5 C 259/2023-104 — Okresní soud v Jičíně

1. Žalobkyně se domáhá uložení povinnosti žalovanému vyklidit bytovou jednotku č. , hodnota, v domě č. p. , číslo, ve , adresa, . Tvrdí, že je vlastníkem uvedené jednotky, k níž měl žalovaný nájemní právo na základě smlouvy o nájmu včetně celkem 19 dodatků. Nájem byl vždy sjednán na dobu určitou a posledním dodatkem prodloužen do 31. 8. 2023. Následně již žádný dodatek prodlužující bydlení žalovaného uzavřen nebyl, když důvodem pro neprodloužení bylo prodlení žalovaného s placením nájemného a záloh na služby. Žalovaný nesplnil svou povinnost po zániku nájmu a byt dobrovolně nevyklidil. Nestalo se tak ani po výzvě z 21. 9. 2023.2. Žalovaný označil nárok za nedůvodný s tím, že se již bránil vyklizení v předešlém (shodném) řízení vedeném před nadepsaným soudem pod sp. zn. 7 C 220/2023. V procesním stanovisku se zabýval způsobem vyúčtování nedoplatku za služby včetně využití složené kauce. Namítal, že byly přítomny vady bytu, které nebyly pronajímatelem odstraněny. Zmínil, že bydlení bylo ovlivněno také hádkami a spory mezi nájemníky, což způsobovalo rušení nočního klidu. Množství dodatků odpovídá tomu, že smlouva byla prodlužována vždy o jeden až tři měsíce a takto to trvalo 4 roky. Ve vlastním procesním stanovisku v této věci potom namítal, že i od září 2023 hradí podle svých možností náklady na bydlení s tím, že od září do listopadu 2023 uhradil žalobkyni 11.000 Kč a má zájem věc vyřídit mimosoudně. V navazujícím procesním stanovisku (č. l. 61 – 62) se zabýval tím, že nedošlo k naplnění smlouvy v tom smyslu, že byť bylo placeno řádně a včas, existovalo očekávání, že dojde k prodloužení trvání nájmu a postup pronajímatele je v rozporu s dobrými mravy. Charakter bydlení odpovídá spíše ubytovně pro lidi sociálně slabé a s nedostatečným příjmem. Hodnotí se, že ve skutečnosti došlo k uzavření nájmu na dobu neurčitou, jinak by pronajímatel svým postupem zkracoval práva žalovaného. Konkrétně bylo vycházeno z ustanovení § 2235 o. z., kdy povaha smluvního ujednání má povahu zkracujícího právního jednání k tíži nájemce a k tomu by nemělo být soudem přihlíženo. Další námitkou potom bylo, že bylo neplatně domluveno placení pokuty (§ 2239 o. z.) a z hlediska prodloužení nájmu vzešlo hodnocení povahy dodatků jako prodloužení nájmu na dobu neurčitou. Žalovaný se nacházel po uplynutí doby posledního prodloužení ve stavu legitimního očekávání, že bude nájem trvat.3. Ze smlouvy o nájmu ze dne 24. 2. 2020 se zjišťuje, že ji mezi sebou uzavřeli žalobkyně jakožto pronajímatel a žalovaný jakožto nájemce, když se předmětem nájmu stala podle článku I. bytová jednotka č. , číslo, v domě č. p. , číslo, ve , adresa, . Ta byla charakterizována jako byt o velikosti 1+2 sestávající z 2 pokojů, kuchyně a příslušenství o celkové podlahové ploše 74,80 m2. Článek III. upravuje v odstavci 1., že se smlouva uzavírá na dobu od 1. 3. 2020 do 31. 5. 2020 s tím, že se nepoužije § 2285 o. z. a prodloužení nájmu je možné jedině na základě písemného dodatku. Článek IV. upravuje nájemné, článek V. jistotu a článek VII. důvody ukončení nájemního vztahu. V odstavci 1. uvedeného článku si účastníci upravili, že nájemní vztah založený touto smlouvou končí uplynutím sjednané doby nájmu. Odstavec 6. potom upravuje postup pronajímatele po tom, co uplyne marně 15 denní doba od doručení písemné výzvy k vyklizení.4. Z jednotlivých dodatků vyplývá následné prodlužování doby nájmu počínaje obdobím do 31. 8. 2020, přičemž poslední dodatek č. 19 obsahuje v čl. 1) odst. 1 ujednání o prodloužení nájmu do 31. 8. 2023.5. Zjišťuje se z výzvy k vyklizení a předání vyklizeného bytu, výzvy k úhradě dluhu, že ji žalovaný obdržel 26. 9. 2023. V písemnosti se zmiňuje ukončení nájmu uzavřeného na dobu určitou do 31. 8. 2023. Návazný text potom vyzývá žalovaného k vyklizení bytu nejpozději do 30. 9. 2023.6. Prokazuje informace o jednotce, že žalobkyně je výlučným vlastníkem předmětné jednotky, tj. byt č , číslo, . v domě č. p. , číslo, vymezené v pozemku p. č. st., jehož součástí je stavba č. p. , číslo, v k. ú. , adresa, .7. Na základě jednotlivých zjištění se uzavírá, že mezi účastníky byla dne 24. 2. 2020 uzavřena nájemní smlouva, podle které žalobkyně přenechala formou nájmu užívání bytové jednotky č. , číslo, v domě č. p. , číslo, ve , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to zprvu do 31. 5. 2020. Jak je shora uváděno, upravuje smlouva výluku z aplikace § 2285 o. z., úpravu nájemného, jistoty, okolností vedoucích k ukončení nájemního vztahu a rovněž sankce za porušení povinností nájemce. Z pohledu posouzení právního případu je nutno uvést úpravu obsaženou v článku VII. odst. 1. věta prvá smlouvy o nájmu. Upravuje se, že „nájemní vztah založený touto smlouvou končí uplynutím sjednané doby nájmu“. Dnem 31. 5. 2020, jak je to prokázáno dodatkem č. 1 došlo k prodloužení nájmu do 31. 8. 2020 a každý další z navazujících dodatků vždy upravuje patřičné prodloužení doby trvání nájmu, když naposledy došlo k prodloužení dodatkem č. 19 do 31. 8. 2023. Bylo negativní skutečností, kterou žalovaný ani nevyvracel, že následně již k prodloužení nájmu nedošlo. To ostatně prokazuje i výzva k vyklizení ze dne 21. 9. 2023 přijatá žalovaným dne 26. 9. 2023, jak vidno z dodejky k doporučeně podané zásilce. Vedle opakování údaje o skončení nájmu dne 31. 8. 2023 byl žalovaný vyzván, aby jednotku vyklidil do 30. 9. 2023. I toto tvrzení o nenaplnění výzvy je negativní skutečností, která nemůže být nositelem tvrzení prokázána a žalovaný brojil pouze tím, že podle svých možností poskytl pouze dílčí plnění. V řízení vedeném pod sp. zn. 7 C 220/2023 bylo namítáno, jak došlo k využití složené kauce, avšak pro posouzení existence právního důvodu bydlení a jeho odpadnutí nejsou otázky výše nájmu a spotřebování kauce nijak významné.8. Po právní stránce byla věc posouzena podle § 2201 a násl. o. z. a vzhledem k povaze nájmu podle 2235 a násl. o. z.9. Podle § 2201 o. z.: Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.10. Podle § 2235 odst. 1 o. z.: Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.11. Podle § 2236 odst. 1 o. z.: Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.12. Podle § 2239 o. z.: Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.13. Podle § 2285 o. z.: Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.14. Podle § 8 o. z.: Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.15. Po právní stránce se smlouva o nájmu posuzuje jako platné právní jednání, na základě kterého vznikla žalobkyni povinnost přenechat žalovaného jednotku a umožnit mu ji užívat oproti povinnosti žalovaného platit nájem a další plnění spojená s užíváním bytu. Dovoluje právní předpis stejně tak obligační úprava provedená písemnou smlouvou, že nájem byl dohodnut na dobu určitou a k prodlužování trvání nájmu docházelo písemnými dodatky. Prizmatem žalovaného nelze pohlížet na smlouvu jako na zajištění prostého ubytování, jelikož byt je řádně identifikován, uveden počet místností a celková podlahová plocha. Nenasvědčuje nic, že by bylo přenecháno užívání jinak než k bytu (jednotce vymezené tak, že nalezla reflexi zápisem do katastru nemovitostí). Je relativní hodnotit dobu trvání nájmu, resp. nelze uzavřít, že by šlo o takový krátkodobý účel, aby byla podle § 2235 odst. 2 o. z. vyloučena zvláštní ustanovení o nájmu bytu (§ 2235 a násl. o. z.). Pohnutka sjednání nájmu na dobu určitou s následným prodlužováním je právem aprobovaný postup a pouze z toho, že byl nájemní vztah nakonec prodlužován 19 písemnými dodatky smlouvy, není bez dalšího okolností, jež by mohla vést snad k závěru, že mělo jít o záměr smluvních stran uzavřít smlouvu o nájmu na dobu neurčitou. Je výrazem smluvní volnosti (§ 3 písm. d) o. z.). Jedná se o výraz smluvní volnosti nikoli o kolizní ujednání aktivující aplikaci § 2239 o. z. Nevyplývá z provedeného dokazování, že by došlo k zneužití tísně žalovaného a právu na vyklizení by měla být odepřena soudní ochrana.16. Použitelným je k tomu nález Ústavního soudu ze dne 22. 10. 2019, sp. zn. III. ÚS 1593/19. Ačkoli je posuzována právní úprava prodlužování nájmu podle zák. č. 40/1964 Sb., jsou závěry použitelné i na úpravu účinnou ke dni uzavřen