90 C 128/2023 — Okresní soud v Liberci

1. Žalobce se žalobou podanou soudu dne [datum] proti žalovanému domáhal vyslovení neoprávněnosti výpovědi [anonymizováno] [datum] z nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] o nájmu [anonymizována čtyři slova] budovy [adresa], která je součástí pozemku [parcelní číslo] v [anonymizováno] [okres], v části [anonymizována dvě slova] domu [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] označené [anonymizována dvě slova] – [anonymizována dvě slova] o výměře [anonymizována dvě slova] [výměra], [anonymizována dvě slova] o výměře [anonymizována dvě slova] [výměra], [anonymizováno] o výměře [anonymizována dvě slova] [výměra], [anonymizováno] o výměře [anonymizována dvě slova] [výměra], celkem o výměře [anonymizována dvě slova] [výměra]. Svůj nárok žalobce odůvodnil zejména tím, že je na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] na dobu [anonymizováno] oprávněným uživatelem předmětu nájmu. Žalobce obdržel od zástupce žalovaného [anonymizováno] [právnická osoba] výpověď nájemní smlouvy dne [datum], když [anonymizováno] nalezl jako obyčejné psaní [anonymizována dvě slova] na poštu umístěné [anonymizována dvě slova] vchodu do domu. Výpovědním důvodem uvedeným žalovaným bylo [anonymizováno] porušení smluvních ujednání ze strany žalobce spočívající v neplacení nájemného v měsících [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [rok] [anonymizována dvě slova] [rok]. Žalobce považoval výpověď za neplatnou, neboť neobsahovala poučení o možnosti podat proti ní námitky a možnosti domáhat se jejího soudního přezkumu. Za neoprávněnou považoval výpověď, protože za poslední [anonymizována dvě slova] roky vznikl na nájemném přeplatek [anonymizována dvě slova] [částka], neboť mu žalovaný na nájemném účtoval [anonymizováno], než kolik bylo původně v nájemní smlouvě ujednáno. Dále žalobce [anonymizována dvě slova] vynaložil částku [částka] na vybudování nových [anonymizováno] v prostoru předmětu nájmu, přičemž tyto náklady mu měly být na základě ústní dohody se žalovaným započteny na nájemné. V rozporu s nájemní smlouvou od počátku nebylo umožněno využívat část pronajatého prostoru v rozsahu [anonymizováno] zařízení [anonymizována dvě slova] provozovny, v důsledku čehož [anonymizována dvě slova] na vlastní náklady vybudovat v prostoru předmětu nájmu [anonymizována dvě slova]. Tvrdil, že se dohodl s žalovaným na odkladu splatnosti dluhu ke konci [anonymizováno] [rok]. Námitky proto výpovědi odeslal žalovanému dne [datum]. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Žalovaný své stanovisko zdůvodnil zejména tím, že je vlastníkem budovy [adresa], která je součástí pozemku [parcelní číslo] v [anonymizováno] [okres], jejíž součástí je předmět nájmu, a že žalobce předmět nájmu užíval na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], kterou jako nájemce uzavřel [anonymizována tři slova] žalovaného. Žalovaný nabyl [anonymizováno] právo k předmětné nemovitosti [anonymizována dvě slova] [rok] a následně [anonymizováno] ze dne [datum] [anonymizováno] právo k předmětné nemovitosti rozdělil na jednotlivá vlastnická práva k nově vymezeným jednotkám. Žalobce v době [anonymizována dvě slova] [rok] do [anonymizováno] [rok] řádně a včas neplatil nájemné, v čemž žalovaný spatřoval [anonymizováno] porušení povinností plynoucích z nájemní smlouvy, a proto dne [datum] vyhotovil výpověď [anonymizováno] nájemní smlouvy, kterou žalobci téhož dne odeslal formou obyčejného psaní a dne [datum] formou doporučeného psaní. Obyčejné psaní žalovaný považoval za doručené, neboť žalobce obratem dne [datum] zaplatil část dlužného nájemného. Doporučené psaní se vrátilo žalovanému jako nevyzvednuté zpět. Dle názoru žalovaného tak ke dni [datum] nastala zákonná fikce doručení písemnosti ve smyslu § 573 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). Vyjádření žalobce k výpovědi žalovaný obdržel teprve dne [datum] v podobě kopie žaloby v této věci podané soudu dne [datum]. Bylo-li by toto jednání považováno za námitky proti výpovědi nájemní smlouvy, pak by byly opožděné, neboť výpověď nájemní smlouvy byla žalobci doručena nejpozději dne [datum] a měsíční lhůta k podání námitek ve smyslu § 2314 občanského zákoníku uplynula již dne [datum]. Dle názoru žalovaného tak nejpozději následujícím dnem došlo k prekluzi práva žalobce podat proti výpovědi námitky a požadovat její soudní přezkum. 3. Vzhledem k tomu, že žalobce i žalovaný [anonymizována dvě slova] [země], jde o tzv. [anonymizováno] s [anonymizována tři slova], v níž je soud povinen především zkoumat svou [anonymizována dvě slova] a určit [anonymizováno] právo. Příslušnost [název soudu] je dána ve smyslu ustanovení [číslo listu] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] a [ustanovení právního předpisu EU] ze dne [datum] o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech ([anonymizována dvě slova] [anonymizováno]) ve spojení s § 88 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) (srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne [datum], sp. zn. IV. ÚS 312/95). Rozhodným právem je právo [země] podle [číslo listu] odst. [anonymizováno] písm. a) ve spojení s [číslo listu] odst. 1 písm. d) [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] a [ustanovení právního předpisu EU] ze dne [datum] o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy ([anonymizována dvě slova]). 4. Soud vzal ve smyslu § 120 odst. 3 o. s. ř. ze shodných skutkových tvrzení účastníků za svá zjištění následující skutečnosti. 5. Žalovaný je výlučným vlastníkem parcely [parcelní číslo] [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno], jejíž součástí je stavba – bytový dům [adresa] s adresou [adresa žalobce], zapsané na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro [katastrální uzemí], obec a okres [okres], který je rozdělen na jednotky, přičemž žalovaný vlastní všechny jednotky v domě. 6. Vlastnické právo k předmětné nemovitosti žalovaný nabyl na základě kupní smlouvy ze dne [datum] [anonymizována tři slova]. Následně prohlášením ze dne [datum] žalovaný rozdělil vlastnické právo k předmětné nemovitosti na vlastnická práva k jednotlivým nově vymezeným jednotkám, včetně jednotky [číslo] vedené na [list vlastnictví] [anonymizováno] [okres], ke které přísluší podíl o velikosti [číslo] na společných částech domu a pozemku. 7. Žalobce uzavřel dne [datum] s [anonymizováno] vlastníkem předmětné nemovitosti, [jméno] [příjmení], [datum narození], smlouvu o nájmu [anonymizováno] prostor, jejímž předmětem byly [anonymizováno] prostory v [anonymizováno] předmětného domu [anonymizováno 5 slov] domu [anonymizováno 5 slov], za účelem [anonymizována tři slova], a to na dobu [anonymizováno] od [datum]. Předmět nájmu je v současnosti vymezen v katastru nemovitostí jako jednotka [číslo] s využitím [anonymizována dvě slova] nebo [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] Nájemní smlouva obsahovala výpovědní důvod [anonymizováno 5 slov] [anonymizováno]) ve znění, že nájemní smlouvu lze ukončit s výpovědní lhůtou [anonymizována dvě slova] v případě, že některá ze smluvních stran hrubě porušuje ustanovení smlouvy, přičemž výpovědní doba počíná běžet prvním dnem následujícího [anonymizována tři slova], v němž došlo k doručení výpovědi. 8. Mezi účastníky nebylo sporu o obsahu výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum]. 9. Rovněž bylo mezi účastníky nesporné, že žalobce dne [datum] doručil [anonymizována dvě slova] kopii [anonymizováno] žaloby ze dne [datum] a fakturu [číslo] [rok] ze dne [datum] splatnou dne [datum], jejímž prostřednictvím žalobce vyúčtoval žalovanému částku [částka] jako náklady [anonymizováno] na vybudování [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [anonymizována dvě slova] zařízení, k čemuž mělo dojít na základě ústní dohody. 10. Sporné mezi účastníky zůstalo, [anonymizováno] výpověď ze dne [datum] z nájemní smlouvy ze dne [datum] došla žalobci do jeho [anonymizována dvě slova], a zda žalobce dlužil žalovanému na nájemném a zálohách [anonymizována dvě slova] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka] [anonymizována dvě slova] [částka], celkem tedy [částka]. 11. Z provedených důkazů soud učinil následující skutková zjištění. 12. Žalobce je fyzickou osobou [anonymizováno 7 slov] žalovaného spočívá [anonymizováno 6 slov] umístěnou na adrese předmětu nájmu (prokázáno [anonymizována tři slova]). 13. Za žalovaného [anonymizováno] [role v řízení] vůči nájemníkům předmětné nemovitosti, včetně žalobce, jednala jako správce nemovitosti [anonymizováno] [právnická osoba] (prokázáno plnou mocí ze dne [datum] a ze dne [datum]). Své [anonymizována dvě slova] převzetí správy předmětné nemovitosti, včetně s tím souvisejících právních jednání, [anonymizováno] [právnická osoba] oznámila žalobci přípisem ze dne [datum] (prokázáno předmětným přípisem). 14. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že právní předchůdce žalovaného se zavázal přenechat žalobci do užívání [anonymizováno] prostory [anonymizována dvě slova] budovy [a