání o ukončení nájemní smlouvy a vypořádání vložených investic. Žalovaný dopisem ze dne [datum] požádal o jejich vyčíslení, na to reagoval žalobce dopisem ze dne [datum], jehož přílohou bylo vyčíslení investic do Nemovitosti. Přípisem ze dne 20. 7.2 017 žalobce nájemní smlouvu vypověděl a výpověď byla žalovanému doručena dne [datum]. 5. Soud I. stupně s odkazem na § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku a na § 663 a další ustanovení, v odůvodnění uvedená, zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, platného do [datum] (dále jen„ obč. zák.“) uzavřel, že žalovaný jako vlastník a pronajímatel nájemní smlouvou ze dne [datum] pronajal žalobci a jeho manželce dům na adrese [adresa], na dobu neurčitou od [datum] za nájemné ve výši [částka] měsíčně. Vzhledem k tomu, že se jedná pronájem celého domu, řídí se vztahy mezi účastníky obecnými ustanoveními o nájmu a nikoli zvláštními ustanoveními o nájmu bytu, neboť v případě nájmu celého domu se nejedná o bytovou jednotku. Mezi pronajímatelem a nájemci bylo ujednáno, že nájemci nesmí v domě provádět stavební úpravy ani jiné podstatné technické změny bez souhlasu pronajímatele. Tento souhlas byl nájemcům udělen před uzavřením nájemní smlouvy dne [datum], kdy pronajímatel souhlasil s rekonstrukcí domu. Pro další posouzení věci není podstatné, za jakým účelem byla nájemní smlouva sepsána. Nájemci byli dcera žalovaného [jméno] [příjmení] a její manžel, žalobce. Rekonstrukci Nemovitosti hradila ze svých finančních prostředků svědkyně [příjmení], dce