18 C 317/2022-185 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobce se v řízení domáhal vydání bezdůvodného obohacení ve výši 130 050 Kč, které mělo vzniknout žalovaným. Uvedl, že byl podílovým spoluvlastníkem nemovitostí v , adresa, , a to pozemku parc.č. , hodnota, jehož součástí je rodinný dům čp. , číslo popisné, a zahrady parc.č. , hodnota, , a to podílu o velikosti ¼. Druhou spoluvlastnicí nemovitostí byla paní , jméno FO, . Žalobce i druhá spoluvlastnice uzavřeli, a to každý samostatně, s žalovanými kupní smlouvu, na základě nichž se každý ze spoluvlastníků zavázal převést na žalované svůj spoluvlastnický podíl na nemovitostech. Žalobce uzavřel s žalovanými kupní smlouvu dne 19.2.2021 a zároveň se zavázal žalovaným předmětnou nemovitost vyklidit a předat žalovaným do užívání do 21.2.2021, což učinil a o předání byl sepsán předávací protokol (druhá spoluvlastnice předala žalovaným svůj spoluvlastnický podíl dne 25.2.2021).Na základě kupní smlouvy ze dne 19.2.2021 byl podán návrh na vklad vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu žalobce na žalované. V průběhu vkladového řízení však Okresní soudu v Berouně vydal předběžné opatření, jímž k návrhu druhé spoluvlastnice, , jméno FO, , zakázal žalobci s jeho spoluvlastnickým podílem na nemovitostech nakládat, a to v návaznosti na řízení, v němž se paní , jméno FO, domáhala po žalobci vrácení daru (jeho spoluvlastnického podílu na nemovitostech). Žaloba na vrácení daru byla následně zamítnuta rozsudkem Krajského soudu v Praze sp.zn. 21 Co 35/2022-264 ze dne 23.3.2022.Po té, co byla žaloba na vrácení daru pravomocně zamítnuta, v důsledku čehož odpadla i překážka převodu vlastnického práva k spoluvlastnickému podílu žalobce, uzavřeli účastníci dne 2.6.2022 novou kupní smlouvu, za shodných smluvních podmínek a na základě této kupní smlouvy bylo na žalované vloženo spoluvlastnické právo k spoluvlastnickému podílu žalobce o velikosti ¼, a to s právními účinky ke dni 7.6.2022.Měl za to, že zamítnutím návrhu na vklad vlastnického práva pro žalované v návaznosti na vydané předběžné opatření a následné vrácení kupní ceny složené žalovanými do advokátní úschovy, došlo ke zmaření účelu kupní smlouvy. Žalobce nemohl užívat své nemovitosti (užívali je výlučně žalovaní), neobdržel kupní cenu (neboť nedošlo ke vkladu vlastnického práva), avšak si musel zajistit jiné bydlení (na koupi vyhlédnuté nemovitosti neobdržel prostředky z kupní ceny), vynakládat prostředky na úhradu nájemného a vzít si půjčku na zařízení pronajatého bytu (neboť neobdržel očekávanou kupní cenu).Uvedl, že žalovaní tak ode dne 25.1.2021 do 6.6.2022 užívali nemovitosti jako celek, tj. i spoluvlastnický podíl žalobce o velikosti ¼ , čímž tyto nemohl užívat žalobce jako spoluvlastník nemovitostí a žalovaným vzniklo bezdůvodné obohacení spočívající v nadužívání předmětné nemovitosti (vlastnictví spoluvlastnického podílu o velikosti ¾ na ně z paní , jméno FO, přešlo). Zdůraznil, že situaci, kdy došlo k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva k jeho spoluvlastnickému podílu v důsledku vydaného předběžného opatření, nezavinil.Požadoval proto od žalovaných vydání bezdůvodné obohacení za období od 25.2.2021 do 6.6.2022 ve výši ¼ obvyklého nájemného, které vyčíslil na základě stanoviska realitní kanceláře na částku 130 050 Kč. Zároveň požadoval úhradu úroku z prodlení ode dne podání žaloby, neboť žalovaní bezdůvodné obohacení žalobci k jeho výzvě neuhradili. Poukazoval rovněž, že náhradu za užívání by měli žalovaní uhradit i v souladu s ustanovením § 6 odst. 2 o.z., když užívali nemovitost v celém rozsahu, ač věděli, že jsou vlastníky pouze podílu o velikosti ¾ a měli tak nad protiprávním stavem nadužívání kontrolu a z této situace nesmí těžit.2. Žalovaní požadovali zamítnout žalobu, měli za to, že nemovitosti užívali po celou dobu na základě platného titulu. Své užívací právo odvozovali od ujednání účastníků obsaženého v kupní smlouvě ze dne 19.1.2021, v čl. V. bod 1, v němž bylo výslovně sjednáno oprávnění žalovaných užívat nemovitosti ode dne 25.2.2021, a to bezúplatně. Měli za to, že kupní smlouva ze dne 19.1.2021 byl platná a účinná a svoji účinnost nikdy neztratila, tedy nikdy nedošlo k odpadnutí důvodu na základě něhož byli oprávněni nemovitosti bezúplatně užívat. Měli za to, že nebylo třeba uzavírat novou kupní smlouvu ze dne 2.6.2022. Požadavek na úhradu bezdůvodného obohacení měli za rozporný s dobrými mravy, neboť měli za to, že žalobce chce profitovat ze svého nepoctivého jednání.Pro případ, že by soud shledal, že na jejich straně vzniklo bezdůvodné obohacení , zdůraznili, že k němu nemohlo dojít v období od 25.2.2021 do 8.9.2021 (den předcházející vrácení prostředků z advokátní úschovy) neboť v té době byl žalobce vázán svým závazkem umožnit jim bezplatné užívání nemovitostí ujednaným v kupní smlouvě ze dne 19.1.2021 a ani v období od 2.6.2022 do 6.6.2022, tj. ode dne uzavření druhé kupní smlouvy do vkladu vlastnického práva.Zároveň zdůraznili, že naopak žalovaní byli těmi, kdo po celou dobu, za níž je bezdůvodné obohacení požadováno, neměli k dispozici finanční prostředky ve výši 72 675 Kč, které složili jako zálohu na kupní cenu a dále po významnou část období ani částku 2 349 825 Kč (doplatek kupní ceny složený do advokátní úschovy), čímž jim vznikla škoda.3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil tento skutkový stav.4. Účastníci uzavřeli dne 19.2.2021 kupní smlouvu (viz. čl. 7 spisu) na základě niž se žalobce zavázal na žalované převést spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na nemovitostech v katastrálním území , adresa, , a to pozemkovou parcelu parc.č. , hodnota, , jejíž součástí je dům čp. , číslo popisné, a zahradu parc.č. , hodnota, . Žalovaní se zavázali žalobci za spoluvlastnický podíl uhradit kupní cenu 2 422 500 Kč, a to tak, že částku 200 000 Kč uhradili před podpisem smlouvy jako zálohu na účet zprostředkovatele (realitní kanceláře) a zbývající částku měli uhradit do advokátní úschovy , tituly před jménem, , jméno FO, se sídlem AK v , adresa, .Dále se účastníci v čl. V. kupní smlouvy dohodli tak, že „Kupující jsou oprávněni převáděné nemovitosti užívat ode dne 25.2.2021. Prodávající se zavazuje předávané nemovitosti vyklidit a vyklizené předat kupujícím nejpozději dne 25.2.2021, nedohodnu-li se účastnici této smlouvy jinak. O předání a převzetí bude pořízen předávací protokol. Dnem faktického převzetí nemovitostí kupujícími, přechází na kupující nebezpečí škody na věci.“.Žalobce se zároveň v čl. VII. kupní smlouvy zavázal v době od podpisu kupní smlouvy do doby pravomocného rozhodnutí Katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva dle kupní smlouvy „zdržet se všech kroků, které by vedly k zatížení převáděných nemovitostí jakýmikoliv povinnostmi či omezeními. V případě porušení tohoto závazku prodávajícího jsou kupující oprávněni od této smlouvy odstoupit.“.V čl. VIII. odst. 2) kupní smlouvy se účastníci dohodli pro případ pravomocného zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch kupujících tak, že „se obě strany zavazují, že o předmětu této smlouvy uzavřenou novou kupní smlouvu za respektování všech smluvních ujednání obsažených v této smlouvě a stanovisku katastrálního úřadu, a to nejpozději do 30 dnů od vydání rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujících.“.Předmět kupní smlouvy byl žalobcem předán žalovaným dne 21.2.2021 (viz. Protokol o předání nemovitosti – čl. 9/2. strana).Kupní smlouvu rovněž při podepisovala zprostředkující realitní kancelář , právnická osoba, , která se zavázala ze složené rezervační zálohy ve výši 200 000 Kč převést část kupní ceny v rozsahu 127 325 Kč do úschovy advokáta.5. Účastníci v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy popsané v odstavci 4. tohoto rozsudku uzavřeli dne 19.2.2021 Smlouvu o depozitní úschově části kupní ceny. Dalšími účastníky smlouvy byl , tituly před jménem, , jméno FO, , advokát, jako schovatel a dále realitní kancelář , právnická osoba, coby zprostředkovávající realitní kancelář (viz. čl. 92). Úschovná smlouva výslovně odkazuje na uzavřenou kupní smlouvu ze dne 19.2.2021. Na základě uvedené smlouvy se advokát zavázal do své advokátní úschovy převzít část kupní ceny ve výši 2 349 825 Kč, a to tak, že částku 2 222 500 Kč měli do úschovy advokáta složit přímo žalovaní a částku 127 235 Kč realitní kancelář, a to z dříve uhrazeného rezervačního poplatku (částku 72 675 Kč si ponechávala v souladu s touto smlouvou i nadále realitní kancelář). Částka měla být složena pod variabilním symbolem , var. symbol, .Advokát se zavázal vyplatit složenou úschovu v případě vkladu vlastnického práva na žalované žalobci (při splnění dalších podmínek uvedených v úschovné smlouvě), s tím, že nenastanou-li podmínky pro výplatu úschovy do 6 měsíců ode dne uzavření úschovní smlouvy, zavázal se advokát vyplatit celou úschovu bez zbytečného odkladu zpět na účty, ze kterých byla částka úschovy zaslána, a to vždy ve výši, v jaké byla z příslušného účtu na depozitní účet advokáta zaslán (čl. IV. úschovní smlouvy).Zároveň se advokát zavázal, že po t