3 C 88/2023-55 — Okresní soud v Jičíně

1. Žalobkyně podala u soudu žalobu, kterou se domáhala, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni celkem 56 001,75 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že uzavřela se žalovanou dne 17. 4. 2022 nájemní smlouvu, na jejímž základě žalovaná užívala nemovitost žalobkyně č. ev. [číslo] na adrese [adresa žalobkyně] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu do 31. 7. 2022 a dne 4. 7. 2022 byla prodloužena do 17. 4. 2023. Nájemné bylo sjednáno ve výši 7 500 Kč měsíčně a neměnilo se, splatné bylo k 20. dni každého měsíce. Dále měla žalovaná každý měsíc platit zálohy na plnění spojená s užíváním nemovitosti, která byla v průběhu nájemní smlouvy upravována. Žalovaná přes opakované upomínky neuhradila žalobkyni ve stanovený termín nájemné a zálohy na služby za měsíce listopad a prosinec 2022 a leden 2023, žalobkyně žalované proto zaslala výpověď z nájmu předmětné nemovitosti. Žalovaná dle žalobkyně na nájemném a na zálohách na služby za měsíce listopad a prosinec 2022 a leden 2023 dluží částku 35 100 Kč s úrokem z prodlení. Žalobkyně žalovala o sjednanou smluvní pokutu ve výši 0,25 % z dlužné částky za každý i započatý den prodlení a vyčíslila ji ke dni 24. 4. 2023. Protože v nájemní smlouvě bylo dohodnuto, že povinností žalované v případě skončení nájmu je nemovitost uklidit a vyklidit, vybílit, odstranit závady a předat ji žalobkyni v řádném stavu a žalovaná nic z toho neučinila, nárokovala žalobkyně další sjednanou smluvní pokuty ve výši 5 000 Kč a dále účelně vynaložené náklady na uvedení do původního 5 050 Kč, které sama zaplatila. 2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila a na svoji obranu nic neuplatnila. 3. Nájemní smlouva, podepsaná účastnicemi dne 17. 4. 2022, prokazuje, že žalobkyně jako pronajímatelka pronajala žalované jako nájemkyni do 31. 7. 2022 nemovitost č. e. [číslo] na adrese [adresa žalobkyně]. Současně bylo dohodnuto, že žalovaná bude platit společně s nájemným zálohu na vodu 500 Kč, na elektřinu 1 600 Kč a 500 Kč za internet s tím, že všechny platby jsou splatné 20. den v daném měsíci. V čl. II odst. 5 smlouvy bylo ujednáno, že nezaplatí-li žalovaná nájemné v uvedeném termínu, je povinna zaplatit žalobkyni úrok z prodlení z dlužné částky v souladu s právními předpisy a dále je žalovaná oprávněna požadovat smluvní pokutu ve výši 0,25 % z dlužné částky za každý i započatý den prodlení. Dodáno je, že smluvní pokuta je stranami považována za přiměřenou a neodporující dobrým mravům a § 2239 o.z. Pro případ, že žalovaná nezaplatí nájemné ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního sjednaného nájemného je dle čl. III žalobkyně oprávněna nájem nemovitosti vypovědět dle § 2291 o.z. bez výpovědní doby. Žalobkyně dále požadovala po žalované složení jistoty k zajištěné nájemného a k úhradě jiných povinností v souvislosti s nájmem ve výši 10 000 Kč s tím, že po skončení nájmu je žalobkyně žalované povinna jistotu vrátit, a to nejdéle do 1 měsíce ode dne vyklizení a předání nemovitosti, ledaže byla řádně čerpána. V čl. V odst. 5 bylo dále ujednáno, že v případě skončení nájmu je žalovaná povinna nemovitosti uklidit a vyklidit, vybílit, odstranit závady a předat ji žalobkyni. Při prodlení se splněním těchto povinností dala žalovaná žalobkyni výslovný souhlas k tomu, aby nemovitost otevřela, nechala vyklidit, případně věci v ní nalezené nechala uskladnit, to vše na náklady žalované. Pro případ porušení této povinnosti bylo dohodnuto, že žalovaná je povinna uhradit žalobkyni smluvní pokutu až ve výši 5 000 Kč a účelně vynaložené náklady na uvedené do původního stavu. Převzetí předmětu nájmu žalovanou prokazuje předávací protokol, podepsaný oběma stranami. 4. Dodatkem č. l nájemné smlouvy z 4. 7. 2022 byla zvýšena výše záloh na elektřinu na 2 500 Kč měsíčně s účinností od 1. 7. 2022. Ubyla záloha na internet. Ostatní platby i jejich splatnost zůstaly beze změny. 5. Dodatkem [číslo] nájemní smlouvy z 31. 7. 2022 byla s účinností od 1. 8. 2022 opětovně zvýšena záloha na elektřinu na 2 700 Kč měsíčně, rovněž tak záloha na vodu na 1 500 Kč měsíčně. Dodatek nájemní smlouvy není podepsán. 6. Potvrzení o prodloužení nájemní smlouvy z 4. 7. 2022 prokazuje, že se účastnice dohodly na trvání nájemní smlouvy do 17. 4. 2023. Potvrzení je podepsáno jen žalobkyní. 7. Fakturou č. [rok] [číslo] dodavatele [jméno] [příjmení] z 19. 12. 2022, splatnou 29. 12. 2022, je prokázáno, že žalobkyni byla vyfakturována částka 5 050 Kč za vyklizení nemovitosti, přípravu před malováním, malování zdí a dokončovací práce. Žalobkyně v souvislosti s uvedenou fakturou vysvětlovala, že žalovaná předmět nájmu opustila, aniž by o tom žalobkyni informovala. Žalobkyně se až od sousedů dozvěděla, že se žalovaná odstěhovala. Nedošlo k předání bytu a k předání klíčů. Žalobkyně si předmět nájmu zpřístupnila kolem 15. prosince 2022. Zjistila tehdy, že nedošlo k úplnému vyklizení a že je nemovitost zanedbaná. Zajistila vymalování, vyklizení a pak čekala, až uplyne výpovědní doba s tím, že pokud by žalovaná projevila v této době o užívání zájem, žalobkyně by ji to umožnila. 8. Výpovědí z nájmu z 24. 1. 2023 žalobkyně žalované nájemní smlouvu vypověděla proto, že přes opakované výzvy neuhradila nájemné a zálohy na služby za měsíce listopad 2022 až leden 2023 a poučila žalovanou o možnost vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Současně žalobkyně žalovanou vyzvala k zaplacení dluhu vzniklého z nájemní smlouvy 40 150 Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty 7 954,25 Kč, rovněž pak 8 132 Kč za právní služby, které byly žalobkyni poskytnuty. Dle podacích lístků obě listiny byly žalované odeslány doporučenou poštou dne 26. 1. 2023 na adresu trvalého pobytu žalované. 9. Žalobkyně dále na výzvu soudu předložila listiny, z nich vyplývá, že se pokusila vyúčtovat žalované cenu odebrané elektřiny a vody s přihlédnutím k zaplaceným zálohám, předložila současně také vyúčtování elektřinu za dobu od 26. 11. 2021 do 14. 9. 2022 a od 15. 9. 2022 do 31. 12. 2022 a vyúčtování spotřeby pitné vody za rok 2022. Listiny vyúčtování prokazují, že i když dodatek č. 2 k nájemní smlouvě nebyl účastnicemi podepsán, žalovaná od srpna 2022 platila zálohy na elektřinu ve výši 2 700 Kč měsíčně a na vodu ve výši 1 500 Kč měsíčně. Soud proto pokládá za prokázané, že se účastnice na zvýšení záloh dohodly a původní ujednání nájemní smlouvy tak skutečně změnily. Jinak ale vyúčtování neuvádí k jaké nemovitosti či nájemní smlouvě se vztahuje a kdo jej vypracoval. V části vyúčtování vodného je pak nedůvodně účtována platba„ nezávislá na množství - cejchování vodoměru, hospodaření s vodou, fond údržby a oprav“ 6x 327,85 Kč, tj. 1 967,10 Kč a připočtena k nedoplatku, ačkoliv podkladové vyúčtování spotřeby vody žádnou podobnou platbu neobsahuje. Žalobkyně uznává, že k řádnému vyúčtování záloh za služby dosud platně nedošlo a vyúčtování se proto nestalo splatným. 10. Podle § 2201 o.z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 11. V dané věci není sporu o tom, že žalobkyně žalované poskytla předmět nájmu pro účely bydlení. Na vztah účastnic je proto třeba dále aplikovat zvláštní ustanovení o.z. o nájmu bytu a domu, tj. § 2235 o.z. a následující. 12. Podle § 2235 odst. 1 o.z., zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. 13. Podle § 2239 o.z., nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. 14. Podle § 2292 o.z., nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. 15. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, že účastnice spolu uzavřely platnou nájemní smlouvou, kterou žalobkyně žalované pronajala svou nemovitost na dobu určitou a žalovaná se zavázala za to žalobkyni platit sjednané nájemné a zálohy na služby, které byla žalobkyně povinna žalované vyúčtovat. Žalovaná povinnosti nájemkyně plnila do konce října 2022, nájemné a zálohy žalovaná nezaplatila v listopadu 2022 ani v následujících měsících. Žalobkyně se od sousedů dozvěděla, že žalovaná se z nemovitosti odstěhovala, v polovině prosince 2022 si nemovitost zpřístupnila, a protože tak neučinila žalovaná, do 19. 12. 2022 dokončila prostřednictvím dodavatele vyklizení a provedla její výmalbu. Teprve následně, 26. 1. 2023 zaslala žalobkyně žalované písemnou výpověď z nájmu z důvodu neplacení nájemného a záloh na služby, na kterou žalovaná nereagovala. 16. Soud v prvé řadě řešil otázku, kdy skončil nájemní vztah účastnic, a učinil závěr, že se tak stalo zhruba 15. 12. 2022 (již 19. 12. 2022 vystavil dodavatel úklidových a malířských prací ža