10 C 318/2021-186 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 10. 11. 2021 domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví uvedeného ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobkyně uvedla, že účastníci byli manželé a jejich manželství bylo rozvedeno rozsudkem zdejšího soudu, který nabyl právní moci 22. 6. 2021. Účastníci nabyli předmětný pozemek do podílového spoluvlastnictví na základě kupní smlouvy ze dne 6. 12. 2018 za kupní cenu ve výši 1 200 000 Kč. Každý z účastníků vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti jedné ideální poloviny vzhledem k celku. Součástí pozemku je rozestavěná hrubá stavba rodinného domu se zastavěnou plochou 85 m². Žalovaný si nechal zpracovat tržní odhad nemovitosti, z něhož je patrné, že tržní hodnota pozemku činí 1 950 000 Kč. Vzhledem k tomu, že došlo k rozvodu manželství účastníků, nemá žalobkyně zájem na dalším trvání spoluvlastnictví, a proto navrhla žalovanému zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, a přikázání nemovitosti do jejího vlastnictví za vypořádací podíl 975 000 Kč. Žalovaný však s návrhem žalobkyně nesouhlasil. Podle žalobkyně není reálné rozdělení nemovitostí možné jednak s ohledem na rozestavěnou stavbu, a jednak proto, že rozdělením pozemku by došlo k podstatnému snížení jeho hodnoty. Žalobkyně uvedla, že od května 2015 pracovala ve Velké Británii, aby získala dostatečné prostředky na nemovitost, pomohla žalovanému v Británii najít práci, kterou si našel až v lednu 2016. Žalobkyně na rozdíl od žalovaného šetřila a žalovaný utrácel. Žalobkyně pak hradila velkou část společných cest do zahraničí a nakoupila žalovanému věci vyšší finanční hodnoty. Žalobkyně nejprve navrhla, aby nemovitost byla přikázána do jejího výlučného vlastnictví, poté uvedla, že by souhlasila s prodejem pozemku a rozdělením kupní ceny mezi účastníky, následně žádala, aby nemovitost byla přikázána do jejího vlastnictví, pak navrhla dražbu nemovitosti mezi účastníky, tak aby byl získán co největší vypořádací podíl, a v závěrečném návrhu opět požadovala, aby nemovitost byla přikázána do jejího vlastnictví. 2. Žalovaný souhlasil s podanou žalobou a rovněž navrhl, aby podílové spoluvlastnictví účastníků bylo zrušeno. Žalovaný požadoval, aby předmětný pozemek byl přikázán do jeho vlastnictví. Stavba domu sice byla započata v průběhu trvání manželství, nicméně stala se součástí pozemku, a proto je třeba ji vypořádat v rámci podílového spoluvlastnictví. Ještě před rozvodem účastníci jednali o vypořádání spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti a o vypořádání a společného jmění manželů. Podle sdělení realitní makléřky činí hodnota pozemku s rozestavěnou stavbou 6 900 000 Kč, nicméně žalovaný s touto částkou nesouhlasil, neboť hodnotu pozemku snižuje rozestavěná stavba, na které se více než rok nepracuje a je vystavena povětrnostním vlivům. Žalovaný měl za to, že nemovitost má hodnotu 1 200 000 Kč. Žalovaný poukázal na to, že žalobkyně měnila své návrhy na vypořádání podílového spoluvlastnictví, a nyní chce pozemek pouze proto, aby jej mohla prodat za vyšší hodnotu než stanovenu dle odhadu. Výstavba budovy na pozemku probíhala výhradně svépomocí za pomoci rodinných příslušníků, a to převážně ze strany žalovaného. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] to vše v k.ú. [část obce], [územní celek], zapsaného na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, a každý z nich vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti jedné ideální poloviny vzhledem k celku (viz rovněž výpis katastru nemovitostí). Účastníci nabyli předmětný pozemek před uzavřením manželství na základě kupní smlouvy ze dne 6. 12. 2018 za kupní cenu ve výši 1 200 000 Kč. Součástí pozemku je rozestavěná hrubá stavba rodinného domu se zastavěnou plochou 85 m². Manželství účastníků bylo uzavřeno dne 19. 7. 2019 a zaniklo rozsudkem Okresního soudu v Berouně č.j. 6 C 19/2021-14, jehož právní moc nastala 22. 6. 2021 (viz též rozsudek Okresního soudu v Berouně ze dne 28. 5. 2021, č. j. 6 C 19/2021-14). V obci [část obce] žije matka žalovaného, a to spolu se svým manželem. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. 4. Z rozsudku Okresního soudu v Berouně ze dne 28. 5. 2021, č. j. 6 C 19/2021-14, soud rovněž zjistil, že návrh na rozvod manželství podal žalovaný s odůvodněním, že manželka navázala vztah s jiným mužem. Manželka s návrhem na rozvod manželství souhlasila a k podání žalovaného se blíže nevyjádřila. Manželé se shodli, že příčinou rozvratu jejich manželství bylo jejich vzájemné citové odcizení a ztráta důvěry. 5. Z e-mailů z 26. 3. 2021 a 5. 4. 2021 a přípisů ze dne 6. 5. 2021, 14. 6. 2021, 7. 7. 2021 a 10. 8. 2021 soud zjistil, že účastníci před podáním žaloby jednali o zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví, a o vypořádání jejich společného jmění manželů. Žalobkyně e-mailem z 5. 4. 2021 navrhla společný prodej nemovitosti a rozdělení její tržní hodnoty mezi účastníky. Žalovaný s tímto návrhem nesouhlasil a navrhoval přípisy z 6. 5. 2021 a 7. 7. 2021, aby nemovitost připadla do jeho výlučného vlastnictví. Žalobkyně přípisem ze 14. 6. 2021 navrhla, aby se nemovitost stala jejím výlučným vlastnictvím, a přípisem z 10. 8. 2021 navrhla, aby nemovitost byla připadla žalovanému za vypořádací podíl 3,3 mil. Kč. Žalovaný si nechal zpracovat odhad tržní ceny nemovitostí ze dne 25. 4. 2021 certifikovaným makléřem [titul] [příjmení], podle něhož odhad tržní cenu nemovitosti činil 1 950 000 Kč. Realitní makléřka [titul] [příjmení] pak účastníkům navrhla prodejní cenu nemovitostí 6,9 mil. Kč s tím, že je možné tuto cenu zvyšovat či snižovat v závislosti na poptávce (viz korespondence účastníků a odhad). 6. Ze znaleckého posudku znalce [titul] [celé jméno znalce] [číslo] 2022 ze dne 5. 4. 2022 doplněného výslechem tohoto znalce, při kterém znalec stvrdil závěry svého posudku jako úplné a správné, soud zjistil, že posudek byl vypracován podle stavu pozemku ke dni 31. 3. 2022. Nemovitost je napojena na elektrický proud, obecní vodovod není k pozemku přiveden a napojení na plyn je vzdáleno od pozemku více než 100 m. Předmětný pozemek má výměru 800 m2 a užitná plocha rozestavěné stavby činí 148 m2. Znalec dospěl k závěru, že předmětná nemovitost není reálně dělitelná tak, aby každá jeho část byla schopna samostatného nezávislého užívání, což potvrzuje územní plán obce. Znalec při stanovení obvyklé ceny pozemku, jehož součástí je rozestavěná stavba, čerpal z cenových údajů, které byly dosaženy při prodeji stejných nebo obdobných nemovitostí v dané lokalitě, a které získal u katastrálního úřadu. Dále vycházel z územního plánu obce, cenových indexů růstu cen nemovitostí Českého statistického úřadu, z částečné projektové dokumentaci předmětné nemovitosti, skutečností zjištěných při místním šetření a z aktuálních realitních nabídek prodejů nemovitostí v dané lokalitě. Podle znalce však realitní inzerce neodráží reálnou představu vlastníků o prodejních cenách, neboť realitní trh není v současné době stabilizovaný. Inzertní ceny je proto třeba redukovat příslušným koeficientem vždy ve vztahu ke konkrétní nemovitosti. Podle znalce je ideální provést cenové porovnání cen nemovitostí z kupních smluv a z internetových nabídek, neboť je tím postaveno najisto, že porovnávané nemovitosti byly nabízeny na realitním trhu se snahou o dosažení maximální ceny. Znalec provedl ocenění dvěma metodami, a to jednak metodou porovnávací a jako doplňkovou metodu zvolil metodu administrativní podle cenového předpisu. Porovnávací metodou znalec stanovil obvyklou cenu předmětného pozemku, na kterém se nachází rozestavěný rodinný dům a vypočetl rozsah jeho rozestavěnosti, resp. stavby na 25 %. Znalec při svém výpočtu porovnával celkem 11 prodaných pozemků, které se nacházely v blízkém okolí, a přihlížel zejména ke třem z nich (parc. [číslo]), neboť se jednalo o téměř identické pozemky v těsné blízkosti předmětné nemovitosti. Znalec takto stanovil cenu pozemku 3 000 Kč m². Dále vypočetl cenu za metr čtverečný obytné plochy, kdy předmětnou nemovitost porovnával s osmi domy, které byly v minulosti v dané lokalitě skutečně prodány. Znalec v tomto případě vycházel z údajů z katastru nemovití, a takto stanovil průměrnou cenu 46 401 Kč m² stavby. Pro porovnání znalec vypočetl cenu za metr čtverečný obytné plochy podle údajů inzercí realitních kanceláří a dospěl k částce 45 732 Kč /1 m² stavby, tedy k částce nižší než podle porovnávací metody. Znalec porovnávané nemovitosti osobně viděl a své výpočty vždy upravil příslušnými koeficienty, jejich použití řádně odůvodnil. Znalec uzavřel, že obvyklá cena předmětné nemovitosti, tj. pozemku včetně rozestavěné stavby, činí 4 120 000 Kč. Při přípravě znaleckého posudku znalec dohledával i další podklady a zjistil, že v [obec] byl v březnu 2022 nabízen ke koupi pozemek o rozloze 4000 m2 za částku 2 515 Kč /1 m², který byl v době rozhodování soudu stále v nabídce, a nepodařilo se jej prodat. Z posudku dále vyplývá, že