18 Co 342/2025-626 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že žalobkyně je vlastníkem podílu o velikosti ideální 1/4 na pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 468 m², jehož součástí je stavba , adresa, , bytový dům v katastrálním území , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , vedeném , Orgán veřejné moci, (výrok I.) a podle úspěchu účastníků ve věci rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II.).2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala dvou určovacích nároků, a to určení vlastnictví k podílu o velikosti ideální 1/4 na pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 468 m², jehož součástí je stavba , adresa, , bytový dům v katastrálním území , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , vedeném , Orgán veřejné moci, (dále jen „podíl na nemovitosti“) a neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mezi účastnicemi dne , datum, (dále jen „kupní smlouva“), kterou byl tento podíl na nemovitosti převeden na žalovanou s tvrzením, že uvedená kupní smlouva je absolutně neplatná, neboť byla uzavřena v rozporu s dobrými mravy, při zneužití tísně a rozrušení žalobkyně, za nápadně nevýhodných podmínek, je smlouvou lichevní a žalobkyně ji uzavřela v omylu. Jednatelka žalované , tituly před jménem, , jméno FO, věděla, že žalobkyně se v době sjednávání a podpisu kupní smlouvy nacházela ve vážné psychické tísni a rozrušení z obav o život jejího manžela, který v době sjednávání a podpisu kupní smlouvy absolvoval onkologickou léčbu, která vyžadovala nepřetržitou péči žalobkyně. Žalovaná (ke dni rozhodnutí) kupní cenu ve výši 5.000.000 Kč ani nezaplatila ani nepřevedla podíl ve společnosti žalované na žalobkyni, ačkoli to žalobkyni přislíbila. K uzavření kupní smlouvy bylo zneužito tísně žalobkyně a sjednaná kupní cena je v hrubém nepoměru ke skutečné hodnotě nemovitosti. Žalovaná na opakované výzvy ke zrušení kupní smlouvy a převedení vlastnictví podílu na nemovitosti nereagovala. Žalobkyně dále tvrdila, že jí svědčí naléhavý právní zájem na určení jejího vlastnického práva.3. Žalovaná navrhovala žalobu v celém rozsahu zamítnout jako nedůvodnou, nesouhlasila s argumentací žalobkyně uvedenou v žalobě. Namítala, že skutkový stav projednávané věci, vylíčený žalobkyní, je zkreslený a významné skutečnosti byly žalobkyní záměrně zamlčeny.4. Ve věci soud I. stupně rozhodl rozsudkem ze dne 16. 5. 2024, č. j. 31 C 246/2023-217, kterým žalobě vyhověl z důvodu lichevního jednání žalované. K včasnému odvolání žalované Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl rozsudkem ze dne 13. 11. 2024, č. j. 18 Co 282/2024-363, kterým rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení, ve výroku II. změnil rozhodnutí soudu I. stupně tak, že žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené dne , datum, , zamítl. Za správný měl závěr soudu I. stupně o naléhavém právním zájmu žalobkyně na určení vlastnictví k nemovitosti, když bez soudního rozhodnutí nelze změny současného stavu docílit jinak, avšak uzavřel, že nelze dovodit, že by žalobkyně měla naléhavý právní zájem i na určení neplatnosti kupní smlouvy, neboť to je otázkou předběžnou. S ohledem na předčasně učiněné závěry soudu I. stupně o neplatnosti kupní smlouvy, odvolací soud uložil soudu I. stupně vést dokazování k okolnostem jejího uzavření a vypořádat se se všemi skutkovými tvrzeními a navrhovanými důkazy.5. Soud I. stupně po provedeném dokazování listinami, znaleckými posudky obou účastnic k ocenění podílu na nemovitosti, výslechem svědků a účastnic – žalobkyně a jednatelky žalované, učinil o skutkovém stavu závěr, že žalovaná je právnická osoba, společnost s ručením omezeným, jejímž předmětem činnosti je správa vlastního majetku a pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Jednatelkou a jedinou společnicí žalované je , tituly před jménem, , jméno FO, . V katastru nemovitostí je žalovaná zapsána jako vlastník ideálního podílu o velikosti ¼ na bytovém domě. Žalobkyně vlastní několik nemovitostí, mimo jiné rodinný dům v , adresa, včetně okolních pozemků, další pozemky v , adresa, , byt v , adresa, a společně s manželem v rámci společného jmění manželů byt u , adresa, . Manžel žalobkyně, , právnická osoba, , je od roku , datum, onkologickým pacientem (dle informace žalobkyně zemřel v , datum, , pozn. odv. soudu). Dne , datum, daroval žalobkyni mimo jiné ideální ¼ podíl na nemovitosti. Žalobkyně požádala společnost , právnická osoba, , jejíž jednatelkou je rovněž , tituly před jménem, , jméno FO, , o provedení technické prohlídky a zjištění stavebně-technického stavu objektu, včetně prověření jeho finančního hospodaření, a následně tuto společnost pověřila prodejem jejího podílu na nemovitosti za minimální kupní cenu 5.000.000 Kč. Podíl byl nabízen společnosti , právnická osoba, reality group, zastoupené jednatelem , jméno FO, , avšak prodej se neuskutečnil, neboť společnost , právnická osoba, usoudila, že neobdržela dostatečně kvalitně zpracovaný návrh kupní smlouvy k realizaci prodeje, a proto se rozhodla nepokračovat s tímto zájemcem v jednání o uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně rovněž neúspěšně nabízela podíl spoluvlastnici , jméno FO, , matce , jméno FO, , za kupní cenu 50.000.000 Kč, na což tato nereagovala.6. Dne , datum, uzavřely žalobkyně a žalovaná kupní smlouvu, na jejímž základě žalobkyně převedla svůj spoluvlastnický podíl na žalovanou za kupní cenu 5.000.000 Kč, kterou se žalovaná zavázala zaplatit do pěti kalendářních let od vkladu vlastnického práva. Vklad vlastnického práva byl proveden dne , datum, , avšak ke dni rozhodnutí v projednávané věci kupní cena nebyla žalovanou zaplacena. Žalobkyně dne , datum, písemně vyzvala žalovanou ke zrušení kupní smlouvy a převodu podílu zpět na žalobkyni. Dne , datum, se žalobkyně dovolala neplatnosti kupní smlouvy s odůvodněním, že byla uzavřena v rozporu s dobrými mravy, v tísni a rozrušení, za nápadně nevýhodných podmínek a pod vlivem omylu o rozhodujících okolnostech, čímž se jedná o neúměrně zkracující smlouvu. Žalobkyně vyzvala žalovanou k navrácení podílu do jejího vlastnictví. Po nabytí vlastnictví se žalovaná opakovaně, avšak bezvýsledně, domáhala po ostatních spoluvlastnících sdělení informací o nemovitosti, poskytnutí klíčů, zajištění přístupu a umožnění prohlídky. Na shromáždění spoluvlastníků bylo rozhodnuto, že výnosy z pronájmu objektu nebudou rozdělovány jednotlivým spoluvlastníkům, ale použity na plánované opravy a rekonstrukce. Žalovaná navrhla zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a dne , datum, vyjádřila ochotu řešit věc mimosoudně s tím, že za svůj podíl požaduje částku 30.087.960 Kč, což spoluvlastníci odmítli. Dne , datum, bylo zahájeno řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, které je přerušeno do pravomocného rozhodnutí v této věci.7. Ve věci byly k ocenění podílu na nemovitosti předloženy oběma účastnicemi znalecké posudky. Znalkyně , jméno FO, . , jméno FO, (znalec zajištěný spoluvlastníkem nemovitosti) vypracovala dne , datum, znalecký posudek č. , spisová značka, , v němž stanovila obvyklou tržní cenu bytového domu ke dni , datum, na 101.136.000 Kč. Znalecká kancelář , právnická osoba, (znalec zajištěný žalovanou) vypracovala dne , datum, znalecký posudek č. , spisová značka, , podle něhož tržní cena domu ke dni , datum, činila metodou porovnání 66.563.000 Kč, výnosovou metodou 61.000.000 Kč, dle cenového předpisu 46.973.314 Kč, přičemž hodnota ideálního ¼ podílu byla stanovena na 11.743.330 Kč.8. Soud I. stupně po citaci § 80, §7 a § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále i jen „OZ“), a judikatury Nejvyššího soudu, která se týká neúměrného krácení, připomněl, že obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodeji obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění (§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.). Při jejím stanovení se zohledňují všechny relevantní okolnosti, nikoli mimořádné vlivy trhu či osobní poměry. Správnost stanovení obvyklé ceny je skutkovou otázkou, kterou určuje znalec na základě odborných metod; soud metodiku ocenění nestanovuje. V řízení byly provedeny dva znalecké posudky, a to posudek žalobkyně (č. , spisová značka, ), kterým byla stanovena obvyklá tržní cena domu ke dni , datum, částkou 101.136.000 Kč; hodnota ¼ podílu 25.284.000 Kč, a posudek žalované (č. , spisová značka, ), kterým byla stanovena obvyklá tržní cena domu ke dni , datum, metodou porovnání ve výši 66.563.000 Kč, výnosovou metodou 61.000.000 Kč, dle cenového předpisu 46.973.314 Kč; tj. hodnota ¼ podílu 11.743.330 Kč (cenový předpis), 16.640.750 Kč (porovnání), 15.250.000 Kč (výnosová metoda). Konstatoval, že kupní cena sjednaná mezi účastníky byla 5.000.000 Kč, což představuje cca 42,5 % nejnižší znalecky stanovené obvyklé ceny ¼ podílu (11.743.330 Kč). Vzájemná plnění jsou tedy v hrubém nepoměru, neboť kupní cena nedosahuje ani poloviny obvyklé hodnoty podílu. Měl za prokázané, že obvyklá cena tohoto podílu v daném místě a čase činila podle znaleckých pos