8 C 11/2025-139 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobce se domáhá vydání rozsudku, jímž by soud zavázal žalované 1) a 2) zaplatit žalobci společně a nerozdílně 337.547 Kč s úrokem z prodlení 12,75 % ročně za dobu od 22. 8. 2024 do zaplacení. Tvrdí, že dne 31. 10. 2022 uzavřel s oběma žalovanými nájemní smlouvu ohledně nemovitých věcí v katastrálním území , adresa, , a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, pozemku parc. č. , Anonymizováno, včetně jeho součásti, rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, . Žalovaní se zavázali za užívání těchto nemovitostí platit nájemné 45.000 Kč měsíčně splatné do patnáctého dne v měsíci. Pro případ neplacení nájemného se žalovaní zavázali hradit náklady za zaslané upomínky 300 Kč a 500 Kč. Žalovaní nezaplatili nájemné splatné 15. 10. 2023 ani další. Žalobce zaslal oběma žalovaným písemné upomínky a poté výpověď z nájmu ze dne 20. 11. 2023, podle níž měli oba žalovaní předmět nájmu vyklidit a předat žalobci do 1. 3. 2024. Žalovaní však předmět nájmu vyklidili a opustili až 15. 5. 2024, o čemž byl sepsán předávací protokol. Žalovaná částka 337.574 Kč se skládá z nájemného 45.000 Kč měsíčně za měsíce říjen 2023 až duben 2024, z poměrné části nájemného za měsíc květen 2024 do 15. 5. 2024 ve výši 21.774 Kč, a z poplatku za upomínku z 20. 10. 2023 ve výši 300 Kč a z poplatku za upomínku z 5. 11. 2023 ve výši 500 Kč.2. Ve věci byl dne 29. 10. 2024 vydán platební rozkaz, který však musel být zrušen, neboť se ho nepodařilo doručit žalovanému 1) do vlastních rukou.3. Procesní stanovisko žalovaných nebylo v průběhu řízení zjištěno. Soudní písemnosti byly žalovaným doručovány postupem podle § 49 odst. 4 a § 50m občanského soudního řádu. Žalovaní se k žádnému nařízenému jednání nedostavili, o odročení nepožádali, a soud proto věc projednal a rozhodl v jejich nepřítomnosti. Žalovaní tak nevyužili svého práva tvrdit rozhodující skutečnosti a k jejich prokázání označovat důkazy na svoji obranu.4. V průběhu řízení vzal žalobce žalobu částečně zpět ohledně částky 800 Kč včetně úroku z prodlení 12,75 % ročně za dobu od 22. 8. 2024 do zaplacení. Částka 800 Kč představuje poplatky za upomínky 300 Kč a 500 Kč. Oba žalovaní s tímto částečným zpětvzetím žaloby souhlasili, což soud zjistil postupem podle § 101 odst. 4 o. s. ř., a soud proto v souladu s ustanovením § 96 odstavců 1, 2 a 3 o. s. ř. řízení v této části zastavil výrokem II. tohoto rozhodnutí.5. Z provedených důkazů zjistil soud tyto skutečnosti. Podle výpisů z katastru nemovitostí byl žalobce na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, u , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, pracoviště Brno venkov, veden jako výlučný vlastník pozemků parc. č. , Anonymizováno, – ostatní plocha o výměře , Anonymizováno, m2, pozemku parc. č. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, m2. Nabývacím titulem pro žalobce byla kupní smlouva z 15. 9. 2022 s právními účinky zápisu do katastru ke dni 11. 11. 2022. Žalobce byl veden jako vlastník předmětných nemovitých věcí až do 18. 8. 2024, kdy na základě kupní smlouvy z 4. 7. 2024 s právními účinky zápisu ke dni 19. 8. 2024 se vlastníky stejných nemovitých věcí staly jiné osoby.6. Z citované kupní smlouvy vyplývá, že byla uzavřena dne 15. 9. 2022 mezi žalovanými 1) a 2) jako prodávajícími na straně jedné a žalobcem jako kupujícím na straně druhé. Žalování touto smlouvou prodali všechny výše uvedené nemovité věci v k. ú. , adresa, žalobci za dohodnutou kupní cenu. V bodě 7.4 bylo dohodnuto, že veškeré užitky, nebezpečí škody nebo poškození či zničení předmětu převodu a veškerá práva a povinnosti spojená s držením a užíváním předmětu převodu, zejména povinnost hradit veškerá plnění spojená nebo související s užíváním předmětu převodu přecházejí ze strany prodávající, tedy ze strany žalovaných, na stranu kupující, tedy na žalobce, okamžikem protokolárního předání a převzetí předmětu převodu. Předávací protokol ke kupní smlouvě byl sepsán v 15. 9. 2022 a podepsán oběma žalovanými i žalobcem s tím, že téhož dne žalobce převzal od obou žalovaných předmětné nemovité věci.7. Ze smlouvy o nájmu soud zjistil, že byla uzavřena dne 31. 10. 2022 mezi žalobcem jako pronajímatelem a oběma žalovanými jakožto nájemci. Touto smlouvu přenechal žalobce oběma žalovaným shora uvedené nemovité věci v k. ú. , adresa, do užívání, přičemž smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 11. 2022 do 31. 10. 2027. Nájemné bylo sjednáno ve výši 45.000 Kč měsíčně a bylo splatné vždy k patnáctému dni měsíce, za který se nájemné hradí. V bodě 5.3 bylo sjednáno, že v případě prodlení s úhradou nájemného po dobu delší než pěti dnů zašle žalobce žalovaným první písemnou upomínku, která je zpoplatněna částkou 300 Kč. Podle bodu 5.4 činí poplatek za druhou upomínku 500 Kč. Podle článku XI byl žalobce oprávněn písemně vypovědět tuto smlouvu v tříměsíční výpovědní době počínající běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé smluvní straně. Pro případ porušení povinností z této smlouvy zvlášť hrubým způsobem, například nezaplacení nájemného za dobu alespoň tří měsíců, byl žalobce oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby s tím, že žalovaní byli povinni dům odevzdat pronajímateli ve stavu, v jakém ho převzali, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.8. K smlouvě o nájmu náleží předávací protokol, z něhož vyplývá, že žalobce odevzdal žalovaným do užívání předmětné nemovité věci dne 31. 10. 2022, a oba žalovaní podpisem protokolu potvrdili, že tyto nemovité věci do užívání převzali.9. Dopisem z 20. 10. 2023 vyzval žalobce žalovaného 1) k úhradě dlužného nájemného 45.000 Kč se splatností 15. 10. 2023, a rovněž k úhradě poplatku za tuto upomínku 300 Kč. Podle podacího lístku byl tento dopis odeslán žalovanému 1) doporučeně dne 20. 10. 2023. Dalším dopisem z 5. 11. 2023 žalobce urgoval úhradu nájemného od žalovaného 1) včetně poplatku za tuto upomínku ve výši 500 Kč. Podle podacího lístku byl tento dopis žalovanému 1) odeslán doporučeně 5. 11. 2023.10. Dopisem z 20. 11. 2023 vypověděl žalobce nájem podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku z důvodu porušení smluvní povinnosti ze smlouvy o nájmu hrubým způsobem, což spočívalo v tom, že v době sepsání dopisu byl žalovaný 1) v prodlení s úhradou nájemného za dva kalendářní měsíce. Žalobce zároveň vyzval žalovaného 1) k vyklizení předmětu nájmu nejpozději do 1. 3. 2024 a k předání žalobci. Podle podacího lístku byl tento dopis odeslán žalovanému 1) doporučeně dne 20. 11. 2023.11. Jak vyplývá z předávacího protokolu k nemovitosti, předali oba žalovaní žalobci předmětné nemovité věci dne 15. 5. 2024.12. Žalobce se pokusil dosáhnout úhrady žalované částky dopisy právního zástupce žalobce z 14. 8. 2024, které byly podle dvou podacích lístků odeslány žalovanému 1) i žalované 2) doporučeně dne 14. 8. 2024.13. Ze zjištěných skutečností učinil soud tento závěr o skutkovém stavu. Dne 15. 9. 2022 uzavřel žalobce jako kupující s oběma žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu, na základě níž od žalovaných zakoupil předmětné nemovité věci v k. ú. , adresa, . Ve smlouvě bylo sjednáno, že veškeré užitky, nebezpečí, škody nebo poškození či zničení předmětu převodu a veškerá práva a povinnosti spojená s držením a užíváním předmětu převodu přecházejí na žalobce okamžikem protokolárního předání a převzetí předmětu převodu. K tomuto předání a převzetí předmětu převodu došlo téhož dne 15. 9. 2022. Právní účinky zápisu do katastru ohledně této smlouvy vznikly 11. 11. 2022. Žalobce následně prodal stejné nemovité věci kupní smlouvou z 4. 7. 2024 jiné osobě, kdy právní účinky zápisu vznikly 19. 8. 2024. Dne 31. 10. 2022 uzavřel žalobce jako pronajímatel s oběma žalovanými jako nájemci smlouvu o nájmu, na základě níž pronajal oběma žalovaným všechny předmětné nemovité věci v k. ú. , adresa, , a téhož dne tyto nemovité věci byly žalovanými převzaty do užívání. Podle nájemní smlouvy byli žalovaní povinni platit žalobci nájemné 45.000 Kč měsíčně se splatností do 15. dne příslušného kalendářního měsíce. Žalovaní však nezaplatili nájemné za měsíc říjen 2023 splatné 15. 10. 2023 a dále nájemné již nehradili vůbec. Žalobce upomínal žalovaného 1) o úhradu nájemného shora uvedenými dopisy, avšak marně. Dopisem z 20. 11. 2023, odeslaným doporučeně téhož dne, žalobce vypověděl nájemní pro neplacení nájemného, a vyzval oba žalované k vyklízení předmětu nájmu do 1. 3. 2024. K předání a převzetí nemovitých věcí však došlo na základě předávacího protokolu až dne 15. 5. 2024. Žalovaní žalobci na žalovanou částku dosud ničeho neuhradili. Žalovaná částka se skládá z nájemného 45.000 Kč za měsíce říjen 2023 až duben 2024 a z poměrné části nájemného za květen 2024 za dobu od 1. do 15. 5. 2024 ve výši 21.774 Kč. Bylo na žalovaných, aby tvrdili a prokázali, že ž