36 CO 114/2022-138 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení, že výpověď z nájmu ze dne [datum] daná tehdejší žalovanou žalobci z bytové jednotky [číslo] umístěné v pátém nadzemním podlaží budovy [adresa] v [anonymizováno] [ulice a číslo] v [obec a číslo] (dále jen„ předmětný byt“), je neplatná (výrok I) a žalobci uložil povinnost zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku [částka] (výrok II). 2. V průběhu odvolacího řízení bylo rozhodnuto z důvodu převodu vlastnického práva k domu, ve kterém se nachází předmětný byt, o procesním nástupnictví, a odvolací soud tak jednal již s novou nabyvatelkou této nemovitosti, která je uvedena v záhlaví rozsudku. Původní žalovaná, společnost [právnická osoba] bude pro účely tohoto rozsudku dále uváděna jako„ původní vlastnice“. 3. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobce a původní vlastnice uzavřeli nájemní smlouvu k předmětnému bytu dne [datum]. Podle jejího čl. II byl nájemce oprávněn přenechat předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu jiné osobě. Podle čl. III byla smlouva uzavřena na dobu neurčitou, od [datum]. Podle odst. 2 a 3 citovaného článku činila výpovědní lhůta 3 měsíce a strany mohly smlouvu vypovědět bez udání důvodu. Čl. 4 upravoval výši nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu. Nájemné bylo stanoveno ve výši [částka] měsíčně. Nájemce byl rovněž povinen platit nájemné za užívání movitých věcí dle seznamu v příloze, a to částku [částka] měsíčně. Dále byl nájemce povinen hradit zálohu na poskytované služby spojené s nájmem bytu, a to v částce [částka] měsíčně. Nájemné a měsíční zálohy za služby byly splatné vždy do 15. dne každého kalendářního měsíce, za který se platí, na účet správce číslo [bankovní účet]. V čl. V odst. 2 se nájemce zavázal užívat pronajímaný byt, společné prostory a zařízení budovy s péčí řádného hospodáře. Povinnosti pronajímatele vykonává dle smlouvy správce budovy [právnická osoba], a. s . V čl. VII. odst. 2 strany sjednaly, že veškeré změny této nájemní smlouvy lze provést po dohodě smluvních stran formou písemného dodatku ke smlouvě. 4. Soud prvního stupně též zjistil, že žalobce požádal původní vlastnici emailem [datum], [anonymizováno], o prominutí nájemného, a to vzhledem k aktuální situaci ohledně uzavření hranic, a tudíž nemožnosti ubytování turistů, a to zpětně, od začátku [anonymizováno] [rok]. Dále uvedl, že byt [číslo] ve 4. patře je již od [datum] prázdný, neboť je z důvodu prasklého vodovodního potrubí a nefunkční kotle neobyvatelný. Nájemné za únor i březen (15. 2. – [datum]) žalobce přesto uhradil a přeplatek žádá použít na úhradu nájemného v následujícím období). V odpovědi původní vlastnice žalobci dne [datum] sdělila, že uvažuje o odpuštění plateb nájemného počínaje [datum], a to po dobu platnosti opatření o uzavření státních hranic, nejpozději do [datum]. To vše s ohledem na žalobcem zmiňované okolnosti. Samotná dohoda o odpuštění nájemného by byla podepsána formou dodatku k nájemní smlouvě současně s dohodou o změně účinnosti trvání nájemních smluv. Nájemní smlouvy by byly ukončeny k [datum]. Záměrem původní vlastnice je provést rekonstrukci objektu. [obec] na kotli v bytě [číslo] je aktuálně řešena správcem objektu. V reakci na toto sdělení žalobce uvedl, že je nucen nabídku na odpuštění nájemného odmítnout, pakliže je spojena se změnou účinnosti nájemních smluv. 5. Soud prvního stupně dále zjistil, že dopisem ze dne [datum] původní vlastnice nájem bytu vypověděla. Jako důvody uvedla, že byt je užíván k podnikatelským účelům, a to krátkodobému ubytování za účelem dosažení zisku, přičemž uvedené je patrné ze samotné žádosti žalobce ze dne [datum], ve které uvádí, že nemá možnost ubytování turistů z důvodu uzavření hranic, z inzerátů uveřejněných na [webová adresa] a [webová adresa], i ze samotné prohlídky bytu, která se uskutečnila dne [datum], a které se zúčastnili zástupci původní vlastnice i žalobce, kdy bylo zjištěno, že byt obývají dvě mladé ženy s velmi malým počtem osobních věcí a kdy v zápisu o provedené prohlídce je uvedeno, že nájemce požaduje instalaci myčky, kdy tento nedostatek je často reklamován ze strany turistů. Dalším uvedeným důvodem je porušení povinnosti péče řádného hospodáře, kdy vzhledem ke střídání turistů v bytě dochází k nadměrnému opotřebení bytu. Rovněž žalobci vyčetla porušení povinnosti oznámit veškeré změny v počtu osob, kdy žalobce tuto povinnost nesplnil ani v jediném případě, ačkoli v bytě dochází neustále ke střídání počtu osob. Konečně, žalobce porušil povinnost hradit sjednané nájemné a další poplatky, tyto částky měsíčně činily [částka]. K podání výpovědi žalovaná evidovala pohledávky po splatnosti, a to nájemné a úhrady za služby za červen [rok], červenec [rok] a srpen [rok]. Dle původní vlastnice žalobce dlužil za červen až srpen [rok] částku [částka], přičemž z toho jím byla uhrazena pouze částka [částka]. Výpověď byla dána podle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), tedy pro hrubé porušení povinností nájemce s tříměsíční výpovědní dobou, která počíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byla výpověď doručena. Obsahuje poučení ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. Výpověď byla žalobci doručena dne [datum], který proti ní dopisem ze dne [datum] vznesl námitky. Ze zápisu o provedené prohlídce soud prvního stupně ještě zjistil, že dne [datum] se uskutečnila prohlídka v předmětném bytě za účasti zástupců obou stran, kdy za nájemce byla přítomna paní [jméno] [příjmení] a pan [příjmení]. Při prohlídce bylo zjištěno zjevné poškrábání podlah bytu v celé ploše, nevhodná instalace pračky v posuvné skříni, vzlínání vody v pokoji. Současně nájemce požádal o instalaci myčky, neboť její neexistence je často reklamována ze strany turistů a dále nájemce upozornil na nespolehlivost topného systému, který aktuálně nelze ověřit topnou zkouškou. Dále soud prvního stupně činil skutková zjištění k platbám nájemného a záloh popsaná v bodech 9 a 10 napadeného rozsudku. 6. Po právní stránce soud prvního stupně odkázal na § 2202 a 2235 o. z., přičemž tato ustanovení citoval. Konstatoval, že základní otázkou, kterou posuzoval, bylo zjištění obsahu nájemní smlouvy z [datum] ke dni podání výpovědi dne [datum]. V tomto smyslu pak především skutečnosti, zda jde o nájemní smlouvu upravující nájem bytu a podléhající speciálním ustanovením oddílu § 2235 a násl. o. z. či nikoli. Mezi stranami nebylo sporu a soud prvního stupně k tomu dospěl i na základě provedeného dokazování, že byt [číslo] byl žalobcem minimálně v období roku [rok] a [rok] užíván ke krátkodobým pronájmům (konkrétně k pronájmu turistům např. přes internetové platformy [webová adresa]). Původní vlastnice pak nepopírá, že se o způsobu užívání bytu v rozporu s písemně sjednaným účelem nájmu v určitém okamžiku dozvěděla, namítá však, že její mlčení nelze v žádném případě považovat za souhlas se změnou způsobu užívání bytu. 7. Dále se tedy soud prvního stupně zabýval otázkou, zda došlo ke změně nájemní smlouvy k předmětnému bytu. S odkazem na § [číslo] odst. 1 a § 1758 o. z., a rozhodovací praxi Nejvyššího soudu konstatoval, že ve věci je tedy třeba skutkově zjistit, zda případný projev vůle stran směřoval nejen k samotné změně ustanovení o způsobu užívání bytu, ale též ke změně sjednané formy dodatků. V posuzované věci je pak zřejmé, že k ničemu takovému nedošlo, žalobce pouze začal používat byt jinak, než bylo původně dohodnuto a původní vlastnice uvedené tolerovala (dle tvrzení žalobce) či netolerovala a dala žalobci výpověď z nájmu (dle jejích tvrzení). Soud prvního stupně nicméně ani jedno z tvrzení stran blíže nezkoumal, neboť dospěl k závěru, že i v případě, kdy by původní vlastnice užívání bytu ke krátkodobým pronájmům tolerovala, nemohlo ke změně účelu užívání dojít, pokud se strany souběžně neprojevily vůli změnit nájemní smlouvu jinou formou než písemnou. 8. Dospěl pak k závěru, že pokud byl byt [číslo] užíván ke krátkodobým pronájmům, byl užíván v rozporu se sjednaným účelem nájmu. Citoval § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. a § 2991 odst. 1 o. z. k nimž uvedl, že jelikož bylo zjištěno, že je předmětný byt užíván k jinému než ujednanému účelu, již jen tento jediný důvod postačuje k tomu, aby výpověď z nájmu bytu učiněná dne [datum] byla oprávněná. Porušuje-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel možnost dát mu výpověď podle § 2291 o. z. nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]. Žalobu proto zamítl. 9. K ostatním výpovědním důvodům uvedl, že pokud jde o výpovědní důvod spočívající v nadměrném opotřebení předmětu nájmu, v souladu se zásadou hospodárnosti soudního řízení a s ohledem na právní hodnocení věci toto tvrzení blíže nezkoumal. K výpovědnímu důvodu spočívajícímu v nehlášení změn počtu osob byt užívajících uvedl, že povinnost oznamovat bez zbytečného odkladu zvýšení počtu osob, žijících v bytě, má nájemce poté, kdy