8 C 19/2024-69 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobci se žalobou podanou u Okresního soudu v Bruntále dne , datum, domáhali původně po žalovaných zaplacení částky ve výši 39.897Kč s příslušenstvím z titulu smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, ve znění dodatků uzavřené mezi právními předchůdci žalobců a žalovanými k bytu o velikosti 3 + 1 situovaném v 1. NP domu č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, . Žalobci požadovali úhradu dlužného nájemného za měsíce září 2023, říjen 2023 a listopad 2023 ve výši 3 x 12.000 Kč. Žalobci tvrdili, že nájem bytu skončil k datu 8. 12. 2023, a proto za měsíc prosinec do 8. 12. 2023 požadují alikvótní výši nájemného ve výši 3.097 Kč. Dále žalobci požadovali dle čl. V. odst. 7 smlouvy o nájmu bytu paušální náhradu škody 2 x 400 Kč za opožděnou platbu nájemného za měsíce září a říjen 2023.Podáním ze dne 27. 3. 2024 žalobci rozšířili žalobu co do nároku z titulu bezdůvodného obohacení za užívání bytu žalovanými bez právního důvodu od 9. 12. 2023 do 31. 12. 2023 a požadovali částku 8.903 Kč. Dále za měsíc leden 2024 a únor 2024 požadovali žalobci bezdůvodné obohacení ve výši 2 x 12.000 Kč. Dále rozšířili žalobci žalobu o nedoplatek na spotřebě elektrické energie ve výši 18.710 Kč za období od září 2023 do února 2024. Soud na jednání dne 25. 4. 2024 vyhlásil usnesení, kterým změně žaloby v tomto rozsahu vyhověl. Dále žalobci požadovali rozšířit žalobu o vyúčtovanou smluvní pokutu dle čl. IV. odst. 7 nájemní smlouvy ve výši 105.000 Kč. Soud změnu žaloby v tomto rozsahu nepřipustil, když výsledky dosavadního řízení nemohly být podkladem pro řízení o takto změněném návrhu. Usnesení bylo doručeno žalovaným dne 30. 4. 2024 a k tomuto datu nabylo právní moci. Předmětem řízení tak zůstal požadavek žalobců na úhradu nájemného za měsíce září, říjen a listopad 2023 ve výši 3 x 12.000 Kč a dále za měsíce prosinec 2023 ve výši 12.000 Kč (co do 3.097 Kč z titulu nájemného a z titulu bezdůvodného obohacení ve výši 8.903 Kč). Dále za měsíce leden a únor 2024 z titulu bezdůvodného obohacení ve výši 2 x 12.000 Kč. Dále smluvní pokuta ve výši 800 Kč a vyúčtovaný nedoplatek elektrické energie ve výši 18.700,10 Kč.2. Žalovaní se k žalobě vyjádřili a uvedli, že s úhradou dlužných částek za nájemné nesouhlasí. Uvedli, že s novými majiteli bytu (žalobci) neprobíhala komunikace v souladu s platnými zákony a docházelo z jejich strany k protiprávnímu jednání, když žalobci žádali podpis nové nájemní smlouvy a žádali protiprávně úhradu nájmu na bankovní účet. Dále žalovaní uvedli, že 23. 9. 2023 žalobce informovali, že se snížila teplota v bytě a objevila se plíseň, a proto žádali o zahájení topné sezóny. Žalobci pak nereagovali a žalovaní byli nuceni řešit problém vlastními silami a požadovali kompenzaci formou nulového nájmu. Žalobci se na kontrolu stavu bytu dostavili až 20. 10. 2023 a odmítli kroky k nápravě, které žalovaní žádali. Žalobci opakovaně odmítali řešení potíží, ignorovali požadavek na kompenzaci nulového nájemného. Žalovaní uvedli, že plíseň se v bytě nadále vyskytuje ve výrazné míře spolu s nadměrným pocením oken. Uvedli, že tvrzení můžou prokázat pomocí záznamů písemných konverzací a videozáznamů, které předloží na jednání soudu. Odmítají uhradit dlužné částky z důvodu nadále trvajícího hrubého porušení povinností majitele bytu a trvají na kompenzaci formou nulového nájmu.3. Provedeným dokazováním zjistil soud skutkový stav věci a má za prokázané, že mezi právními předchůdci žalobců (předchozími vlastníky předmětné bytové jednotky), manželi , Anonymizováno, na straně pronajímatelů a žalovanými na straně nájemců, byla dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu bytu. Jejím předmětem byla bytová jednotka o velikosti 3 + 1 nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, rodinný dům na parc. st. č. , hodnota, zapsané na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, , která je situována v 1. nadzemním podlaží domu (smlouva o nájmu bytu, shodná tvrzení účastníků). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 15. 4. 2022 do 14. 4. 2023. Celková výše nájmu a inkasních plateb byla sjednána v celkové výši 12.000 Kč, z toho nájemné 6.500 Kč, vodné a stočné 1.000 Kč, elektrická energie 1.500 Kč a teplo 3.000 Kč. Žalovaní převzali předmětný byt a tento užívají (předávací protokol z , datum, , nájemní smlouva). Dodatkem č. 1 ke smlouvě o nájmu bytu uzavřeným dne , datum, smluvní strany změnily způsob úhrady nájmu, a to tak, že nájemné bude hrazeno hotově k rukám pronajímatele vždy k 5. dni v měsíci na daný měsíc (dodatek č. 1 ze dne , datum, ). Dalším dodatkem č. 2 byla upravena doba nájmu, a to na dobu určitou od 15. 4. 2023 do 15. 4. 2024 (dodatek č. 2 ze dne , datum, ).4. Žalobci vyzvali žalované upomínkou ze dne 6. 10. 2023 k úhradě dlužného nájmu za září 2023 a za říjen 2023 výši 2 x 12.000 Kč včetně dlužných (kapitalizovaných) vypočítaných zákonných úroků z prodlení. Současně byli žalovaní poučeni, že pokud nezaplatí dlužné nájemné do 15. 10. 2023, vzniká žalobcům podle § 2288 odst. 1 písm. a) obč. zákoníku právo vypovědět nájemní smlouvu s 3měsíční výpovědní dobou. Dále byli žalovaní upozorněni na to, že pokud nebude nájemné uhrazeno ani za listopad ve lhůtě splatnosti, dosáhne dluh na nájemném trojnásobku měsíčního nájemného a žalobci budou postupovat podle § 2291 odst. 1 občanského zákoníku a vypoví nájemní smlouvu bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy (upomínka ze dne 6. 10. 2023). Výzvou ze dne 7. 11. 2023 žalobci vyzvali žalované k úhradě dlužného nájmu za období od září 2023 do listopadu 2023 včetně paušální náhrady škody (předžalobní výzva ze dne 7. 11. 2023). Žalobci podáním doručeným soudu dne 27. 2. 2024 vyzvali žalované k úhradě náhrady za bezdůvodné obohacení spočívající v užívání bytu žalovanými po skončení nájmu bytu. Žalobci požadovali za období od 9. 12. 2023 do 31. 12. 2023 částku 8.903 Kč (tj. 12.000 – 3.097 Kč uplatněných již návrhem na vydání EPR). Dále žalobci požadovali vydání bezdůvodného obohacení za užívání bytu bez právního titulu žalovanými v měsíci lednu 2024 ve výši 12.000 Kč a v měsíci únoru 2024 ve výši 12.000 Kč (výzva v uvedeném podání). Za období od 19. 9. 2023 do 29. 2. 2024 žalovaní, v souvislosti s užíváním předmětného bytu, spotřebovali elektřinu v množství 3768 kWh, která byla vyúčtovaná dodavatelem , právnická osoba, . ve výši 27.74,10 Kč. Od této částky žalobci odečetli nezaplacené zálohy na spotřebu el. energie ve výši 1.500 Kč měsíčně (tj. za období září 2023 až únor 2024, tedy 61.500 Kč, celkem částku 9.000 Kč), neboť tuto částku žalobci požadují již výše jako bezdůvodné obohacení. Žalovaným tak vznikl nedoplatek na spotřebě el. energie ve výši 18.700,10 Kč, který žalobci také požadují uhradit (viz vyúčtování v. s. , Anonymizováno, ).5. Dále soud k návrhu žalobců provedl důkaz archivem počasí v září 2023 včetně teplot – na adrese https:// www.e-pocaci.cz/archiv-pacasi/2023/zari/ a výtiskem z této webové stránky a bylo zjištěno, že v měsíci září 2023 byly denní teploty v rozsahu 18 °C až 30 °C a v noci od 5 °C až 15 °C (internetová stránka a výtisk). Dále soud provedl k důkazu videozáznam z prohlídky předmětného bytu ze dne 20. 10. 2023, ze které vyplývá, že byt byl obyvatelný a netrpěl žádnými vadami, které by bránily jeho řádnému užívání nájemníky – žalovanými. Pokud je na nahrávce viditelná plíseň na stěně, tak se jedná o malou část jednoho rohu stěny a je zjevné, že žádným způsobem nebrání užívání bytu (videozáznam z prohlídky bytu ze dne 20. 10. 2023).6. Žalovaní namítali, že noví majitelé (žalobci) předmětného bytu postupovali protiprávně, když předložili žalovaným nový návrh nájemní smlouvy a požadovali změnu způsobu hrazení nájemného. Co se týká této skutečnosti, má soud za to, že nelze považovat za protiprávní postup nových majitelů předmětného bytu, pokud předložili žalovaným nový návrh nové smlouvy o nájmu bytu. Jedná se o zcela běžný postup v tržním prostředí. Faktem také je, že k uzavření nové nájemní smlouvy mezi účastníky nedošlo, a proto toto nemá žádný vliv na předmět daného řízení. Stejně tak jsou nedůvodné námitky žalovaných ohledně zahájení topné sezóny, když požadovali zahájit topnou sezónu od 1. 9. 2023. Dle vyhl. č. 194/2007 Sb. začíná topné období 1. 9. a končí 31. 5. následujícího roku. Dodávka tepelné energie se zahajuje ve chvíli, kdy průměrná denní teplota venkovního vzduchu v příslušném místě nebo lokalitě poklesne pod 13 °C ve 2 dnech po sobě následující a podle vývoje počasí nelze očekávat zvýšení této teploty nad 13 °C pro následující den. Bylo prokázáno archivem počasí pro měsíc září 2023, že tato podmínka splněna nebyla, a proto žalobci neměli povinnost zahájit topnou sezónu od 1. 9. 2023. Žalobci zahájili topnou sezónu na začátku října 2023. Co se týká tvrzení žalovaných ohledně plísně v bytě, která měla bránit užívání předmětu nájmu, tak žalovaní toto tvrzení neprokázali a ani tvrzení, že byt měl mít vlhké zdi. Žalovaní ve svém vyjádření uvedli, že „dokumenty potřebné k prokázání svých tvrzení mají k dispozici na USB disku