15 C 123/2023-86 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobce se žalobou ze dne [datum] domáhal na žalovaném zaplacení částky 720 000 Kč s příslušenstvím specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku. Uvedl, že žalobce na základě Smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] obývá následující nemovitou věc:stavba [adresa], rod. dům, která stojí na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] ([list vlastnictví]), vše v [anonymizována dvě slova], obci [obec], okres [okres], zapsané na listu vlastnictví [anonymizováno], zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ nemovitá věc“). Tato nemovitá věc byla ve výlučném vlastnictví žalovaného, a to až do [datum]. Následně byla tato nemovitá věc zakoupena současným vlastníkem, paní [jméno] [příjmení]. Žalobce měl zájem obývat tuto nemovitost dlouhodobě, kdy jednal i o odkoupení nemovitosti přímo od žalovaného. Žalobce, spolek [název žalobkyně], pečuje a vychovává zvířata určená pro školní zařízení, domovy důchodců a osoby se zdravotním hendikepem, kdy těchto zvířat má několik desítek. Daná nemovitost pro danou funkci je ideálním prostorem, proto měl žalobce zájem nemovitost získat do svého vlastnictví. V průběhu nájmu se žalobce s žalovaným dohodl na tom, že by bylo dobré provést rekonstrukci celé nemovitosti. Po zvážení všech možností se žalobce s žalovaným domluvili na tom, že rekonstrukci zajistí žalobce, a žalovaný přislíbil, že později dům formálně prodá žalobci, kdy budou zohledněny i náklady za provedenou rekonstrukci. Od této doby žalovaný vždy mluvil o nemovitosti již jako o nemovitosti žalobce. Žalobce tedy v souladu s touto dohodou zajistil provedení rekonstrukce, a to v letech 2020 2021. Konkrétně žalobce provedl na nemovitosti následující úpravy: Vyvložkování komína – [částka], střešní žlaby (pozink) – [částka], zastřešení vchodu – [částka], pokládka podlahových krytin – [částka], elektroinstalace, vnitřní vodovod, vnitřní kanalizace – [částka], stropní podhledy – [částka], dveřní křídla – [částka], okna – [částka], koupelna, WC – [částka], příčka u komína, Krbová kamna – [částka], kuchyň – [částka], pergola – [částka], opravy omítek, malba – [částka], celkem: [částka]. K překvapení žalobce však žalovaný Kupní smlouvou ze dne [datum] nemovitost prodal zcela jiné osobě než žalobci, aniž by ji nejprve nabídl žalobci (tak jak bylo dříve přislíbeno a ujednáno), ani žalobci svůj záměr nemovitost prodat někomu jinému nijak neoznámil. Žalobce se proto později obrátil na nového vlastníka, paní [příjmení] s tím, že by měl zájem od ní předmětnou nemovitost odkoupit v souladu s dohodou s předchozím vlastníkem, která však toto odmítla s tvrzením, že si nemovitost pořizovala pro sebe a chce ji obývat. Nájemní vztah žalobce k předmětné nemovitosti byl ukončen výpovědí z nájmu ze dne [datum], a to ze strany nového vlastníka. Žalobce se tak dostal do situace, kdy mu nebyla převedena nemovitost do jeho vlastnictví dle domluvy s předchozím vlastníkem (žalovaným), a zároveň mu ani nebyli uhrazeny žádné náklady na provedenou rekonstrukci nemovitosti. Žalovaný se tak mimo jiné dopustil bezdůvodného obohacení vůči žalobci, kdy nechal žalovaný zrekonstruovat svou nemovitost žalobcem, ale žalobci za tuto rekonstrukci ničeho neuhradil. Žalobce si proto nechal vypracovat odborné posouzení [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který stanovil ocenění výše nákladů na provedenou rekonstrukci předmětné nemovitosti. Toto stanovisko sloužilo jako podklad k možnému smírnému jednání s žalovaným. Žalovaný však jakékoliv jednání o vyřešení situace odmítl. Před podáním této žaloby si pro účely soudního sporu nechal žalobce vypracovat znalecký posudek a to: Znalecký posudek [číslo] [rok] ze dne [datum], vypracovaný [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který určil výši nákladu na provedenou rekonstrukci na částku 720 000 Kč. Vzhledem k tomu, že s žalovaným se nepodařilo žalobci jakkoliv na čemkoliv domluvit, když chtěl žalobce danou situaci řešit, žalobce musel nakonec kontaktovat svého právního zástupce, který žalovanému zaslal dne [datum] předžalobní výzvu k úhradě předmětné částky ve výši 720 000 Kč. Ani po této výzvě však žalovaný předmětnou částku žalobci neuhradil, a to ani částečně. Žalobce tak nemá jinou možnost, než se domáhat svého nároku na vydání bezdůvodného obohacení ve výši 720 000 Kč soudní cestou 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil v rámci svého podání ze dne [datum] tak, že nárok uplatněný žalobou neuznává, a to ani z části. Uvedl, že platí zásada, že pokud žalobce něco tvrdí, je povinen i tato svá tvrzení prokázat. Žalobce však ke svým tvrzením v podané žalobě nedoložil žádné důkazy (žádnou dohodu, žádný souhlas žalovaného). Žalobce tvrdí, že se měl s žalovaným v průběhu nájmu budovy [adresa] v [anonymizována dvě slova] (dále jen„ předmětná nemovitost“ či„ nemovitost“) dohodnout na tom, že žalobce zajistí rekonstrukci a že mu žalovaný přislíbil, že později dům formálně žalobci prodá, kdy budou zohledněny i náklady na provedenou rekonstrukci. Od té doby měl žalovaný vždy mluvit o nemovitosti jako o nemovitosti žalobce. Tato tvrzení žalobce žalovaný důrazně odmítá, neboť se nezakládají na pravdě. Žádnou dohodu žalovaný s žalobcem ohledně žalobcem tvrzených rekonstrukcí či úprav neuzavřel, žádný souhlas k žalobcem tvrzeným úpravám, které žalobce vyjmenovává v podané žalobě včetně uváděné ceny, mu žalovaný nedal a ani mu nesliboval žádný prodej. Tato skutečnost ani nijak nevyplývá z nájemní smlouvy, kterou žalobce soudu dokládá, a která pouze dokládá užívací titul žalobce. Žalobce ve své žalobě sepsal úpravy, které měl na předmětné nemovitosti údajně provést (nespecifikuje ani kdy přesně), avšak vůbec nedokládá, že se na těchto úpravách, které žalobce popisuje v podané žalobě a v žalobcem tvrzené výši s žalovaným domluvil či že by měl k takovým úpravám souhlas žalovaného. V této souvislosti je třeba připomenout znění ustanovení § 2293 odst. 3 o.z., které stanoví, že„ nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele“ a dále znění ustanovení § 2294 o.z., které stanoví, že„ zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.“ Žalobce tvrdí, že se žalovaný měl bezdůvodně obohatit, nicméně pokud žalobce prováděl jím tvrzené úpravy či rekonstrukce bez souhlasu a dohody s pronajímatelem, nemůže dojít k bezdůvodnému obohacení dle ustanovení § 2991 anásl. o.z. Vzhledem k tomu, že žádná dohoda ohledně žalobcem tvrzené rekonstrukce či úprav předmětné nemovitosti mezi žalobcem a žalovaným uzavřena nebyla a žalovaný nedal žádný souhlas k úpravám, které žalobce popisuje v podané žalobě a které údajně měl žalobce provést, je zcela zbytečné se blíže zabývat znaleckým posudkem, který předložil žalobce, a který má vycházet z jakýchsi obvyklých cen. Navíc takový znalecký posudek není ani dle názoru žalovaného přezkoumatelný, neboť jeho závěry nejsou ani řádně odůvodněny. S ohledem na výše uvedené, kdy žalobce ke svým tvrzením nedokládá žádné důkazy, a tudíž ani neunesl břemeno důkazní, žalovaný navrhl, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl. 3. Žalobce v rámci svého podání ze dne [datum] uvedl, že žalovaný se s žalobcem dohodl na tom, že žalobce provede danou rekonstrukci nemovitosti, kdy zároveň se dohodl na tom, že danou nemovitost prodá žalobci. K prokázání těchto tvrzení žalobce navrhl výslechy jím označených svědků. 4. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] vyzval soud žalobce ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. k doplnění tvrzení žalobce ohledně uděleného souhlasu žalovaného s provedenými úpravami (rekonstrukcí) domu [adresa], který stojí na pozemku st.p. [anonymizováno], vše v k.ú. [anonymizováno], [územní celek] (dále také jen„ předmětná nemovitost“), tedy zejména k doplnění tvrzení, kdy a jakým způsobem byl souhlas udělen, co bylo jeho obsahem (tedy zda se jednalo o všeobecný souhlas či souhlas s konkrétními změnami a s jakým konkrétním zněním). Pokud nějaké úpravy (rekonstrukce) proběhly až po změně vlastnictví předmětné nemovitosti, pak žalobce měl doplnit tvrzení, zda (pokud nebyl ještě ke konkrétním změnám učiněným po změně vlastnictví udělen souhlas žalovaného) nová majitelka udělila souhlas s provedenými změnami a to opět kdy, jakým způsobem a s jakým obsahem, (pokud byl již souhlas ke konkrétním změnám učiněným po změně vlastnictví udělen ze strany žalovaného) zda nová majitelka o tomto souhlasu věděla. Dále žalobce měl doplnit tvrzení stran toho, kdy konkrétně a jaké konkrétn