10 C 85/2026-34 – Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobkyně se po žalované domáhá zaplacení částky 23 226 Kč, kterou tvoří dlužné nájemné ve výši 10 556 Kč za prosinec 2024 až březen 2025, dlužné platby za elektřinu ve výši 1 898 Kč za období od 1. 1. 2024 do 31. 3. 2025 a dlužná platba ve výši 10 772 Kč za vodu za období od 1. 6. 2024 do 31. 3. 2025. úroku z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 2 639 Kč od 1. 1. 2025 do zaplacení. úroku z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 2 639 Kč od 1. 2. 2025 do zaplacení. úroku z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 2 639 Kč od 1. 3. 2025 do zaplacení. úroku z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 2 639 Kč od 1. 4. 2025 do zaplacení. úroku z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 1 518 Kč od 6. 3. 2025 do zaplacení. úroku z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 380 Kč od 3. 5. 2025 do zaplacení. úroku z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 10 772 Kč od 3. 5. 2025 do zaplacení.2. Žalobkyně v žalobě tvrdí, že s žalovanou dne 1. 4. 2021 uzavřela nájemní smlouvu č. , Anonymizováno, ., Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kterou žalované pronajala byt č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, . Nájemní vztah podle žalobkyně trval od 1. 4. 2021 do 31. 3. 2025. Podle žalobkyně žalované neuhradila nájemné za měsíce prosinec 2024 až březen 2025 a současně neuradila ani úhradu za spotřebovanou elektřinu a vodu. Žalobou se pak domáhá úhrady nájemného, platby za elektřinu vodu a úroků z prodlení specifikovaných v bodě 1. výše.3. V podání ze dne 13. 5. 2026 (č. l. 21) žalobkyně uvedla, že v nájemní smlouvě byl sice sjednán nájem na dobu určitou od 1. 4. 2021 do 31. 3. 2022. Nájemní vztah však podle ní trval až do 31. 3. 2025 na základě § 2230 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), neboť po uplynutí doby určité, na kterou byl nájem původně sjednán, žalobkyně nevyzvala žalovanou k vyklizení bytu, a žalovaná byt užívala až do 31. 3. 2025, kdy jej předala žalobkyni. V tomto podání žalobkyně uvedla, že za součást nájemného ve výši 2 639 Kč měsíčně, které v žalobě požaduje, považuje i platbu za provoz společné televizní a rozhlasové antény ve výši 22,50 Kč měsíčně.4. Žalovaná se ve stanovené lhůtě nevyjádřila ani k žalobě, ani k výzvě soudu, zda souhlasí s rozhodnutím ve věci bez nařízení jednání podle § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), ačkoliv byla poučena, že v takovém případě bude soud podle § 101 odst. 4 o. s. ř. její souhlas předpokládat. Ani žalobkyně se nevyjádřila k shodně formulované výzvě, i její souhlas s rozhodnutím bez nařízení jednání se tedy předpokládá podle § 101 odst. 4 o. s. ř.I. Skutkový základ5. Soud dospěl k následujícím skutkovým závěrům. Za každým z dílčích skutkových zjištění je kurzívou v závorce uveden důkazní prostředek, na jehož základě dané zjištění učinil.6. Žalobkyně je vlastnicí pozemku parc. č. st. 129/1 v katastrálním území , adresa, , jehož součástí je bytový dům na adrese , adresa, (výpis z katastru nemovitostí na č. l. 32). Žalobkyně a žalovaná dne 3. 3. 2021 podepsaly nájemní smlouvu č. , Anonymizováno, ., Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kterou žalobkyně žalované pronajala byt č. , hodnota, o dispozici 2+1 v uvedeném domě na adrese , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 4. 2021 do 31. 3. 2022. Výše nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu byla stanovena v evidenčním listu, který strany učinily nedílnou součástí nájemní smlouvy. Nájemné a zálohy na služby související s užívání bytu se měly hradit předem, a to nejpozději do 20. dne v kalendářním měsíci předcházejícímu měsíci, na který se nájem hradí. V nájemní smlouvě strany výslovně vyloučily aplikaci § 2285 občanského zákoníku (nájemní smlouva na č. l. 14). Podle evidenční listu, na který nájemní smlouva odkazuje, činilo nájemné 2 616,30 Kč. Podle evidenční listu činila záloha na vodné 200 Kč měsíčně a záloha na provoz společné televizní antény 22,50 Kč měsíčně (evidenční list na č. l. 15).7. Po uplynutí doby určité, na kterou byl nájem sjednán (tj. po 31. 3. 2022), žalovaná žalobkyni neodevzdala byt (negativní skutkové tvrzení žalobkyně), ale v jeho užívání pokračovala. Žalobkyně žalovanou nevyzvala k opuštění tohoto bytu (negativní skutkové tvrzení žalobkyně). Žalovaná byt žalobkyni předala až 31. 3. 2025.8. Žalovaná tedy byt užívala mj. v době od prosince 2024 (včetně) do března 2025 (včetně) a žalobkyně ji fakturami vyzvala k úhradě nájemného ve výši 2 639 Kč měsíčně za měsíce prosinec až březen 2025. Splatnost nájemného za prosinec 2024 ve faktuře určila do 31. 12. 2024, splatnost nájemného za leden 2025 ve faktuře určila do 31. 1. 2025, splatnost nájemného za únor 2025 ve faktuře určila do 28. 2. 2025 a splatnost nájemného za březen 2025 ve faktuře určila do 31. 3. 2025 (faktury na č. l. 16 a 16 verte).9. Žalovaná v daném bytě v období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024 spotřebovala elektrickou energii v ceně 1 518 Kč, k jejíž úhradě jí žalobkyně vyzvala ve faktuře se splatností do 5. 3. 2025 (faktura na č. l. 17). Za období od 1. 1. 2025 do 31. 3. 2025 zde žalovaná spotřebovala elektrickou energii v ceně 380 Kč, k jejíž úhradě jí žalobkyně vyzvala ve faktuře se splatností do 2. 5. 2025 (faktura na č. l. 17). V období od 1. 6. 2024 do 31. 3. 2025 zde žalovaná spotřebovala vodu v ceně 13 772 Kč, z čehož částku 3 000 Kč pokryly zaplacené zálohy. Žalobkyně tak vyzvala žalovanou k úhradě nedoplatku za vodu ve výši 10 772 Kč (= 13 772 Kč – 3 000 Kč) ve faktuře se splatností do 2. 5. 2025. Faktury žalobkyně žalované doručila e-mailem (e-mail na č. l. 22).10. Žalobkyně žalované zaslala předžalobní výzvu ze dne 7. 11. 2025 (předžalobní výzva na č. l. 18, dodejka na č. l. 18 verte), ani ta však žalovanou nepřiměla k požadované platbě (negativní skutkové tvrzení žalobkyně).II. Hodnocení soudu11. Soud vyhodnotil, že žalobkyně a žalovaná dne 3. 3. 2021 uzavřely nájemní smlouvu ve smyslu § 2235 a násl. občanského zákoníku, kterou žalobkyně žalované přenechala byt č. , hodnota, určený k zajištění jejích bytových potřeb.12. Nájem strany sjednaly na dobu určitou od 1. 4. 2021 do 31. 3. 2022. V nájemní smlouvě byla výslovně vyloučena aplikace § 2285 občanského zákoníku, podle něhož platí: „Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.“13. Právě citovaný § 2285 občanského zákoníku představuje dispozitivní ustanovení (srov. slova zákona: „to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného“), strany tudíž mohou smluvně vyloučit užití daného ustanovení. V posuzované věci žalobkyně a žalovaná přitom užití § 2285 v nájemní smlouvě výslovně vyloučily.14. Soud konstatuje, že § 2285 občanského zákoníku je speciální ustanovení k obecné úpravě v § 2230 odst. 1 občanského zákoníku (srov. komentář k § 2285 občanského zákoníku in Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024 či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2018 sp. zn. , spisová značka, ). Na posuzovanou věc, v níž jde o nájem bytu, se tak nepoužije § 2230 odst. 1 občanského zákoníku, kterého se dovolává žalobkyně.15. Protože žalobkyně a žalovaná v nájemní smlouvě výslovně vyloučily možnost prodloužení nájmu podle § 2285 občanského zákoníku, skončil nájem uplynutím doby určité, na kterou byl sjednán, tj. skončil uplynutím dne 31. 3. 2022. Skutečnost, že po tomto datu žalovaná byt dále užívala, nezpůsobilo prodloužení nájmu, neboť taková byla vůle stran jasně projevená v nájemní smlouvě.16. Od 1. 4. 2022 tak žalobně nemá nárok na úhradu nájemného, neboť od tohoto data nájem již netrval. Od 1. 4. 2022 má však žalobkyně nárok na náhradu podle § 2295 občanského zákoníku, podle něhož platí: Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.17. Nájemné bylo ujednáno ve výši 2 616,30 Kč měsíčně (a tvořil jej součet nájmu za užitnou plochu bytu ve výši 2 048 Kč a nájem vybavení bytu ve výši 568,30 Kč). V evidenční listu, v němž byla stanovena výše nájemného (2 616,30 Kč měsíčně), byly stanoveny též zálohy na vybrané služby spojené s užíváním bytu, a to záloha na vodné (200 Kč měsíčně) a záloha na provoz společné televizní antény (22,50 Kč měsíčně). Soud zdůrazňuje, že zajištění provozu společné televizní antény je jednou ze služeb spojených s užívám bytu (srov. § 2247 odst. 2 občanského zákoníku, kde je mezi tyto služby řazeno i zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání). Nájemné (§ 2246 občanského zákoníku) a platby za služby spojené s užíváním bytu (§ 2247 občanského zákoníku) jsou 2 druhy plateb, které občanský zákoník rozlišuje