5 C 127/2020-169 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou doručenou soudu dne 19. 6. 2020 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovaným společně a nerozdílně uložena povinnost uhradit žalobci částku ve výši 51 200 Kč s příslušenstvím. Tvrdil, že jsou žalovaní vlastníky (ve společném jmění manželů) mimo jiné bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] která je vedena Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město pro k. ú. [obec] a obec Brno na [list vlastnictví] (dále jen jako„ byt“). Žalobce jako nájemce dne 15. 3. 2020 uzavřel s žalovanými jako pronajímateli smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou, a to od 15. 3. 2020. Nájemné bylo sjednáno v částce 21 400 Kč měsíčně se splatností do konce měsíce předcházejícího měsíci, za který bylo nájemné hrazeno. Nájemné za březen 2020 bylo dáno poměrně v částce 10 700 Kč. Dále byla dohodnuta měsíční záloha na služby spojené s užívání bytu v částce 4 200 Kč, za měsíc březen 2020 opět poměrně v částce 2 100 Kč. V článku V. odst. 8 bylo domluveno uhrazení jistoty ve výši dvou měsíčních nájmů, včetně zálohy na služby, tedy částky 51 200 Kč. Žalobce uhradil platby za březen, tedy nájemné ve výši 10 700 Kč a zálohy na služby ve výši 2 100 Kč, dále jistotu ve výši 51 200 Kč a dne 15. 3. 2020 si od žalovaných protokolárně převzal byt. Téhož dne vláda České republiky přijala usnesení o přijetí krizového opatření, kterým byl ode dne 16. 3. 2020 0:00 hodin zakázán volný pohyb osob, čímž bylo znemožněno jednateli žalobce přestěhovat se do bytu. Byt byl tedy prázdný a žalobce jej nevyužil ani na jediný den. Kontaktoval proto žalované s návrhem na uzavření dohody o ukončení nájmu bytu. Žalovaní s ukončením souhlasili a poskytli součinnost při předání bytu dne 1. 4. 2020, ohledně kterého byl sepsán protokol. Následující den 2. 4. 2020 vyzval žalobce žalované k vrácení složené jistoty, což žalovaní odmítli. Žalobce proto dne 2. 4. 2020 zaslal žalovaným listinu, jak sám žalobce uvedl matoucího označení„ výpověď z nájmu“, ačkoli v ní odkazoval na dohodu účastníků řízení o skončení nájmu dohodou uzavřenou o den dříve a završenou protokolárním předáním bytu. Nabídl taktéž, že žalobcům jako kompenzaci za jeden den nájmu 1. 4. 2020 ponechá platbu na zálohu za služby, ačkoli žádné služby spojené s bytem nečerpal. Poznamenal, že vůči němu uplatnili žalovaní nárok na úhradu smluvní pokuty dle čl. V. odst. 3 nájemní smlouvy, dále žádali smluvní úrok z prodlení ve výši 0,5 % za každý den prodlení dle čl. V odst. 7 nájemní smlouvy. S těmito nároky žalobce nesouhlasí, uvádí, že jsou v rozporu s § 2239 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ OZ“). Žalobce proto uzavřel, že žalovaným z titulu nájmu bytu ničeho nedluží, nájem skončil dohodou ke dni 1. 4. 2020, žalovaní jsou proto povinni vyúčtovat žalobci uhrazenou zálohu za služby za měsíc březen 2020 a dále vrátit uhrazenou zálohu ve výši 51 200, a to včetně úroků z jistoty od jejího poskytnutí„ alespoň ve výši zákonné sazby.“ Do navrhovaného petitu však žalobce promítl a předmětem řízení učinil nárok na vrácení uhrazené jistoty ve výši 51 200 Kč s úrokem z prodlení z této částky od 2. 4. 2020 do zaplacení ve výši 10 % p. a. 2. Platební rozkaz vydaný Okresním soudem Brno-venkov dne 10. 7. 2020, č. j. 5 C 127/2020-32, byl zrušen k včasně podanému odporu žalovaných. V jeho doplnění ze dne 10. 8. 2021 žalovaní uvedli, že žalobou uplatněný nárok neuznávají ani z části. Žalovaní učinili nesporným, že dne 15. 3. 2020 byla mezi účastníky řízení uzavřena nájemní smlouva k bytu a že žalobce uhradil nájemné a zálohy na služby za měsíc březen ve výši 10 700 Kč a 2 100 Kč, dále vratnou kauci ve výši 51 200 Kč. Žalovaní uvedli, že se žalovaný dostal do prodlení s úhradou nájemného za měsíc duben 2020, které bylo splatné do 31. 3. 2020, proto jen 1. 4. 2020 kontaktoval žalovaný 2) s výzvou k nápravě. Jednatel žalobce v reakci na tuto výzvu avizoval, že dlužné nájemné doplatí a smlouvu chce ukončit výpovědí. Na to dne 2. 4. 2020 reagoval druhý žalovaný výzvou, aby bylo postupováno dle uzavřené nájemní smlouvy, což žalobce učinil dne 2. 4.2020 E-mailem ze dne 3. 4. 2020 se do komunikace účastníků řízení vložil [anonymizováno] [jméno] [příjmení], realitní makléř, který zprostředkoval uzavření předmětné nájemní smlouvy, a vysvětlil, že výpověď smlouvy je jednostranným právním úkonem, nelze jej tedy vykládat jako ukončení nájmu dohodou a odkázal na znění smlouvy (čl. IX odst. 1), jež ukončení smlouvy výpovědí upravuje. Žalovaní potvrdili, že převzali klíče od přítelkyně jednatele žalobce, z předání klíčů byli zaskočeni, neodmítli však součinnost. K předání bytu žalobce žalovaní nevyzývali. Žalovaní namítají, že smlouva nebyla ukončena dohodou ke dni 1. 4. 2020, jak tvrdí žalobce, ale výpovědí žalobce za dne 2. 4. 2020, načež počala běžet výpovědní lhůta v trvání 3 měsíců. Smlouva tak zanikla s účinností ke dni 31. 7. 2020. Trvají na tom, že při předání bytu z jejich strany nebyla projevena vůle k okamžitému ukončení smlouvy, naopak ze SMS komunikace účastníků a následně podané„ výpovědi smlouvy“ ze strany žalobce jasně vyplývá, že krokem k ukončení smlouvy byla až výpověď z nájmu ze dne 2. 4. 2020. Podle čl. XI odst. 1 nájemní smlouvy, který je souladný s občanským zákoníkem, je dána výpovědní lhůta v trvání tří měsíců. Ke dni ukončení smlouvy tak žalovaným vůči žalobci vznikl nárok na zaplacení neuhrazeného nájemného za měsíc duben až červenec 2020, tedy 4* 21 400 Kč, celkem 85 600 Kč. Tento svůj nárok žalovaní započetli vůči složené kauci a tuto svou obranu uplatnili dle § 98 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen jako „o. s. ř.“). Závěrem shrnuli, že nárok považují za neoprávněný, neboť žalovaní od počátku plnili své závazky z nájemní smlouvy, naopak žalobce tak nečinil. Smlouva byla podepsána již v době trvajícího nouzového stavu a námitku, že se žalobce nemohl přestěhovat, považují žalovaní za zcela účelovou. S ohledem na shora uvedené navrhli žalovaní, aby byla žaloba zamítnuta. 3. Žalovaní dále doplnili své stanovisko podáním ze dne 10. 12. 2020 (č. l. 72-75), kde zrekapitulovali postup událostí od 15. 3. 2020 do 2. 4. 2020 a zdůraznili, že nikdy neměli v úmyslu ukončit nájemní smlouvu dohodou, absentovala z jejich strany vůle takové právní jednání učinit. [příjmení] od bytu dne 1. 4. 2020 za žalobce předávala přítelkyně jednatele žalobce, která měla s jednatelem žalobce a svým synem v bytě bydlet, paní [jméno] [příjmení]. Iniciativa k předání vyšla od žalobce. Žalovaní poskytli součinnost, z internetu stáhli vzorový dokument pro předání bytu, který byl ze strany paní [příjmení] podepsán. [příjmení] [příjmení] nikdy nedoložila, že by byla oprávněna jednat za žalobce ve věci ukončení nájemní smlouvy, nemohla tak platně za žalobce jednat. Žalovaní klíče převzali, neboť k tomu byli vyzváni ze strany jednatele žalobce, vyrozuměli, že pan [příjmení] na tomto postupu trvá a nechce navyšovat náklady za služby spojené s užíváním bytu. Žalovaní nikdy nevyjádřili vůli nájemní smlouvu ukončit dohodou, naopak, jak vyplývá z předložené komunikace mezi účastníky, trvali na postupu v souladu se smlouvou, tedy na plynutí výpovědní doby. Pro případ, že by se jim podařilo uzavřít nájemní smlouvu s dalším nájemcem, sdělili, že jsou připraveni ukončit nájemní smlouvu před uplynutím výpovědní doby dohodou. Podpis protokolu a předání a převzetí bytu nemůže být vykládáno jako dohoda o ukončení nájmu pro absenci vůle žalovaných. 4. Usnesením Okresního soudu Brno-venkov ze dne 14. 12. 2020, č. j. 5 C 127/2020-81 bylo řízení přerušeno a účastníkům uložena povinnost prvého setkání se zapsaným mediátorem, [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Mimosoudní jednání však nebylo úspěšné. 5. Z provedeného dokazování učiněného v průběhu jednání soudu dne 8. 12. 2021 a dne 23. 2. 2022 soud dospěl k tomuto skutkovému závěru relevantnímu pro právní posouzení věci: 6. Účastníci řízení nesporovali následující skutečnosti a tyto byly prokázány i provedenými důkazy: a) mezi účastníky řízení byla dne 15. 3. 2020 uzavřena nájemní smlouva, jejíž obsah ani platnost žádná ze stran nezpochybňovala. Z textu smlouvy se pro účely právního posouzení podává: Smlouva byla uzavřena mezi žalobcem zastoupeným panem [jméno] [příjmení], jednatelem žalobce, což odpovídá zápisu v obchodním rejstříku, jako nájemcem, a žalovanými jako pronajímateli. V čl. I. smlouvy je vymezena pronajímaná bytová jednotka souladně se zápisem v katastru nemovitostí, její příslušenství (garážové stání) a vnitřní vybavení. Dle čl. III. bylo sjednáno, že byt bude užíván pouze pro účely bydlení, a to jednatele žalobce, pana [příjmení], dále paní [jméno] [příjmení] a nezletilého [jméno] [příjmení] Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou od 15. 3. 2020 (čl. IV.). Nájemné bylo sjednáno ve výši 21 400 Kč měsíčně, zálohy na služby ve výši 4 200 Kč měsíčně, platby za březen 2020 pak byly sjednány v poloviční výši. Splatnost běžného nájemného byla dohodnuta do konce měsíce předcházejícího měsíci užívání bytu, za kter