42 C 44/2020-220 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 10.3.2020 se žalobci po žalovaném domáhali zaplacení částky 124 433,86 Kč s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení z titulu nároku na slevu z kupní ceny a dále zaplacení částky 7 260 Kč jako nákladů vynaložených na ocenění oprav skrytých vad. Uvedli, že jako kupující uzavřeli dne [datum] se žalovaným kupní smlouvu, jejím předmětem byl převod vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] nacházející se v budově [část obce], [adresa], bytový dům, postavené na pozemku parc. [číslo] ke specifikovaným spoluvlastnickým podílům na společných částech domu a na pozemcích, vše v k.ú. [obec] [část obce] (dále také jen„ předmětný byt“). Byt od žalovaného převzali dne 22.12.2017. Již první měsíc po převzetí bytu počali žalobci spatřovat na bytu vady, mimo jiné pohyb podlahy a nerovnosti na podlaze, kdy vznikl schod v prostoru před koupelnou. Žalobci na vady v lednu roku 2018 upozornili žalovaného ústně a následně emailovou komunikací ze dne 6.2.2018 s realitní makléřkou [anonymizována čtyři slova], která vystupovala i za jednatele žalovaného. Žalobci se opakovaně snažili se žalovaným spojit a věc vyřešit, žalovaný však zůstal nečinný. Na základě skrytých vad docházelo k rozpraskávání podlahy, kdy žalobci později zjistili, že důvodem je nesprávně provedený podklad pod plovoucí podlahou. Začaly se objevovat škvíry, docházelo k poklesu podlahy. Žalobci tak zhoršující se stav podlahy oznámili žalovanému dopisem ze dne 11.2.2019, zvolili i způsob řešení vadného plnění ze strany žalovaného, kdy ve smyslu § 2106 občanského zákoníku požadovali slevu z kupní ceny ve výši 150 000 Kč, když zjištěné vady měli za podstatné porušení smlouvy. Žalovaného vyzvali k úhradě této částky. Žalovaný na výzvu nereagoval, vyslal ke kontrole bytové jednotky pana [jméno], neoficiální cestou navrhnul opravu vad. Opětovně žalobci žalovaného vyzvali k zaplacení slevy z kupní ceny dopisem právního zástupce ze dne 25.4.2019. Žalovaný v reakci na tuto výzvu nabídl slevu z kupní ceny ve výši 13 321 Kč nebo opravu vad na jeho náklady. Žalobci však již o opravu zájem neměli, navrženou slevu měli za neadekvátní. Obrátili se proto na odborníka, který by mohl zhodnotit náklady na odstranění vad podlahy, a to společnost [právnická osoba], která po sestavení položkového rozpočtu dospěla k předpokládané ceně na odstranění vad podlahy v částce 124 433,86 Kč i s DPH. Žalovaný však takovou částku odmítl ve lhůtě poskytnuté mu žalobci, tj. do 11.5.2019, zaplatit. Žalobci se proto domáhají zaplacení této částky a úroku z prodlení ode dne následujícího po uplynutí poskytnuté lhůty. S ohledem na to, že žalovaný porušil povinnost ze smlouvy, vznikla mu i povinnost k náhradě škody takto vzniklé. Ta dle žalobců spočívala v nákladech na ocenění nákladů na odstranění skrytých vad, které zaplatili společnosti [právnická osoba], kdy šlo o částku 7 260 Kč. Žalobci se proto domáhají zaplacení i této částky. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že žalobci kupní smlouvou nenabyli vlastnické právo k novostavbě, ale k jednotce v bytovém domě, jehož stav odpovídá stáří a běžnému užívání s úpravami a opravami, které žalovaný před prodejem provedl. Šlo mimo jiné o položení nové podlahy, kdy tato byla položena na původní parkety. Ke srovnání podkladu došlo pouze v místech původního jádra a to s ohledem na změnu dispozice. Jakékoliv nerovnosti a propadliny, které měly původní parkety, tak nese i nově položená podlaha, a to od samotného momentu jejího položení. Jde tedy o stav, se kterým při vynaložení alespoň běžné laické obezřetnosti se mohli žalobci seznámit již při prohlídce bytu před uzavřením kupní smlouvy. Za situace, kdy žalobci měli možnost se seznámit s předmětem koupě před uzavřením smlouvy, prohlédnout si jej dle vlastního uvážení, měli možnost si s sebou vzít odborníka, vznést jakékoliv dotazy k předmětu koupě, nelze spatřovat porušení povinnosti žalovaného plnit řádně v existenci zjevné a viditelné vady, kterou předmět koupě nesl po celou dobu. Nekupovali-li žalobci novostavbu, museli počítat s tím, že stará jednotka ponese určitou míru opotřebení, které nelze odstranit dílčími úpravami v rozsahu, jak je provedl žalovaný. I v případě, že by se snad mělo jednat o vadné plnění, pak zjevné nerovnosti podlahy jsou beze sporu vadami zjevnými, které měli žalobci vytknout bez zbytečného odkladu, což neučinili. K tomu žalovaný odkazoval na dobu od převzetí bytu a do vytknutí vady až dopisem z 11.2.2019. Z tohoto důvodu žalobci nemohou své právo u soudu úspěšně uplatnit. Konečně s odkazem na judikaturu měl žalovaný za to, že sleva z kupní ceny se určuje na základě celé řady kritérií, kdy náklady na odstranění vad jsou pouze jedním z kritérií. Zpochybňoval i výši náklady na odstranění vad, jak je určil ve svém posouzení odborník oslovený žalobci, když zpochybňoval nutnost provedení některých prací, které toto ocenění předpokládalo. Sdělil, že ačkoliv od počátku odmítal svou odpovědnost za vady, nabídl žalobcům celou řadu alternativních řešení, provedení odstranění nerovností, následně poskytnutí slevy ve výši 18 000 Kč (kdy šlo o náklad, který sám žalovaný na pokládku podlahy vynaložil) a následně ve výši 50 000 Kč, což žalobci odmítli. Žádná z nabízených variant jimi nebyla akceptována. Navrhnul tak zamítnutí žaloby. 3. Žalobci v reakci na vyjádření žalovaného doplnili, že při prohlídce předmětného bytu před uzavřením kupní smlouvy podlaha žádné známky nerovností a propadlin nenesla, tyto vady počaly vznikat až na základě denního užívání bytu, postupně se zhoršovaly. Nešlo o vady zjevné. Poukázali i na to, že jednotka byla inzerována tak, že je po zcela nové rekonstrukci. Ke včasnosti uplatnění vad zopakovali, že již 6.2.2018 vady vytkly v emailové komunikaci s realitní makléřkou, která jednala i za jednatele žalovaného, komunikaci mu přeposílala. Nacenění oprav pak měli za odpovídající. 4. Následně měli účastníci vůli o věci ještě mimosoudně jednat, k dohodě mezi nimi však nedošlo. U prvního jednání nařízeného ve věci žalovaný opětovně nabízel žalobcům uhrazení částky 50 000 Kč jako slevy z kupní ceny, případně provedení opravy na náklady žalovaného, a to dle jimi zaslaných variant opravy. Žalobci však na jeho nabídky nepřistoupili, žalobce a) uváděl, že v této chvíli nemají prostor provádět rekonstrukci, byli by ochotni k ní přistoupit asi za tři roky, kdy pak nebudou žalovaného uhánět ohledně jejího provedení. Vyjádřil rovněž nedůvěru v technologické postupy žalovaného při odstranění vad. 5. Závěrem žalobci navrhli, aby soud žalobě zcela vyhověl, když jí měli za zcela důvodnou. Měla být prokázána existence skrytých vad podlahy, a to jak v předsíni, tak kuchyni, kdy tyto nebylo možno zjistit běžným náhledem či pochůzkou při prohlídce bytu před jeho koupí. Slevu z kupní ceny odpovídající nákladům na jejich odstranění, jak je stanovil jimi oslovený odborník, měli za adekvátní. Rovněž tak setrvali na požadavku náhrady škody spočívajících ve vynaložených nákladech na odborné zhodnocení vad, kdy ze strany žalovaného došlo k porušení smlouvy. 6. Žalovaný zdůraznil, že nebylo prokázáno, že by podlaha byla vadná vedle předsíně i v kuchyni. Vady v předsíni pak s ohledem na dobu od rekonstrukce bytu a jeho předání žalobcům měl za vady zjevné, které již před uzavřením kupní smlouvy museli žalobci při prohlídce bytu zjistit, když nerovnosti podlahy měly být patrny již na fotografiích bytu v inzerci, při běžném pochozu podlaha při prohlídkách skřípěla. Žalobci tak měli selhat ve své povinnosti provést řádnou prohlídku bytu, při níž by vady museli zjistit. To pak nelze klást k tíži žalovaného. Měl za to, že žalobci případné vady nevytkli včas a pozbývající tak nároků z vadného plnění. I za situace, kdy by takový nárok byl dán, pak s ohledem na znalecký posudek by se mohl týkat jen vad podlahy v předsíni, kdy zdůraznil, že případná sleva z kupní ceny není rovna nákladům na odstranění vad, je třeba zvažovat i další kritéria, kdy vlastní slevu z kupní ceny je třeba oproti nákladům na opravu třeba výrazně snížit. K nároku na zaplacení částky 7 260 Kč doplnil, že není možné se jí domáhat jako nároku na náhradu škody, když jde o nárok související s uplatněním reklamace, a takto měl být nárokován. Z tohoto důvodu navrhnul zamítnutí žaloby i v této části. 7. Soud ve věci provedl dokazování předloženými listinami, výslechem žalobců, navržených svědků i znaleckým posudkem, kdy zjistil ke skutkovému stavu následující skutečnosti. Z kupní smlouvy ze dne 30.11.2017 soud zjistil, že žalovaný jako prodávající a žalobci jako kupující uzavřeli tuto smlouvu uvedeného dne, kdy jejím předmětem byl převod předmětné bytové jednotky v [obec] [část obce] za kupní cenu ve výši 4 028 840 Kč. V čl. VIII bodě 1 smlouvy bylo uvedeno, že strana prodávající seznámila kupující s právním i faktickým stavem předmětu koupě, strana kupující prohlásila, že si jej prohlédla a s jeho stavem je řádně seznámena. V bodě 2 tohoto článku smlouvy se prodávající zavázal do doby předání udržovat předmět koupě ve stejné