11 C 318/2022-164 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Návrhem podaným k soudu se žalobci domáhali, aby jim žalovaná zaplatila částku uvedenou v záhlaví tohoto rozsudku s tím, že se jedná o slevu z kupní ceny, kterou žalobci uhradili žalované za koupi nemovitostí, a to pozemku st. [parcelní číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba [obec], [adresa], (rod. dům), pozemku p. [číslo] (ovocný sad) a pozemku p. [číslo] (zahrada), zapsaným v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, pro [územní celek] a [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitosti“), na základě uzavřené kupní smlouvy ze dne [datum] do podílového spoluvlastnictví každý jednou polovinou. Svůj návrh odůvodnili tím, že nemovitosti vykazují skryté vady spočívající v deformaci krovu, nesprávném provedení hydroizolace, vady elektroinstalace a v rozporu mezi faktickým stavem a stavebním povolením k rekonstrukci rodinného domu a vadnou kanalizací. Žalobci se nejprve na žalovanou obrátili s reklamací vad telefonicky, poté v květnu 2020 emailem, žalovaná však na to adekvátně nereagovala. Poté se žalobci prostřednictvím svého právního zástupce obrátili opětovně na žalovanou s reklamací, kdy jí již předložili i znalecký posudek, žalovaná však jejich nárok odmítla. 2. Žalovaná s nárokem žalobců nesouhlasila. Uvedla, že žalobci před koupí nemovitosti minimálně čtyřikrát navštívili a měli tak možnost si nemovitosti prohlédnout. Žalovaná žalobce seznámila s tím, že v domě nebyl dostavěný komín, na stěnách v ložnici a chodbě byla viditelná vlhkost, na půdě pak byla viditelná vyvalená zeď, včetně vzpěrů, žalovaná používala v kuchyni plynový sporák, nikoliv varnou desku, takže pro ty účely byla elektroinstalace v pořádku. Žalovaná na své náklady nechala provést revizi plynového kotle i komínu a výsledkem vyhovující, dodatečně žalobcům dodala i plynový sporák, umyvadlo se skříňkou a radiátor do koupelny, rovněž zajistila odvoz odpadu a suti z pozemku. Žalovaná seznámila žalobce se vším, co jí bylo známo, včetně provedené výměny oken a dveří, žalobci si museli být vědomi toho, že kupují starší nemovitost a nelze nyní žalované přičítat k tíži, že žalobcům něco zatajila. 3. Žalobci v rámci jednání soudu a následně podáním doručeným soudu dne [datum] změnili žalobní tvrzení týkající se uplatněných vad, které měly spočívat ve vlhkém zdivu a plísni, shnilé trámoví, zatékání do objektu, vadná elektroinstalace, vadná kanalizace, rozpor mezi faktickým a právním stavem. Soud změnu žalobních tvrzení připustil. 4. Soud učinil z provedeného dokazování následující skutková zjištění: 5. Žalobci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí, a to pozemku st. [parcelní číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba [obec], [adresa], (rod. dům), pozemku p. [číslo] (ovocný sad) a pozemku p. [číslo] (zahrada), zapsaným v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, pro [územní celek] a [katastrální uzemí] (výpis z katastru nemovitostí, nesporná tvrzení účastníků). Žalobcům přísluší každému z nich spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2, který nabyli na základě kupní smlouvy uzavřené s žalovanou dne [datum], kdy žalovaná nemovitosti inzerovala přes realitní kancelář (výpis z katastru nemovitostí, kupní smlouvy ze dne [datum], inzerce prodeje domu, nesporná tvrzení účastníků). Žalobci si byli nemovitosti prohlédnout v lednu 2020, kde se schůzky zúčastnili žalobci, žalovaná a její manžel, dále na přelomu ledna a února 2020 a dále v únoru 2020, kdy se schůzky zúčastnil i znalec [příjmení] (nesporná tvrzení účastníků). Nemovitosti byly žalobcům předány na základě předávacího protokolu, žalovaná nemovitosti vyklízela až do dne [datum], k domu byl rovněž na přistaven kontejner pro odvoz odpadu z domu (předávací protokol, nesporné tvrzení účastníků, fotografie velkokapacitního kontejner č.l. 48v + barevné provedení založené v přílohové obálce). 6. Žalovaná v domě provedla výmalbu v roce 2015 a dále výměnu oken a vchodových dveří (nesporné tvrzení účastníků). 7. V lednu 2020 v rámci uskutečněných prohlídek účastníci pořídili fotografie ložnice a obývacího pokoje, v pokojích se nacházel nábytek, současně jsou na fotografiích viditelné skvrny na stěně v ložnici pod oknem za nočním stolkem (fotografie ložnice a obývacího pokoje z ledna 2020 předložené žalobci v barevné kopii č.l. 93-94 a shodná fotografie ložnice předložená žalovanou v originále a založená v přílohové obálce a v černobílé verzi č.l. 52). Po odkrytí koberce a odstěhování nábytku z ložnice a obývajícího pokoje jsou skvrny viditelné po celé délce stěn (fotografie ložnice a obývacího pokoje č.l. 95-97). V obývacím pokoji se skvrny na zdi vyskytovaly již i v době, kdy dům užívala žalovaná (fotografie obývacího pokoje s nábytkem žalované č.l. 35). 8. Podkroví domu nebylo při prodeji domu žalobcům nijak rekonstruované, z fotografie podkroví je znatelné vyboulení části boční stěny (fotografie podkroví č.l. 101). Popraskaný čelní krov byl znatelný i z vnější strany domu (fotografie domu č.l. 51v + barevné provedení založené v přílohové obálce). U boční stěny domu se nacházela řada porostu, která se vyskytovala po celé délce plotu podél stěny domu, po jeho odřezání byla viditelná kanalizace, přičemž z jedné z trubek vytéká voda před dům (fotografie porostu a kanalizace č.l. 103-105). Na stěnách v domě byly v době uskutečněných prohlídek znatelné praskliny na zdech (fotografie zdi mezi půdou a pokojem č.l. 24 + barevná verze založená v přílohové obálce). 9. Žalobci nechali k tvrzeným vadám na nemovitostech vypracovat znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení], znalcem z oboru Stavebnictví, odvětví stavby, specializace stavby obytné, průmyslové a zemědělské, ekonomika odvětví ekonomická různá, specializace oceňování stavebních prací a Projektování, odvětví projektování, specializace projektování staveb obytných, průmyslových a zemědělských, z něhož vyplynulo, že krovy v předmětné nemovitosti byly porušené, což bylo zapříčiněno uvolněním kotevních táhel pozednice od vyhnilých 3 kusů stropních trámů a vlivem uvolnění táhel došlo k posudku pozednice, deformaci a potrhání tří párů krokví a následnému odtržení pozednice (znalecký posudek [číslo] 2020 ze dne [datum]). Vychýlení půdního zdiva, které nese pozednice a krov, bylo znatelné již pouhým okem, a to i zvenku, příčinu však nebylo možné bez hlubšího zkoumání sondou odhalit, rovněž byly viditelné trhliny v trámech, což je u starších domů běžná záležitost, závažnost porušení však laik není schopen poznat, vypoulení a poškození krovu nelze považovat za běžné ani s ohledem na stáří domu (doplňující výpověď znalce). V době místního šetření znalce byly znatelné mapy po stěnách u schodiště, dále bylo vidět zatékání v místě spojů střechy a větší praskliny na zdech, vlhkost ve zdivu je pak zapříčiněná nesprávným provedením hydroizolace a vrchní betonové mazaniny realizované v nedávné době (znalecký posudek [číslo] 2020 ze dne [datum], doplňující výpověď znalce). Elektroinstalace v předmětném domě dle znalce nesplňuje bezpečnostní kritéria, může dojít k vznícení elektrického zařízení, závadou je selektivita, což je fázovost, což znamená, že na určitý kabel je připojeno určité množství spotřebičů, v případě, že by se však v nemovitosti nacházel pouze plynový sporák, namísto elektrického, který zde byl v době šetření znalce, k jeho zapojení by postačovala obyčejná zásuvka, byla by elektroinstalace v pořádku, pro elektrický sporák je to nevyhovující (znalecký posudek [číslo] 2020 ze dne [datum], doplňující výpověď znalce). Nemovitost dosud nemá platné kolaudační rozhodnutí z důvodu tohoto, že schodiště v nemovitosti nesplňuje doporučené normy, neboť je příliš strmé a není tak bezpečné, což ale do budoucna nevylučuje, po stavebních úpravách, vypracování nové stavební dokumentace a absolvováno celého schvalovacího procesu včetně i souhlasu všech dotčených orgánů a vydání nového stavebního povolení (doplňující výpověď znalce). 10. Dne [datum] žalobci nechali provést revizi elektrického odběrného zařízení, kdy bylo shledáno, že není schopné bezpečného provozu, současně v popisu závad je shledáno, že bylo shledáno se závadami způsobilé provozu (zpráva [číslo] 2020 o revizi elektrického odběrného zařízení). 11. Dne [datum] žalobci zaslali žalované email s tím, že jí sdělili, že vůči ní uplatňují své právo z vadného plnění a oznamují skryté vady nemovitostí, přičemž dále již ničeho nespecifikovali, přestože k tomu byli PZ žalované vyzýváni (email ze dne [datum], odpověď PZ žalované ze dne [datum]). Dne [datum] zástupce žalobců zaslal žalované oznámení vad předmětných nemovitostí s tím, že žalobci uplatňují vady spočívající v deformaci krovu, nesprávném provedení hydroizolace, vady elektroinstalace a rozpor mezi faktickým stavem a stavebním povolením a žádají slevu z kupní ceny ve výši 700 000 Kč, což žalovaná odmítla (dopis PZ žalobců ze dne [datum], odpověď PZ žalované ze dne [datum]). 12. Po provedeném dokazování soud učinil násl