4 C 311/2021-170 — Okresní soud v Jihlavě

1. Žalobce se žalobou podanou dne 18. 10. 2021 bránil proti výpovědi z nájmu bytu [číslo] nacházejícího se v budově na adrese [adresa žalované]. Tuto výpověď žalobce obdržel do datové schránky od žalované dne 31. 8. 2021. Předmětný byt měl žalobce v nájmu na základě smlouvy uzavřené se žalovanou dne 1. 11. 2011. Nájem bytu byl sjednán na dobu neurčitou. Žalobce se bránil proti důvodům uvedeným ve výpovědi. Namítal, že neprovedl žádný zásah do zateplení stropu, pouze vyříznul malou drážku do sádrokartonu na stropě. Po výzvě žalované tento zásah opravil. Dále namítal, že instalací kuchyňské linky přímo v úrovni zásuvky nedošlo k porušení bezpečnostních předpisů, položením nové dlažby v koupelně a na toaletě nedošlo ke vzlínání vlhkosti do příčky ani ke zvýšení vlhkosti a její následné kondenzaci v bytě. Žalobce popřel, že by instalací led osvětlení porušil bezpečnostní či jiné normy. Žalobce dále namítal, že ustanovení v nájemní smlouvě o tom, že pronajímatel může dát nájemci výpověď z nájmu bez uvedení důvodu, je neplatné pro rozpor se zákonem. Žalobce tvrdil, že jde o smyšlené výpovědní důvody, přičemž hlavním motivem pro výpověď nájmu je nevýhodnost sjednaného nájmu pro obec. Žalobce na výzvu doplnil, že pro vyříznutí sádrokartonu v ložnici neměl souhlas pronajímatele, naopak pro instalaci linky a položení dlažby tento souhlas měl od tehdejšího starosty [příjmení]. Žalobce vyříznul sádrokarton v prosinci 2014, když potřeboval v ložnici umístit vysokou skříň. Teprve 7. 2. 2020 ho žalovaná vyzvala k nápravě a žalobce tuto opravu zařídil v dubnu 2020 prostřednictvím odborníka [jméno] [příjmení]. Dále žalobce uvedl, že linku nainstaloval a dlažbu položil v listopadu 2011, neboť linka v bytě chyběla a dlažba byla zastaralá a neestetická. 2. Žalovaná ve své obraně zdůraznila, že na výpovědi nájmu trvá, neboť žalobce bez souhlasu pronajímatele provedl stavební úpravy ve výpovědi popsané a tím hrubě porušil povinnosti nájemce. V důsledku vyříznutí podhledu došlo k poškození parotěsné folie a mnoho let pronikala vlhkost do tepelné izolace a kondenzovala v půdním prostoru. Tím došlo ke ztrátě tepelné a protipožární funkce izolace. Žalobce tak poškodil majetek pronajímatele a náklady na opravu budou enormní. Byt je v důsledku zvýšené vlhkosti vyvolané pokládkou dlažby a koberce plesnivý, odpadává omítka ze zdí, loupe se malba. Zásahy do elektroinstalace vystavil žalobce nebezpečí požáru celý dům a majetek ostatních nájemníků, nehledě na nebezpečí úrazu elektrickým proudem. Žalobce byl vyzván k opravě kvalifikovanou stavební společností a za dozoru obce, což nerespektoval. 3. Z výpovědi nájmu bytu datované dne 31. 8. 2021 bylo zjištěno, že ji žalovaná adresovala žalobci. Výpověď byla žalobci odeslána datovou zprávou. Obec vypověděla nájem bytu [číslo] v [adresa žalované] přenechaného žalobci nájemní smlouvou ze dne 1. 11. 2011. Žalovaná důvod pro výpověď nájmu spatřovala v hrubém porušení povinností nájemce, neboť žalobce provedl neoprávněně stavební úpravy bytu, a to zejména: 1) vyříznul sádrokartonový podhled v ložnici, v důsledku čehož dochází k průniku vlhkosti do tepelné foukané izolace stropu a nosného systému podhledu. 2) Žalobce nainstaloval v rozporu s bezpečnostními předpisy kuchyňskou linku v jedné úrovni s elektrickou zásuvkou. 3) Žalobce bez souhlasu pronajímatele položil na toaletě a v koupelně dlažbu a dále v chodbě koberec. Dále žalovaná odkázala na popis dalších neoprávněných stavebních úprav na znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] 2021 ze dne 30. 8. 2021. Žalovaná vytknula žalobci, že náklady na stavební úpravy přesáhly částku 300 Kč, a proto si žalobce podle nájemní smlouvy měl obstarat předchozí souhlas obce. Závěrem žalovaná uvedla, že je oprávněna podle nájemní smlouvy vypovědět nájem bez uvedení důvodu. Žalovaná poučila ve výpovědi žalobce o právu vznést proti výpovědi námitky anebo podat žalobu. Žalovaná upozornila žalobce na plynutí výpovědní lhůty v délce třech měsíců. Přílohou výpovědi měl být uvedený znalecký posudek, dále fotodokumentace a zápis z prohlídky bytu ze dne 17. 8. 2021. Ze znaleckého posudku [číslo] 2021 Ing. [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu stavebních úprav provedených v předmětném bytě. Ing. [jméno] [příjmení] byl jmenován jako znalec z oboru ceny a odhady nemovitostí, dále je autorizovaným technikem v oboru pozemních staveb. Znalec během návštěvy bytu dne 17. 8. 2021 zjistil, že v chodbě byl na linoleu položen koberec. Hrany schodů v chodbě nebyly označeny. Znalec dále pozoroval poškozenou omítku na příčce koupelny a toalety. V kuchyni byly stopy po stékající vlhkosti. V kuchyni byla linka namontovaná v jedné úrovni se zásuvkou. V chodbě byla napojena na stropní světlo dvojlinka. V ložnici byl vyříznutý sádrokarton ve stropě. Otvor byl v době návštěvy znalce již opravený. V bytě došlo k výměně dveří. Závěrem znalec ohodnotil úpravy na částku 15 000 Kč. K posudku jsou připojeny fotografie z prohlídky bytu. Z vyjádření znalce ze dne 29. 12. 2021 bylo zjištěno, že znalec se ohradil proti podané žalobě a vymezil se v závěru svého vyjádření proti zástupkyni žalobce a žalobci neadekvátním způsobem. Lze proto důvodně pochybovat o nestrannosti znalce v tomto sporu. Obsahem vyjádření je ještě doplnění informace, že znalec při ocenění stavebních úprav použil porovnávací metodu. V protokolu o kontrole bytu sepsaného dne 17. 8. 2021 bylo uvedeno starostou obce totéž, co uvedl znalec [příjmení]. V závěru jsou uvedeny výhrady žalobce. Z protokolu o prohlídce bytu ze dne 5. 2. 2020 bylo zjištěno, že starosta obce vytknul zástupci žalobce [jméno] [příjmení] nedovolené úpravy v bytě. Z nájemní smlouvy bylo zjištěno, že ji uzavřela žalovaná jako pronajímatel bytu a žalobce jako nájemce dne 1. 11. 2011. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou a týkal se bytu [číslo] v budově stojící na adrese [obec a číslo] Smlouva obsahovala ujednání o tom, že nájemce je povinen na své náklady zajistit drobné opravy, kterými se rozumí, např. výměny vypínačů, zásuvek, jističů, osvětlení, linolea, opravy dveří, oken, sprch, baterií. Dále se za drobné opravy považují opravy bytu, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne 300 Kč. Nájemce je povinen neprodleně oznámit pronajímateli potřebu opravy, které přesahují uvedený rámec a které je povinen provést pronajímatel. Závěrem smlouva obsahovala ujednání, že nájem lze ukončit výpovědí i bez uvedení důvodu. Uvedený byt byl podle předávacího protokolu žalobci předán starostou [územní celek] 1. 11. 2011. Z dodatků ke smlouvě nic podstatného pro řešení tohoto sporu zjištěno nebylo. Námitky zástupkyně žalobce adresované obci [obec] ze dne 8. 9. 2021 se svým obsahem shodují s tvrzeními uvedenými v žalobě. Z výzvy žalované žalobci ze dne 7. 2. 2020 bylo zjištěno, že obec po žalobci požadovala informaci, kdy ke stavebním úpravám v bytě došlo, vyzvala žalobce k uvedení bytu do původního stavu odbornou firmou nejpozději do 31. 3. 2020 a dále, aby žalobce obci sdělil termín započetí prací tak, aby pronajímatel mohl práce kontrolovat. Z protokolu ze dne 11. 1. 2021 o kontrole bytu bylo zjištěno, že žalovaná vyzvala žalobce k předložení dokumentace o opravě bytu, vyjádření stavebního dozoru, stavebního deníku, doklady o použitých materiálech. Ze zprávy o mimořádné revizi elektrického zařízení [číslo] ze dne 12. 5. 2022 [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že elektroinstalace v předmětném bytě je schopná provozu bez nebezpečí. Ze zápisu o převzetí díla datovaného 29. 4. 2020 bylo zjištěno, že zhotovitel [jméno] [příjmení] provedl od 28. 4. 2020 do 29. 4. 2020 pro žalovaného opravu sádrokartonového podhledu včetně porušené parotěsné folie. Tuto opravu provedl páskou [anonymizována dvě slova]. Zápis o převzetí díla podepsal za žalobce jeho zástupce [jméno] [příjmení]. Z e-mailu zaslaného starostou obce zástupkyni žalobce dne 2. 8. 2021 bylo zjištěno, že starosta mj. zdůraznil, že byt pronajatý žalobci je určen pro mladé rodiny. Žalovaný však byt dva roky neužívá a nájem na základě staré smlouvy ztrácí pro obec jakýkoliv přínos. Totéž bylo zjištěno z protokolu o jednání před soudem ze dne 12. 5. 2020 ve věci sp. zn. 12 C 31/2020, výslechu starosty obce. Z informací o pozemku p. č. st. 110 v [katastrální uzemí] bylo zjištěno, že budovu stojící na tomto pozemku vlastní žalovaná. Z certifikátu minerální drtě [anonymizována dvě slova] a z prohlášení o vlastnostech nebylo nic podstatného pro rozhodnutí zjištěno. Z vyjádření [stát. instituce], odboru [anonymizováno] ze dne 31. 1. 2022 bylo zjištěno, že stavební úřad na základě fotografií předložených žalovanou dospěl k závěru, že žalobce zasáhnul vyříznutím sádrokartonu do střešního pláště a může dojít k poškození skladby v důsledku srážení vlhkosti a zatékání srážkové vody. Z vyjádření [anonymizováno] ze dne 2. 2. 2022 bylo zjištěno, že při poškození parotěsné folie dochází vlivem zkondenzované vlhkosti ke ztrátě vlastností tepelné izolace. Z vyjádření [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že revizní technik kom