19 C 64/2022-38 — Okresní soud v Karviné

1. Žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) ze dne 24. 6. 2022 se domáhali žalobci po žalovaném zaplacení částky 54 000 Kč s 11,75% úrokem z prodlení ročně z částky 54 000 Kč od 27. 5. 2022 do zaplacení. Žalobu odůvodnili žalobci tvrzením, že dne 3. 11. 2021 došlo mezi žalobci a žalovaným k uzavření smlouvy o uzavření budoucí smlouvy, ve které se žalovaný coby prodávající zavázal uzavřít se žalobci coby kupujícími kupní smlouvu, jejímž předmětem byl závazek převést vlastnické právo k pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Horní Suchá, obci horní [obec], okrese [obec], evidovaném v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava na LV [číslo] závazek žalobců uhradit kupní cenu ve výši 2 000 000 Kč. V čl. II. odst. 2. 2. smlouvy bylo sjednáno, že první část kupní ceny ve výši 50 000 Kč uhradí žalobci v hotovosti při podpisu smlouvy. Ta měla být okamžikem uzavření kupní smlouvy započtena na kupní cenu. V čl. II odst. 2. 3. Smlouvy bylo sjednáno, že v případě neuzavření kupní smlouvy do 31. 1. 2022 bude záloha vrácena kupujícím. Lhůta k uzavření kupní smlouvy uplynula již 31. 1. 2022 a jelikož je zřejmé, že k uzavření smlouvy nedojde, požádali žalobci žalovaného o vrácení zálohy z titulu bezdůvodného obohacení, leč neúspěšně. Následně vyzvali žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení výzvou právního zástupce, kterou žalovaný převzal dne 19. 5. 2022; lhůta k zaplacení dluhu uplynula dne 26. 5. 2022. V souvislosti s vyřizováním financování koupě žalobci marně vynaložili náklady na zpracování ocenění nemovitosti pro potřeby poskytovatele úvěru, a to ve výši 4 000 Kč. Jelikož kupní smlouva nebyla uzavřena výlučně z důvodů na straně žalovaného, požadovali žalobci taktéž náhradu těchto nákladů. 2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby v celém rozsahu s odůvodněním, že tvrzení žalobců obsažená v žalobě jsou nepřesná a neúplná. Pokud jde o uzavření budoucí kupní smlouvy, jednalo se o vzájemný závazek obou smluvních stran uzavřít kupní smlouvu, který je vyjádřen v bodě 2. 1. Smluvní strany se také ve skutečnosti dohodly, že záloha ve výši 50 000 Kč bude vrácena žalobcům, pokud nedojde k uzavření smlouvy z důvodu vzniku překážky na straně žalovaného. Tato vůle smluvních stran je vyjádřena v bodě 2. 3. smlouvy. Žalobci požadují vrácení zaplacené zálohy ve výši 50 000 Kč, aniž by tvrdili a prokazovali, jaké překážky, které byly důvodem neuzavření kupní smlouvy, vznikly na straně žalovaného. Žalovaný tvrdil, že kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalobců, když tito ke dni 31. 1. 2022 nebyli připraveni uzavřít kupní smlouvu v rozsahu sjednaném ve smlouvě o uzavření budoucí kuoní smlouvy ze dne 3. 11. 2021. 3. Žalobci v reakci na vyjádření žalovaného poukazovali na tu skutečnost, že ve smlouvě o smlouvě budoucí nebylo sjednáno, že by si žalovaný byl oprávněn zálohu ponechat, není tak rozhodné, z jakého důvodu nedošlo k uzavření kupní smlouvy ve sjednané lhůtě. Nad rámec uvedeného žalobci namítali, že to byl žalovaný, který svou pasivitou nenaplnění smlouvy o smlouvě budoucí zapříčinil. 4. Na základě provedených listinných důkazů, a to ze smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 3. 11. 2021, předžalobní výzvy ze dne 17. 5. 2022 s poštovním podacím lístkem a dopisu právní zástupkyně žalovaného adresovaného právnímu zástupci žalobců ze dne 8. 6. 2022 bylo zjištěno, že dne 3. 11. 2021 uzavřeli žalobci jako budoucí kupující a žalovaný jako budoucí prodávající smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy, jejímž předmětem byla nemovitost – pozemek parcela [číslo] o výměře 914 m2, v obci a katastrálním území Horní Suchá, zapsaný na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj Smluvní strany se dohodly, že nejpozději do 31. 1. 2022 uzavřou kupní smlouvu (č. II bod. 2.1) a sjednaly kupní cenu za nemovitost na částku 2 000 000 Kč (čl. II bod 2.2). Dále bylo sjednáno, že první část kupní ceny ve výši 50 000 Kč bude uhrazena formou zálohy v hotovosti zároveň s podpisem této smlouvy s tím, že okamžikem podpisu kupní smlouvy se tato záloha započítává do kupní ceny; druhá a třetí část kupní ceny v součtu 1 950 000 Kč bude uhrazena v kombinaci vlastních zdrojů a hypotečního úvěru. Rovněž bylo sjednáno, že v případě, že vznikne překážka ze strany prodávajícího a neuzavře se kupní smlouva, bude záloha 50 000 Kč vrácena kupujícímu v plné výši do 14 dnů od data, kdy k tomu byl písemně vyzván (čl. II bod 2.3). Předžalobní výzvou ze dne 17. 5. 2022 byl žalovaný vyzván k zaplacení částky ve výši 54 000 Kč a nákladů právního zastoupení ve lhůtě 7 dnů ode dne doručení; téhož dne byla listovní zásilka podána k poštovní přepravě. Z dopisu právní zástupkyně žalovaného adresovaného právnímu zástupci žalobců ze dne 8. 6. 2022 se podává, že žalovaný namítal, že mu nevznikla povinnost vrátit poskytnutou zálohu na kupní cenu, neboť kupní smlouva nebyla uzavřena ve sjednaném termínu z důvodů na straně žalobců. Z potvrzení o odchozí platbě ze dne 21. 6. 2022 soud neučinil žádná relevantní skutková zjištění. 5. Podle ust. § 2991 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. 6. Podle ust. § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něj bylo plněno, co měl po právu plnit sám. 7. Podle § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. 8. Podle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. 9. Podle § 557 o. z. připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první. 10. Soud s ohledem na závěry dokazování a ve smyslu citovaných zákonných ustanovení žalobě, byť nikoli v plném rozsahu, vyhověl. V řízení bylo prokázáno a mezi účastníky zcela nesporné, že dne 3. 11. 2021 byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí – kupní, přičemž tato realizační smlouva měla být uzavřena nejpozději do data 31. 1. 2022. K uzavření kupní smlouvy nedošlo a je nutno konstatovat, že pro daný spor je nerozhodné, z jakého důvodu, resp. zda z důvodů na straně budoucích kupujících či budoucího prodávajícího, protože touto přípravnou smlouvou se shodně obě strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu. Závazek uzavřít budoucí kupní smlouvu byl v souladu s ujednáními stran sjednán jako oboustranný, zavazující jak žalobce, tak žalovaného, a obě smluvní strany proto byly v postavení jak osoby ze smlouvy oprávněné tak osoby povinné (§§ 1786 – 1788). V přípravné smlouvě nebyla sjednána ani výslovná povinnost jedné strany učinit výzvu k uzavření smlouvy a povinnost druhé strany na základě takové výzvy smlouvu uzavřít. Uplynutím sjednané lhůty zanikla povinnost všech účastníků smlouvy o smlouvě budoucí kupní uzavřít realizační smlouvu. Protože se jednalo o oboustranný závazek účastníků, nelze dovodit vůli stran sankcionovat pouze a výlučně stranu kupující v případě neuzavření smlouvy, tím spíše, že přípravná smlouva neobsahuje žádné výslovné ujednání o smluvní pokutě. Výkladem čl. II. bodu 2.3 tak lze dospět k závěru, že sjednána byla splatnost vrácení zálohy žalovaným. Jelikož tedy smlouva kupní uzavřena nebyla a právní důvod tudíž odpadl (citovaný § 2991), vznikla žalovanému povinnost vrátit žalobcům zaplacenou zálohu ve výši 50 000 Kč. Byť žalovaný v obecné rovině namítal, že mu vznikla újma, toto nebylo a ani být nemohlo předmětem řízení, neboť tvrzená újma nebyla konkrétně vznesena ve formě procesní obrany, tím méně protinávrhu. Žalovaný byl vyzván k plnění předžalobní výzvou ze dne 17. 5. 2022 podanou téhož dne k poštovní přepravě, dnem 20. 5. 2022 při předpokládané době dojití (§ 573 o. z.) byla doručena, lhůtu k plnění (vrácení zálohy) měl v souladu se zněním smlouvy o smlouvě budoucí do 3. 6. 2022 a až od 4. 6. 2022 je v prodlení. Lhůtu k vrácení zálohy na 7 dní od doručení předžalobní výzvy nebyli žalobci oprávněni jednostranně měnit, když dle čl. III bodu 3.4 přípravné smlouvy bylo sjednáno, že změny a doplnění smlouvy lze provádět pouze formou písemných dodatků. Za dobu od 27. 5. 2022 do 3. 6. 2022 byla proto žaloba co do úroku z prodlení zamítnuta. Jelikož se žalovaný dostal do prodlení s úhradou peněžité částky ve smyslu ust. 1968 o. z. (od data 4. 6.2022), je odůvodněna i povinnost podle ust. § 1970 o. z. ve spojení s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. k zaplacení úroku z prodlení v zákonné výši. 11. Pokud jde o žalobci dále uplatněnou částku ve výši 4 000 Kč, tuto nelze přičíst žalovanému k tíži v souladu se shora uvedenými skutečnostmi - závazek uzavřít budoucí kupní smlouvu byl v souladu s uj