10 C 167/2023-118 — Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobce se domáhá určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu, kterou dostal od žalované jako pronajímatelky. Tvrdí, že dostal výpověď z nájmu budovy [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí], ačkoli neměl pronajatu tuto budovu, nýbrž jen byt v ní. Nesouhlasí s existencí výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 1 písm. d) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ občanský zákoník“), na který se v písemném vyhotovení výpovědi z nájmu odkazuje. Změna poměrů a skutečnost, že žalovaná potřebuje předmět nájmu k jinému využití, podle něj nemohou obstát jako způsobilý výpovědní důvod. Současně žalobce tvrdí, že nešlo o nájem služebního bytu. 2. Žalobkyně ve svém vyjádření zmínila, že podle jejího názoru šlo o nájem služebního bytu. V nájemní smlouvě se zmiňuje, že jde o nájem služebního bytu. Souvislost s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce spatřuje žalovaná v tom, že zesnulý otec žalobce, který byl zaměstnancem předchůdkyně žalované, užíval byt jako služební, což následně činila i matka žalobce. V dřívějším užívání bytu otcem žalobce pak žalovaná spatřuje onu souvislost s výkonem zaměstnání. Žalobkyně je současně přesvědčena, že jsou splněny podmínky pro výpověď z nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku. V nájemní smlouvě uzavřené s žalobcem je zakotvena možnost odstoupení od smlouvy pro případ, že předmět nájmu bude žalovaná potřebovat pro naplnění předmětu své činnosti. V pronajatém domě žalovaná zamýšlí vybudovat služebnu, aby mohla optimalizovat své postupy při údržbě silnic. 3. V replice žalobce uvedl, že předmětem nájmu byl byt nacházející se v budě [adresa], nikoli tato budova, jak tvrdí žalovaná. Zdůraznil, že předmětný byt nemá charakter služebního bytu po 30 let, nemůže jít proto o nájem služebního bytu. Žalobce pro žalovanou nepracuje a ani nikdy nepracoval. Výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku není podle žalobce dán, neboť žalovaná má fungující střediska údržby silnic ve [obec] a v [část obce] u [obec]. Do současné doby pronajatý byt pro účely údržby silnic nepotřebovala a údržbu silnic zajišťovala i bez jeho užívání. 4. V navazujícím vyjádření žalovaná uvedla, že o zřízení služebny v předmětném domě rozhodla za účelem zvýšení efektivity provozu, lepšího dodržování pracovněprávních předpisů a možnosti pohotovostní služby. Frymburkem prochází pozemní komunikace [číslo] která je spojnicí dvou páteřních silnic [číslo]. I malá služebna ve [obec] zřízená v předmětném domě bude užita v souvislost s údržbou silnic [číslo] které jsou silnicemi I. třídy. V § 17 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, jsou přitom komunikace I. třídy prohlášeny za veřejně prospěšné. <b>I. Skutková zjištění</b> 5. Na základě dokazování soud dospěl k následujícím zjištění. Za každým z dílčích skutkových zjištění je v závorce uveden důkazní prostředek, na jehož základě dané zjištění soud učinil. 6. Žalovaná je příspěvkovou organizací Jihočeského kraje a byla zřízena za účelem zabezpečení správy a údržby silnic II. a III. třídy, jejich součástí a příslušenství a dalšího svěřeného majetku (zřizovací listina na č. l. 30). 7. Žalovaná je vlastnicí pozemku parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec], jehož součástí je i stavba [adresa] (výpis z katastru nemovitostí na č. l. 16). Jde o samostatně stojící dům ve [obec], situovaný na samém břehu přehrady [obec] u nástupního místa přívozu (fotodokumentace na č. l. 46 až 49). Tato stavba byla zbudována v roce 1960 a právní předchůdkyně žalované (Okresní správa silnic [obec]) umožnila počínaje dnem [datum] otci žalobce [jméno] [celé jméno žalobce] její užívání za úhradu ve výši 45 Kčs měsíčně (zápis o dohodě o odevzdání a převzetí bytu na č. l. 29). [obec] [celé jméno žalobce] zde užíval v 90. letech 20. století služební byt podle § 7 odst. 1 písm. a) zákona č. 102/1992 Sb., ve znění účinném do 31. 10. 2011 (nájemní smlouva o užívání bytu na č. l. 58). 8. Po smrti [jméno] [celé jméno žalobce] danou stavu nadále užívala matka žalobce [jméno] [příjmení], která v roce 2018 zemřela. V návaznosti na její úmrtí žalovaná žalobce vyzvala přípisem ze dne 15. 1. 2019 k jednání o uzavření nové nájemní smlouvy (přípis ze dne 15. 1. 2019, č. l. 12). Žalobce na tuto výzvu zareagoval a požádal o pronajmutí bytu v dané stavbě s tím, že by byl rád, aby byt mohla užívat též [jméno] [příjmení] (žádost ze dne 31. 10. 2018 o uzavření písemné nájemní smlouvy k bytu na č. l. 38). 9. Následně žalobce a žalovaná podepsali dne 2. 10. 2020 nájemní smlouvu, jejímž předmětem je podle jejího textu služební byt v budově [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí]. Účel nájmu byl stanoven jako bydlení a byt může využívat vedle žalobce též jeho neteř [jméno] [příjmení]. Nájem strany sjednaly na dobu určitou od 29. 9. 2020 do 28. 9. 2025. Podle čl. VI odst. 1 smlouvy má pronajímatel právo od smlouvy odstoupit v případě, že předmět nájmu nezbytně potřebuje pro naplnění předmětu činnosti organizace. Nájemné činí 1 646 Kč měsíčně a pronajatá plocha je 72,60 m2, tj. nájemné je 22,67 [spisová značka] (nájemní smlouva na č. l. 8). Jde o výši nájemného (22,67 [spisová značka]), která odpovídá výši nájemného placeného většinou nájemců v obecních bytech [územní celek] [územní celek] však od roku 2023 toto nájemné zvyšuje o 20 % a u nových nájemních smluv stanovuje nájemné v rozmezí 50 až 80 [spisová značka] (e-mailová zpráva pracovnice bytového hospodářství [územní celek] na č. l. 36). 10. Další nájemní smlouvou ze dne 30. 9. 2018 žalovaná pronajala žalobci pozemek parc. [číslo] obklopující uvedenou budovu [adresa] ve [obec]. Nájem pozemku byl sjednán na dobu určitou od 30. 9. 2018 do 29. 9. 2023 (nájemní smlouva na č. l. 12 verte). 11. Žalobce není a nikdy nebyl zaměstnancem žalované a nikdy pro ni nevykonával ani jinou obdobou práci (mezi stranami nesporná skutečnost, protokol na č. l. 60). 12. Žalovaná se dopisem ze dne 15. 3. 2023 na žalobce obrátila s návrhem dohody o ukončení nájemního vztahu, podle níž by měl nájem předmětného domu skončit ke dni 29. 9. 2023 (výzva k dohodě o skončení nájmu na č. l. 17, návrh dohody o ukončení nájemního vztahu na č. l. 17 verte). Návrh této dohody žalobce nepřijal. 13. Následně žalovaná zaslala žalobci přípis ze dne 18. 4. 2023 nazvaný„ výpověď smlouvy o nájmu ze dne 2. 10. 2020“, kde se uvádí:„ Klient v návaznosti na Vaše dřívější neodsouhlasení dohody o skončení nájmu podává tímto výpověď z nájmu dle ust. § 2288 odst. 1 písm. d) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ‚OZ‘) ve spojení s ust. § 2297 OZ. Vzhledem ke změně poměrů a potřebě klienta k jinému využití předmětu nájmu, konkrétně jeho opětovnému využití pro potřeby zaměstnanců a své provozní činnosti, bude nájemní vztah plynoucí z nájemní smlouvy ukončen uplynutím zákonné výpovědní doby, tj. tří měsíců od doručení této výpovědi.“ Tato výpověď z nájmu byla žalobci doručena někdy po 18. 4. 2023 (mezi stranami nesporné tvrzení, protokol o jednání na č. l. 60). 14. Žalobkyně tvrdí, že v předmětném domě hodlá zřídit služebnu, od čehož si slibuje efektivnější plnění jejího úkolu v podobě údržby silnic. Za tímto účelem hodlá podle svých tvrzení využít i pozemek obklopující předmětný dům. Nejprve však hodlá stavbu zrekonstruovat a uzpůsobit jí danému účelu. V současné době žalovaná provozuje v okolí střediska údržby silnic v [obec] (její části [část obce]) a ve [obec]. Středisko údržby v [obec] ([část obce]) je situováno v těsné blízkosti silnice I. třídy [číslo]. Středisko ve [obec] je situováno u silnice II. třídy [číslo] (fotodokumentace na č. l. 50 až 52). Zhruba 12 km východním směrem od [obec] vede silnice I. třídy [číslo]. Frymburkem, kde se předmětný dům nachází, prochází silnice II. třídy [číslo] kterou tvoří základní silniční kostru [obec] (strana 95 textové část odůvodnění územního plánu [obec] na č. l. 72). Silnice [číslo] jsou v plánu údržby zařazeny mezi silnice II. pořadí důležitosti. Silnice [číslo] jsou pak zařazeny do I. pořadí důležitosti (pořadí důležitosti silnic v plán údržby na č. l. 65). Silnice [číslo] tvoří spojnici vedoucí okolo [obec] mezi silnicemi [číslo] (obecně známá skutečnost). 15. Předmětný dům je situován v části [obec], která je podle územního plánu plochou smíšenou obytnou, kde je stanoveno hlavní využití v podobě funkčně smíšeného území pro bydlení v bytových domech a funkční smíšené území pro občanské vybavení a bydlení s vyšší koncentrací občanské vybaveno. Přípustné užití pozemků a staveb v územním plánu je dále pro tuto oblast stanoveno mimo jiné jako: pozemky staveb a zařízení občanského vybavení, pozemky související dopravní a technické infrastruktury (územní plán [územní celek] na č. l. 53 až 55). 16. Z tiskové zprávy Českého hydrometeorologického ústavu soud zjistil, že zima 2022 2023 byla v České republice nadprůměrné teplá (zpráva na č. l. 70). <b>II. Důkazní návrhy, jimž nebylo vyhověno</