25 Co 163/2024-271 — Městský soud v Praze

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I připustil změnu žaloby, kterou se žalobkyně nadále domáhá vyhlášení rozsudku ve znění, že výpověď z nájmu bytu č. 3+1 s příslušenstvím, včetně sušárny v půdních prostorách stavby č.p. , číslo, , objektu k bydlení, která je součástí pozemku parc. č. , číslo, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , ze dne 24. 8. 2019, a doručená žalobkyni dne, Anonymizováno, 26. 8. 2019 (dále též jen „výpověď ze dne 24. 8. 2019“), je neoprávněná. Výrokem II určil, že výpověď ze dne 24. 8. 2019 je neoprávněná. Výrokem III žalovanému uložil zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně částku 93 834,29 Kč a výrokem IV zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro , adresa, na náhradě nákladů řízení částku 2 039 Kč. Výrokem V rozhodl, že žalobkyni bude vrácena část složené zálohy ve výši 2 539,70 Kč.2. Opravným usnesením obvodní soud odstranil své pochybení spojené s písemným vyhotovením rozsudku, kdy se do výrokové části dvakrát okopíroval výrok o nákladech řízení mezi účastníky a navíc nadpis „odůvodnění“ (proti opravnému usnesení nebylo odvolání podáno).3. Usnesením ze dne 4. 9. 2024, č. j. , spisová značka, , obvodní soud rozhodl o vrácení části složené zálohy ve výši 500,70 Kč žalobkyni, toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 27. 9. 2024, k vrácení došlo 14. 11. 2024 a zbytek zálohy byl převeden do rozpočtu (č.l. 257).4. Takto soud rozhodl o žalobě doručené mu dne 19. 10. 2019, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi ze dne 24. 8. 2019, kdy následně petit přeformulovala na určení neoprávněnosti této výpovědi a soud tuto změnu připustil dle § 95 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v platném znění (dále jen „o. s. ř.“), výrok I.5. Žalobkyně svou žalobu odůvodnila tím, že je výlučným nájemcem předmětného bytu na základě nájemní smlouvy uzavřené s původním vlastníkem nemovitosti městskou částí , adresa, dne 28. 11. 1997 (dále též jen „Smlouva“). Protože žalobkyně s manželem na základě smlouvy o vybudování jednotky č. , číslo, ze dne 15. 12. 1995 předmět nájmu vybudovali, bylo ujednáno, že tím bylo nájemné uhrazeno na 25 let předem. Výpověď ze dne 24. 8. 2019 žalovaný odůvodnil porušováním povinností žalobkyně udržovat a opravovat střechu nad bytem. Proti výpovědi žalobkyně dne 25. 10. 2019 vznesla námitky, protože uvedený důvod rozšiřuje zákonné důvody pro výpověď z nájmu bytu, a navíc je střecha v pořádku.6. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Poukázal na to, že v čl. V. Smlouvy byla sjednána možnost výpovědi, pokud by žalobkyně porušila svůj závazek udržovat a opravovat po dobu bezplatného nájmu předmětný byt i střechu nad tímto bytem, a že žalobkyně tuto svou povinnost řádně neplnila. Napadal rovněž platnost nájemní smlouvy s ohledem na její bezúplatnost.7. Obvodní soud zjistil tento skutkový stav: Žalobce je vlastníkem stavby v obci , adresa, , kat. úz. , adresa, , č.p. , číslo, , objekt bydlení, stojící na pozemku parc. č. , číslo, , a to na základě kupní smlouvy ze dne 22. 10. 2014, účinné od roku 2015, předchozím vlastníkem byla městská část , adresa, . Předmět nájmu vybudovala na své náklady žalobkyně se svým manželem na základě dohody s městskou částí , adresa, ze dne 15. 12. 1995, městská část , adresa, přijala dne 2. 5. 2001 do svého majetku nepeněžité plnění (půdní vestavbu), na jehož pořízení stavebníci , jméno FO, vynaložili 354 451,20 Kč. Smlouvou ze dne 28. 11. 1997, uzavřenou mezi městskou částí , adresa, (jako pronajímatelem) a manželi , jméno FO, a , Jméno žalobkyně, (jako nájemci), městská část , adresa, pronajala manželům , jméno FO, od 1. 12. 1997 jimi vybudovaný byt 3 + 1 s příslušenstvím, Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou. Dle článku III. je nájem za prvních 25 let uhrazen nájemcem předem, čímž nejsou dotčeny ostatní platby spojené s užíváním bytu a ty budou nájemci dále účtovány podle platných předpisů s tím, že výše nájemného po uplynutí 25 let bude stanovena v souladu s platnými právními předpisy, nebo zvyklostmi. V článku V. se nájemce zavazuje „po dobu bezplatného nájmu bytu udržovat a opravovat na své náklady jak byt, tak i střechu nad tímto bytem, přičemž pronajímatel není oprávněn požadovat opravu poškození vzniklou v důsledku živelné události. Nesplnění tohoto závazku zakládá důvod pro jednostrannou výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele, nebo důvod pro jednostranné ukončení bezplatného nájmu. Volba prostředků je na straně pronajímatele.“ V článku VI. se strany dohodly na tom, že práva a povinnosti, vyplývající z uvedené smlouvy, přecházejí na právního nástupce jak pronajímatele, tak i nájemce. Dle dodatku ze dne 1. 10. 2004 je výlučným nájemcem předmětného bytu žalobkyně.Výpovědí nájemní smlouvy z 24. 8. 2019 dal žalovaný žalobkyni výpověď z nájmu bytu pro neplnění povinností týkajících se závazku udržovat a opravovat na své náklady byt i střechu nad tímto bytem. Žalovaný poučil žalobkyni v souladu s ust. § 2286 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpověď byla doručena zástupci žalobkyně dne 27. 8. 2019 a žalobkyni 10. 9. 2019. Žalobkyně podala námitky dne 25. 10. 2019, kde uvedla, že nájemní smlouva jí jako nájemci ukládá povinnost udržovat společné prostory domu, které nejsou součástí bytu, což je v rozporu s povinnostmi v § 2235 odst. 1 o. z. a vymyká se obvyklé údržbě bytu, přesto žalobkyně střechu udržovala. Dále namítla, že výpověď považuje za rozpornou s dobrými mravy, jednání žalovaného za dlouhodobě účelové.Velice podrobně se obvodní soud zabýval stavem střechy a péčí žalobkyně o střechu, Uzavřel, že městská část , adresa, dělala revizi střechy každý rok, žalobkyně s manželem v roce 1998 nechali natřít střešní krytinu, v létě v roce 2007 nechali krytinu zkontrolovat, obnovit nátěr a vyčistit žlaby, v roce 2012 žalobkyně nechávala vyměnit jeden poškozený plech, další udržovací práce provedla v létě 2018 prostřednictvím p. , jméno FO, . V červenci 2018 spolu účastníci komunikovali ohledně stavu střechy. Za údržbu střechy žalobkyně zaplatila v roce 2018 panu , jméno FO, 6 140 Kč (21. 8. 2018) a v roce 2023 pak 65 732 Kč, na střeše je nyní instalována nová komínová lávka. Pan , jméno FO, na objednávku žalovaného provedl dne 12. 12. 2018 prohlídku střechy a zjistil nedostatky, při své výpovědi upřesnil, že údržba střechy nebyla prováděna nejméně 10 let, přičemž optická prohlídka střechy by se dle cechovních pravidel měla uskutečnit nejméně 1x ročně a minimálně jednou za 2 roky je nutno vyčistit žaloby a provést údržbu. , jméno FO, dělal revizi střechy na objednávku žalobkyně 2x (tj. v roce 2018 a 2023), vše vypadalo v pořádku s tím, že potřeba údržby střechy je individuální. Účastníci dále každý vysvětloval svůj pohled na zpřístupňování bytu užívaného žalobkyní za účelem vstupu na střechu v souvislosti s její kontrolou. Soud nechal zpracovat znalecký posudek včetně doplnění znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, a znalce rovněž vyslechl. Dle závěru znalce je stav střešní krytiny dostačující. Standardem je provádění kontroly střechy každý rok. Aktuálně zmínil potřebu obnovit nátěr a vyřešit komínovou lávku s tím, že v průběhu 25 let nějaké údržbové práce prováděny byly, a to dostatečně, protože střecha tím nebyla znehodnocena, byť údržba asfaltových pásů nebyla dostatečná a kontrola šroubů s frekvencí 1998, 2007, 2012 a 2018 není řádná.8. Soud I. stupně po právní stránce odkázal na ust. § 51, § 685, § 687, § 696, § 710, § 711 odst. 1, 2 písm. b) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“) s odůvodněním, že Smlouva byla uzavřena dne 28. 11. 1997 (viz § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve zněn účinném od 1. 1. 2014, dále jen „o. z.“.9. Obvodní soud uzavřel, že byť je Smlouva označena jako nájemní, tak se jedná o smlouvu inominátní dle § 51 obč. zák. Právní předchůdce žalovaného totiž zohlednil peněžní prostředky vynaložené na vybudování daného bytu jako kompenzaci nájemného, které bylo odpuštěno na dobu 25 let, ale zahrnul do smlouvy povinnost žalobkyně udržovat a opravovat na své náklady nejen byt, ale rovněž střechu nad ním. Soud v tomto směru považuje uvedené smluvní ujednání za platné, nepoškozující ani jednu ze stran. Zatímco pronajímatel získal do svého vlastnictví bytovou jednotku, čímž se zhodnotil jeho vlastní majetek, žalobkyně získala na poměrně dlouhou dobu jistotu nájemního práva, aniž by byla ohrožena např. zvýšením nájmu. Soud vypočetl, že během 25 let by žalobkyně uhradila na nájemném více než 1 370 000 Kč, a proto kompenzaci formou uložení povinnosti nájemci udržovat a opravovat střechu na vybudovaným bytem shledal zcela přiměřenou. Smluvní povinnosti žalobkyně byly ve smlouvě koncipovány pouze vágním vyjádřením, smlouva nijak nevymezuje četnost konkrétních prací, ani jejich rozsah. Ačkoliv žalobkyně již v žalobě uváděla, že uvád