122 C 8/2021-60 — Okresní soud v Ostravě

1. Předmětem řízení je zaplacení částky [částka] s příslušenstvím. Žalobce žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem prostoru sloužícího podnikání - jednotky [číslo] v budově č. p. [číslo] or. [anonymizováno] na pozemku [parcelní číslo], k. ú. [část obce], ul. [ulice] (dále jen„ prostor“). Dne [datum] byla mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem uzavřena Smlouva o nájmu prostoru č. [spisová značka] (dále jen„ nájemní smlouva“). Dne [datum] byla žalobcem dána žalované výpověď z nájmu prostoru, která byla doručena dne [datum] [ulice] výpovědní lhůta začala běžet dne [datum]. Dne [datum] nájem skončil. Od [datum] žalovaná užívala prostor bez právního důvodu. Žalovaná prostor vyklidila dobrovolně dne [datum]. V souladu s čl. V. odst. 4 nájemní smlouvy měl žalobce v případě, že nájemce neodevzdá prostor, nárok na náhradu za užívání prostoru bez právního důvodu ve výši ujednaného nájemného (za prostor a za zařizovací předměty) až do dne, kdy nájemce pronajímateli prostor skutečně předá. Služby spotřebované ode dne skončení nájmu do dne předání prostor byl nájemce povinen uhradit zálohově rovněž ve výši sjednané v nájemní smlouvě. Dle čl. IV. odst. 1. nájemní smlouvy bylo měsíční nájemné za prostor sjednáno ve výši [částka], měsíční nájemné za zařizovací předměty činilo [částka] a měsíční záloha na služby činila [částka] Celkem za nájemné a zálohy na služby byla sjednána částka [částka] měsíčně. Nájemné spolu se zálohami na služby bylo splatné vždy předem k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce. Od [datum] bylo v důsledku změny v rozsahu zařizovacích předmětů nájemné změněno na [částka], tzn. nájemné za prostor [částka], za inventář [částka], zálohy na služby [částka], o čemž byl nájemce informován doručením nového výpočtového listu dne [datum]. Z výpočtového listu platného od [datum] je zjevné, že ve smlouvě byly částky omylem zaměněny. Správně bylo nájemné za pronájem inventáře (vodoměr SV a kombinovaný kotel [anonymizováno]) sjednáno ve výši [částka] a zálohy na služby (voda, společná elektřina, komíny a splašky) ve výši [částka], jak je rozepsáno ve výpočtovém listu. [příjmení] [částka] za užívání inventáře byla ke dni [datum] navýšena na částku [částka] vzhledem k tomu, že dne [datum] došlo k výměně starého kotle [anonymizováno] za nový plynový kotel [anonymizována dvě slova]. Výpočtový list byl žalované doručen dne [datum]. Žalovaná tuto částku nerozporovala a v měsících prosinec [rok] až leden [rok] tuto částku rovněž řádně platila. Žalobce má za to, že ohledně zařizovacího předmětu – plynového kotle [anonymizována dvě slova] byla mezi stranami uzavřena ústní nájemní smlouva, neboť částka [částka] uvedená v původní nájemní smlouvě odpovídala užívání starého plynového kotle [anonymizováno], který byl vyměněn. Od února roku [rok] přestala žalovaná platit jakékoliv částky za užívání předmětného prostoru. Dne [datum] bylo provedeno vyúčtování služeb za období [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok]. Nedoplatek ve výši [částka] byl na základě faktury č. [rok] splatný dne [datum]. Dne [datum] uzavřel žalobce s žalovanou dohodu o složení jistoty č. [spisová značka] [číslo] ve výši trojnásobku stanoveného měsíčního nájemného včetně záloh na služby, tj. [částka]. Dne [datum] byl proveden zápočet jistoty na veškeré zálohy služeb od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok], na vyúčtování služeb roku [rok] ve výši [částka] a dále na bezdůvodné obohacení za užívání prostor a inventář za měsíc [anonymizováno] [rok] ve zbývající výši [částka], za měsíc [anonymizováno] [rok] na bezdůvodné obohacení za užívání inventáře ve výši [částka] a část bezdůvodného obohacení za užívání prostoru ve výši [částka]. Při předání prostoru byly žalobcem zjištěny tyto závady: uvolněná vodovodní baterie umyvadla na dámském WC a ušpiněná výmalba. Vzhledem k tomu, že dne [datum] předal žalobce žalované prostor čistě vymalovaný, nelze ušpinění malby pokládat za obvyklé opotřebení způsobené užíváním po dobu nájmu. Vodovodní baterii nebylo možné upevnit, bylo nutné ji vyměnit. Dne [datum] žalobce nechal zpracovat v prostorách elektrorevizi, která odhalila skryté závady v tomto rozsahu: utržená pohybová čidla pro osvětlení WC dámy i páni, pánské WC – zaslepit krabičku po vypínači u pisoárů, uvolněná zásuvka technická místnost před kuchyní, upevnit víčka krabičky u vstupu do kuchyně, vytržený kryt zásuvky kuchyň. [obec] na elektroinstalaci nemusí být při převzetí na první pohled zřejmé, uvolněné kryty se standardně nekontrolují, k tomu slouží revizní zpráva, která určuje, zda je zařízení bezpečné či nikoliv. [příjmení] přebírající prostor pan [jméno] [příjmení] nemá zkoušky dle vyhlášky č. 50/1978 Sb., takže nedokáže v daný okamžik přesně posoudit hraniční závady. Většina uvedených závad nebyla laickým okem odhalitelná. Porevizní závady byly zjištěny dne [datum], tzn. [anonymizováno] dní od předání prostoru, přitom prostor nebyl od [datum] obsazen žádným jiným nájemcem, takže zjištěné závady jdou na vrub žalované. Ve všech těchto případech se jedná o drobné opravy, které byly povinností žalované v souladu s čl. III. odst. 6 nájemní smlouvy. Za výměnu vodovodní baterie zaplatil žalobce částku [částka], za výmalbu prostoru [částka] a za odstranění porevizních závad [částka]. Jelikož žalovaná není plátcem DPH, byly faktury za výmalbu, za výměnu vodovodní baterie a za odstranění porevizních závad vystaveny bez rozdělení v částce rovnající se základu + DPH. K vydání bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum] byla žalovaná vyzvána dopisem ze dne [datum]. Žalovaná byla dále vyzvána k úhradě faktur za odstranění závad předaného prostoru: faktura [rok] za výmalbu na částku [částka], doručená datovou zprávou dne [datum], splatná [datum], faktura [rok] za výměnu vodovodní baterie na částku [částka], doručená datovou zprávou dne [datum], splatná [datum], faktura 2020 za odstranění porevizních závad na částku [částka], doručená datovou zprávou dne [datum], splatná dne [datum]. V souladu s čl. V. odst. 4 nájemní smlouvy byla sjednána smluvní pokuta 1 % sjednaného měsíčního nájemného za každý den prodlení s předáním prostor. Ke dni [datum] činilo sjednané nájemné [částka], smluvní pokuta za den činila [částka]. Žalovaná je vzhledem k tomuto ujednání povinna uhradit smluvní pokutu za dobu od [datum] do [datum], tzn. za [anonymizováno] dnů prodlení s vyklizením, celkem ve výši [částka]. Za užívání prostoru bez právního důvodu žalovaná zůstala dlužit tyto částky: za část [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], [anonymizováno] [částka], celkem [částka]. Předžalobní výzva ze dne [datum] obsahovala výzvu k vydání bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum] v celkové výši [částka], výzvu k úhradě smluvní pokuty ve výši [částka], výzvu k úhradě nákladů za odstranění závad prostoru v celkové výši [částka] Smluvní pokuta ve výši [částka] a zbývající část bezdůvodného obohacení za období [anonymizováno] – [datum] ve výši [částka] se tak stala splatnou ke dni [datum]. Žalobce zálohy na služby žalobou nevymáhá, neboť se staly předmětem zápočtu listinou ze dne [datum]. V tomto směru je předmětem žaloby pouze úrok z prodlení z částky bezdůvodného obohacení ve výši [částka] (veškeré zálohy na služby [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok] v částce [částka], nájemné za inventář [anonymizováno] – [anonymizováno] [rok] v částce [částka], [částka] za bezesmluvní užívání [anonymizováno] [rok] a [částka] za bezesmluvní užívání (část) [anonymizováno] [rok]), a to za období od [datum] (den splatnosti dle výzvy ze dne [datum]) do dne [datum] (den předání prostoru a zápočtu jistiny). 2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby s následujícím odůvodněním: - Za zařizovací předměty nebyla částka [částka] měsíčně mezi účastníky dohodnuta, žalobce si ji stanovil sám. Při uzavření smlouvy dne [datum] bylo nájemné za zařizovací předměty sjednáno neurčitě, když v nájemní smlouvě v čl. IV. odst. 1. bylo sjednáno na částku [částka] a ve výpočtovém listě tvořícím přílohu nájemní smlouvy bylo stanoveno na [částka]. - Žalovaná nesouhlasí ani s tím, aby byly žalobou vymáhány platby záloh na služby za situace, kdy je již možno provést vyúčtování služeb a požadovat nedoplatek z vyúčtování, příp. vydat přeplatek. Navíc také o zálohách na služby není mezi účastníky srozumitelná dohoda. - Je-li požadována náhrada nákladů na odstranění vad, žalovaná namítá, že při předání vyklizeného prostoru žádné vady nebyly vytýkány, prostor byl předán a převzat ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení. Pokud jde o porevizní závady zjištěné odbornou elektrorevizí provedenou dne [datum], jde o vady zjištěné v době, kdy již žalovaná prostor neužívala. Stav prostor odpovídal běžnému opotřebení. Na jednom místě zůstala na zdi skvrna po plakátu. - Žalovaná prostor včas nevyklidila, protože se jí nepodařilo zajistit kolau