40 C 68/2022-34 — Okresní soud v Opavě

1. Žalobkyně se vůči žalovanému domáhala zaplacení částky 65 735 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že je vlastníkem stavby [adresa], bytový dům, umístěné na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] – [část obce], zapsané pro toto katastrální území na listu vlastnictví [číslo] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalovaný měl na základě nájemních smluv na dobu určitou sjednaných postupně v období od [datum] do [datum] sjednán nájem bytu [číslo] o velikosti 2+1, v 3. NP bytového domu žalobkyně. Sjednané nájemné činilo od [datum] částku 6 950 Kč a měsíční zálohy na služby spojené s bydlením 600 Kč, obojí splatné do 20. dne v měsíci, za který náleží. Žalovaný předmětný byt předal k [datum], přičemž byt byl sice vyklizený, ale neuklizený. Žalobkyně musela na úklid bytu vynaložit částku 13 000 Kč. Za období od ledna 2022 do července 2022 na nájemném žalovaný dluží 48 202 Kč, na zálohách 4 200 Kč, na vyúčtování služeb za rok 2021 částku 333 Kč. Dluh na nájemném a zálohách na služby v celkové výši 52 735 Kč žalovaný písemně uznal. Přesto, že žalovaný byl na dluh několikrát upozorněn, dlužnou částku neuhradil. 2. Žalovaný se ve věci nevyjádřil. 3. Ve věci bylo nařízeno první jednání na [datum], žalobkyně ani žalovaný se k jednání bez omluvy nedostavili. Dle ust. § 101 odst. 3 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) soud ve věci jednal v nepřítomnosti účastníků. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí k listu vlastnictví [číslo] soud zjistil, že žalobkyně je spoluvlastníkem pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], v katastrálním územní [obec] – [část obce] a její spoluvlastnický podíl činí [číslo] ([list vlastnictví]), a žalobkyně je mj. výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] umístěné v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním územní [obec] – [část obce] ([list vlastnictví]). Soud dále provedl k důkazu listiny předložené žalobkyní a na jejich základě (ve spojení s LV viz výše) učinil tento závěr o skutkovém stavu: žalobkyně uzavřela s žalovaným dne [datum] nájemní smlouvu [číslo] s tím, že na období od [datum] do [datum] žalovanému pronajala byt [číslo] o velikosti 2+1, v 3. NP bytového domu žalobkyně. Sjednané nájemné činilo částku 6 950 Kč a měsíční zálohy na služby spojené s bydlením 600 Kč, obojí splatné do 20. dne v měsíci, za který náleží. Pronajímatel se zavázal, že vyúčtování záloh bude provádět nejméně jednou ročně, a to podle skutečné spotřeby poskytovaných služeb; případný přeplatek či nedoplatek je splatný do 15 dnů od doručení vyúčtování (Nájemní smlouva [číslo] ze dne [datum]). Následně byl nájemní vztah písemně za nezměněných podmínek prodlužován, a to na období od [datum] do [datum], od [datum] do [datum], od [datum] do [datum], od [datum] do [datum], od [datum] do [datum], a od [datum] do [datum] (nájemní smlouvy ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]). Na vyúčtování za rok 2021 žalovanému vznikl nedoplatek ve výši 333 Kč (vyúčtování služeb za období 1. 2021 do 12. 2021). Z evidence žalobkyně vyplývá, že jí žalovaný neuhradil nájemné za leden až červenec 2022 v celkové výši 48 202 Kč (v lednu 2022 uhradil pouze 448 Kč), zálohy za totéž období ve výši 4 200 Kč a nedoplatek na vyúčtování služeb za r. 2021 ve výši 333 Kč (evidence žalobkyně – úhrady _ platby, úhrady_ zaúčtování na měsíce). Žalovaný předal byt [číslo] žalobkyni dne [datum] s tím, že nájemní smlouva byla ukončena dohodou k [datum]. Dluh žalovaného k datu předání činil 52 735 Kč (protokol o předání bytu). Žalobkyně si objednala úklid bytu [číslo] u [jméno] [příjmení], [IČO], dodavatel úklid provedl a vyfakturoval za něj žalobkyni 13 000 Kč (faktura č. 2022 ze dne [datum]). Žalobkyně žalovaného vyzvala k úhradě dluhu a výzvu odeslala na adresu pronajatého bytu ([ulice] [anonymizována dvě slova] [číslo], [obec]). Zásilka byla dne [datum] uložena na poště, načež se žalobkyni vrátila jako nevyzvednutá (kopie dodejky). 5. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle § 2247 odst. 1 o. z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 3 téhož ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Dle odstavce 3 finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Podle § 1970 občanského zákoníku po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel požadovat zaplacení úroku z prodlení. Jeho výši stanoví nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a neujednají-li si strany jinou výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Podle § 2 citovaného nařízení výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů. 6. Podle § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu. Dle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Podle § 2257 odst. 2 o. z. nájemce provádí a hradí (pouze) běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Dle § 2267 neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel. 7. Na základě shora zjištěného skutkového stavu posouzeného citovanými zákonnými ustanoveními dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná toliko částečně. Žalobkyně prokázala, že žalovaný na základě nájemní smlouvy užíval byt v jejím vlastnictví mj. v období leden a červenec 2022 a za tuto dobu z celkového sjednaného nájemného uhradil pouze 448 Kč, na zálohách pak za tuto dobu neuhradil nic, stejně tak nezaplatil nedoplatek z vyúčtování za rok 2021 ve výši 333 Kč. Nutno doplnit, že soud má narozdíl od žalobkyně za to, že žalovaný svým podpisem na protokolu o předání bytu písemně dluh co do důvodu a výše neuznal ve smyslu ust. § 2053 o. z.; z listiny lze dovodit toliko to, že žalovaný podpisem stvrzuje samotné předání bytu. Žaloba je důvodná co do částek dlužného nájemného (včetně zákonného úroku z prodlení) a nedoplatku z vyúčtování služeb za r. 2021. Co se týče záloh splatných v r. 2022, je situace jiná. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016 sp. zn. 25 Cdo 1977/2017 dluží-li nájemce bytu pronajímateli splatné zálohy na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu, vzniká mu nárok na poplatek z prodlení z těchto dlužných záloh za dobu od jejich splatnosti do doby, kdy byly zaplaceny, popřípadě kdy měl žalobce provést jejich vyúčtování (pozn. s účinností od [datum] jde o nárok na zákonný úrok z prodlení). Zaplacení samotných záloh se pronajímatel po datu, kdy mělo dojít k vyúčtování, již domáhat nemůže, ale do té doby vzniklý nárok na poplatek z prodlení z těchto záloh mu nezaniká. Vzhledem k tomu, že žalobkyně netvrdila (ani neprokázala), že žalovanému zálohy z r. [rok] řádně vyúčtovala, soud nárok na zaplacení dlužných záloh zamítnul a přiznal žalobkyni toliko zákonný úrok z prodlení z nezaplacených záloh do [datum], což je datum, kdy byla žalobkyně povinna nejpozději zálohy žalovanému vyúčtovat. 8. Žalobkyně rovněž v řízení tvrdila, že jí žalovaný předal byt neuklizený a v důsledku uvedeného musela vynaložit částku 13 000 Kč, což prokázala fakturou za úklid. Před