68 CO 284/2022-294 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zastavil řízení co do částky [částka] (výrok I), uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku [částka] do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II) a současně i povinnost nahradit mu v téže lhůtě náklady řízení ve výši [částka] k rukám jeho advokáta (výrok III). Oběma účastníkům byla uložena povinnost k náhradě nákladů státu, a to žalobci v rozsahu 36,93 % a žalované v rozsahu 63,07 %, s tím, že jejich výše bude určena samostatným usnesením (výroky IV a V). 2. Takto soud I. stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal zaplacení částky [částka] z titulu odpovědnosti žalované za vady předmětu koupě (a sice jako slevy z kupní ceny). Ohledně částky [částka] vzal žalobce žalobu zpět, a řízení proto bylo v tomto rozsahu podle § 96 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), zastaveno. 3. Ohledně zbylé části uplatněného nároku vzal soud I. stupně za prokázané, že účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, kterou žalobce koupil od žalované pozemek parc. [číslo] se stavbou (rodinným domem) [adresa] v katastrálním území Potštejn za kupní cenu [částka]. Na přelomu června a července [rok] (zhruba 8 měsíců po koupi nemovitosti) žalobce zaznamenal šířící se zápach po houbách a zjistil, že v severní části rodinného domu, která byla v roce [rok] zrekonstruovaná, se pod nově rekonstruovanými podlahami nachází prostor, v němž jsou nosné konstrukce podlah rozsáhle napadeny dřevokaznou houbou. Poté, co si nechal zpracovat zprávu od mykologa (Ing. [příjmení], který ji podal dne [datum]), žalobce přípisem ze dne [datum] kontaktoval žalovanou a oznámil jí existenci skrytých vad spočívajících v napadení nosných trámů pod podlahou nově zrekonstruované části objektu dřevokaznou houbou a částečně též dřevokazným hmyzem. Současně uplatnil i nárok na slevu z kupní ceny (její výši specifikoval dodatečně, přípisem ze dne [datum]). Soud I. stupně dále vyšel ze zjištění, že severní část rodinného domu, v níž se nachází obývací pokoj s kuchyňkou, chodbička, ložnice a koupelna, byla v roce [rok] zrekonstruována a takto (s výslovným zmíněním, že rekonstrukce se týkala podlahových krytin) byl objekt žalovanou inzerován k prodeji. A právě v této opravené části nemovitosti se pod nově položenou podlahou vyskytoval prostor hluboký asi jeden metr, kde byla umístěna nosná dřevěná konstrukce podlahy, která byla napadena dřevokaznou houbou; naproti tomu svrchní část podlahy, viditelná z vnitřku budovy, napadena nebyla, a při běžné prohlídce nemovitosti tak tento problém zůstával skryt. Příčinou vzniku této vady byla skutečnost, že pod zrekonstruovanou podlahou byl vytvořen de facto hermeticky uzavřený prostor, v němž kondenzovala vlhkost, a tedy nikoliv skutečnost, která by souvisela jen se samotným stářím či opotřebením budovy. Žalobce před uzavřením kupní smlouvy nemovitost za účelem prohlídky dvakrát navštívil a byl informován o stáří stavby rodinného domu a rovněž o tom, že je třeba rekonstruovat střechu a část oken. Nebyl však vyrozuměn o existenci prostoru pod zrekonstruovanou podlahou s výskytem dřevokazné houby, jejímž několikaletým působením docházelo k degradaci dřevěných nosných prvků pod podlahou (rozpadu dřeva), kdy se již jednalo přímo o havarijní stav. K jeho odstranění bylo zapotřebí provést výměnu nosných konstrukcí podlahy, včetně podlah, a rovněž kroky směřující k odvětrání a odvlhčení dotčených částí budovy. O této skutečnosti ostatně nevěděla ani sama žalovaná, která nemovitost získala v dražbě v roce [rok]. Obvyklá cena nemovitosti (bez popsané skryté vady) by na trhu v listopadu [rok] činila [částka], s vadou to bylo [částka] (rozdíl tedy činí [částka]). 4. Na zjištěný skutkový stav věci soud I. stupně aplikoval § 2099 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), a dospěl k závěru, že výskyt dřevokazné houby v prostoru pod zrekonstruovanou podlahou je v tomto konkrétním případě skrytou vadou, a to vadou podstatnou, neboť pokud by žalobce o této vadě věděl, kupní smlouvu by za shodných podmínek neuzavřel (§ [číslo], § 2129 odst. 2 o. z.). Žalobce nemovitost koupil v listopadu 2018, ale na výskyt dřevokazné houby ho upozornil až nepříjemný zápach šířící se s nástupem letních měsíců (června a července) [rok], na což reagoval detailnějším ohledáním objektu, při němž objevil vstup do prostor pod zrekonstruovanou podlahou, o nichž dříve nebyl informován (jednalo se o včasné uskutečnění prohlídky věci ve smyslu § 2104 o. z.). V návaznosti na toto zjištění žalobce objednal prohlídku objektu mykologem, který pro něj dne [datum] vypracoval odbornou zprávu, a na jejím základě pak přípisem (doručeným jí dne [datum]) řádně a bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl zjistit (§ 2112 o. z.), vytkl vadu u žalované a zvolil i nárok z odpovědnosti za vady v podobě slevy z kupní ceny (§ 2106 o. z.) Jeho řádnému uplatnění přitom nebylo na překážku, že výši slevy žalobce upřesnil až později, a to přípisem ze dne [datum]. Soud I. stupně měl proto základ tohoto nároku po právu, a pokud jde o jeho výši, vyšel z proporčního principu, kdy odborným posouzením zjištěnou obvyklou cenu nemovitosti bez vad a s vadou (ohledně níž vycházel ze znaleckého posudku podaného Ing. [jméno] [příjmení]) přenesl poměrně do smluvně sjednané ceny nemovitosti ([částka]). Jelikož znalecky zjištěná cena nemovitosti s vadou ([částka]) činí 86,36 % z ceny bez vady ([částka]), měl by žalobce nárok na poskytnutí slevy v rozsahu 13,64 % z kupní ceny ve výši [částka], což odpovídá částce [částka]. Ten ale (po částečném zpětvzetí žaloby) požadoval jen [částka], a nic tak nebránilo tomu, aby jeho žalobnímu požadavku bylo plně vyhověno. 5. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud I. stupně dle § 142 odst. 2 ve spojení s § 146 odst. 2 o. s. ř. a žalobci, kterého lze považovat za převážně procesně úspěšného (neboť co do částky [částka] uspěl, avšak ohledně částky [částka] zavinil zastavení řízení), přiznal náhradu účelně vynaložených nákladů řízení v rozsahu 26,14 % (ohledně jejich podrobného vyčíslení lze odkázat na odst. 38 napadeného rozsudku). Dále pak podle § 148 odst. 1 o. s. ř. rozhodl podle výsledku řízení i o nákladech státu, když určil v jakém rozsahu je ten který z účastníků ponese, s tím, že o jejich konkétní výši bude rozhodnuto samostatným usnesením (viz. odst. 39 napadeného rozsudku). 6. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání z důvodů dle § 205 odst. 2 písm. b), c), g), a e) o. s. ř., které směřovalo do vyhovujícího výroku o věci samé (ad II) a akcesorických výroků o nákladech řízení. Namítala, že postižení přízemního prostoru dřevokaznou houbou bylo ve staré stavbě stojící přímo u řeky předvídatelné a bylo projevem běžného opotřebení, a nikoliv skrytou vadou, jak nesprávně uzavřel soud I. stupně. V této souvislosti odkazovala na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 896/2010, z něhož citovala, a zdůraznila, že žalobce v kupní smlouvě výslovně prohlásil, že se před jejím podpisem„ důkladně seznámil se zhoršeným stavebně technickým stavem předmětu převodu, který vyžaduje rekonstrukci“. Pokud byl žalobce v rámci inzerce a předsmluvního vyjednávání informován o tom, že v roce [rok] byla v severním křídle rodinného domu provedena rekonstrukce podlahových krytin, nevztahovala se tato informace k tomu, že by byly rekonstruovány rovněž prostory pod podlahovou krytinou (výskyt dřevokazné houby v těchto prostorách je proto třeba považovat za projev celkově zhoršeného stavebně-technického stavu domu v kombinaci s jeho stářím). Žalovaná dále namítala, že řízení je postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Znalecký posudek Ing. [příjmení] ohledně výše slevy z kupní ceny byl totiž předložen až dne [datum], tj. po koncentraci řízení, která nastala dne [datum], a proto k tomuto důkazu nemělo být přihlédnuto. Žalovaná zopakovala i své výhrady vůči tomuto posudku, který dle jejího názoru obsahuje řadu nesrovnalostí, s tím, že již v řízení před soudem I. stupně navrhovala vypracování revizního znaleckého posudku, soud I. stupně však tento důkazní návrh zamítl, v důsledku čehož jsou jeho skutková zjištění neúplná. Dle žalované nebylo dostatečně objasněno ani to, kdy se vytčená vada v nemovitosti vyskytla, především zda nenastala až po převodu vlastnictví. Ze zprávy mykologa Ing. [příjmení] vyplývá jen tolik, že zvyšování vlhkosti v neodvětrávaném prostoru pod podlahou bylo dlouholetým působením vedoucím k napadení konstrukcí pod podlahou dřevokaznou houbou, to samo o sobě ale nevypovídá o době vzniku vady, neboli vlhkost mohla být pod podlahou řadu let, ale dřevokazná houba mohla trámy napadnout kdykoli, tedy i půl roku po prodeji nemovitosti. Ze všech těchto důvodů žalovaná navrhla, aby rozsudek soudu I. stupně byl v napadeném vyhovujícím výroku o věci samé a v závislých nákladových výrocích zrušen a věc byla v tomto rozsahu vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení. 7. Žalobce ve svém vyjád