41 C 210/2019-84 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou doručenou soudu dne [datum] ve znění návrhu na přistoupení druhé žalované do řízení ze dne [datum] se žalobci domáhali vydání soudního rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď z nájmu prostor sloužícího podnikání bytové jednotky na adrese [adresa žalované], parc. [číslo] v kat. úz. [část obce], [územní celek], nacházející se v zadním traktu domu ve [anonymizováno 5 slov] o velikosti [anonymizováno] m² sestávající ze dvou pokojů, ložnice, kuchyně, šatny, koupelny, chodby a komory ze dne [datum] je neoprávněná. Žalobci výše uvedený prostor sloužící podnikání užívají na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum], nájemní smlouva byla uzavřena na dobu od [datum] do [datum]. Oznámením o plánované rekonstrukci ze dne [datum] sdělila první žalovaná žalobcům prostřednictvím svého právního zástupce, že zamýšlí zahájit neprodleně po získání stavebního povolení rekonstrukci celého objektu na adrese [adresa žalované], která znemožní užívání prostor sloužících k podnikání, v nichž žalobci vykonávají advokacii. Dne [datum] obdrželi žalobci výpověď z nájmu prostor, kterou první žalovaná odůvodnila plánovanou rekonstrukcí budovy, kdy budova bude přestavována tak, že ji nebude možné užívat nejméně po dobu jednoho roku, což pronajímatel v roce [rok] nemohl předvídat. Přípisem ze dne [datum] zaslali žalobci první žalované námitky proti výpovědi, v níž uvedli, že výpověď shledávají neoprávněnou a neplatnou, namítli, že první žalovaná je vlastníkem pouze [anonymizováno] budovy, v níž se předmět nájmu nachází, zbylou [anonymizováno] vlastní druhá žalovaný, jejíž plná moc k dání výpovědi nebyla k výpovědi přiložena. První žalovanou plánovaná rekonstrukce pak sleduje pouze ekonomické a profitabilní zájmy první žalované, které však odporují smyslu ust. § 2309 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), resp. § 711a odst. 1 písm. b) zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění platném a účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ obč. zák.“), jímž není zbavit se první žalovanou nepohodlného závazku. První žalované nesvědčí žádný spravedlivý důvod a její postup lze označit za zjevné zneužití práva, které podle § 8 o.z. nepožívá právní ochrany. První žalovaná svou výpověď ani k podaným námitkám zpět nevzala, naopak dne [datum] zaslala žalobcům sdělení, že na této trvá. 2. První žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. K věci uvedla, že předmětnou výpověď opírá o výpovědní důvod zakotvený v ust. § 2309 písm. a) o.z. a potvrdila (viz vyjádření žalované ze dne [datum] (č.l. 13 spisu), že ke stavebním úpravám v předmětné budově mělo dojít na základě vlastního podnikatelského rozhodnutí žalované za účelem modernizace celého objektu budovy a souvisejících pozemků, přičemž takový podnikatelský záměr první žalovaná považuje za zcela legitimní výkon svého vlastnického práva, které je může být ve smyslu čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod omezeno pouze v zákonem stanovených případech, ve veřejném zájmu a za náhradu. Smyslem ust. § 2309 písm. a) o.z. je podle prvé žalované umožnit vlastníkovi věci realizovat své vlastnické právo, tj. nakládat se svým majetkem, ať je důvodem dispozice vlastní volní rozhodnutí nebo rozhodnutí správního orgánu, z něhož by potřeba rekonstrukce předmětné nemovitosti vyplývala. První žalovaná navrhla doplnění dokazování znaleckým posudkem, který by určil, zda je objektivně možné užívat po dobu plánované rekonstrukce předmětného objektu předmět nájmu. 3. Druhá žalovaná rovněž navrhla zamítnutí žaloby, a to v zásadě pro nedostatek pasivní věcné legitimace druhé žalované, neboť s účinností od [datum] k převodu spoluvlastnického podílu druhé žalované o velikosti [anonymizováno] na nemovité věci, v níž se nachází předmět nájmu. 4. Soud vzal za svá skutková zjištění nesporná tvrzení účastníků, provedl dokazování listinnými důkazy a takto zjistil a vzal za prokázaný tento pro posouzení věci rozhodný skutkový stav: Mezi účastníky není sporu o tom, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] ve znění Dodatku [číslo] ze dne [datum] vznikl mezi žalobci a) a b) jako nájemci a první a druhou žalovanou jako pronajímateli nájemní vztah, jehož předmětem je nájem prostoru sloužícího podnikání bytové jednotky na adrese [adresa žalované], parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], nacházející se v zadním traktu domu ve [anonymizováno 5 slov] o velikosti [anonymizováno] m² sestávající ze dvou pokojů, ložnice, kuchyně, šatny, koupelny, chodby a komory, a to na dobu určitou od [datum] (resp. dle shora uvedeného dodatku od [datum]) do [datum]. Oznámením ze dne [datum] první žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce sdělila žalobcům, že zamýšlí neprodleně po získání stavebního povolení zahájit rekonstrukci celého objektu na adrese [adresa žalované], v důsledku čehož bude znemožněno žalobcům užívání jimi užívaných prostor, proto je třeba upravit nájemní smlouvu. Z výpovědi z nájmu prostor ze dne [datum], bylo zjištěno a prokázáno, že jí první žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce vypověděla nájem shora uvedených prostor, a to s odkazem na shora uvedené Oznámení ze dne [datum], kdy dohodu v tomto směru žalobci dne [datum] odmítli, proto je tímto dávána výpověď s výpovědní lhůtou tři měsíce, která začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně, a to s odkazem na us. § 2309 písm. a) občanského zákoníku, důvodem výpovědi je rekonstrukce celého objektu, kterou má první žalovaná v úmyslu zahájit na základě pravomocného stavebního povolení s tím, že provoz bude omezen, od [anonymizováno] [rok] potom nemůže pronajímatel garantovat zajištění služeb spojených s užíváním prostor; objekt bude přestavován tak, že nebude možné je užívat nejméně po dobu 1 roku, přičemž pronajímatel při uzavření nájemní smlouvy v roce [rok] nezbytnost této rekonstrukce nemohl předvídat, předmětem rekonstrukce bude mimo jiné i rekonstrukce veškerých rozvodů v budově, topení, elektřiny a vody. Výpověď obsahuje poučení o právu podat proti ní námitky do jednoho měsíce od doručení (§ 2314 odst. 1 o.z.), jakož i právo žádat soudní přezkum oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi (§ 2314 odst. 3 o.z.). Z doručenky datové zprávy bylo zjištěno a prokázáno, že výpověď byla odeslána žalobci a) dne [datum] a téhož dne mu doručena. Výpověď byla adresována oběma žalobcům. Žalobci napadli výpověď námitkami ze dne [datum] doručenými právnímu zástupci první žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], advokátu dne [datum] (viz detail odeslané zprávy), první žalovaná v dopisu ze dne [datum], doručeném žalobci a) podle doručenky datové zprávy dne [datum], na výpovědi setrvala. V návaznosti na tento dopis zaslal žalobce a) e-mailovou zprávu dne [datum], jíž žalobce a) žádal doložení dohody mezi první a druhou žalovanou, podle níž měla být první žalovaná oprávněna jednat za druhou žalovanou ve věcech předmětného nájemního vztahu včetně dání shora uvedené výpovědi. Z listiny Pověření ze dne [datum] bylo zjištěno a prokázáno, že jí druhá žalovaná potvrzuje, že první žalovaná byla na základě Dohody spoluvlastníků o způsobu užívání společných věcí, správy a hospodaření se společnou věcí ze dne [datum] oprávněna za druhou žalovanou jednat vlastním jménem a dle vlastní úvahy ve všech věcech, souvisejících se správou předmětné nemovité věci, totéž bylo zjištěno a prokázáno z uvedené Dohody. Uvedená dohoda byla uzavřena dne [datum] s odkazem na ust. § 1746 o.z., podpis první žalované (resp. osoby oprávněné za ni jednat) a druhé žalované na smlouvě byl legalizován dne [datum] Úřadem Městské části [obec a číslo] a Mgr. [jméno] [jméno], notářem. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni [datum] bylo zjištěno a prokázáno, že s právními účinky ke dni [datum] se stala první žalovaná výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [část obce], [adresa], obč. vyb.,v níž se předmět nájmu nachází. 5. Z dalších provedených důkazů nebylo zjištěno ničeho rozhodného pro posouzení věci, soud se proto těmito důkazy dále nezabývá, tyto nehodnotí a při svém rozhodování z nich nevycházel a neprováděl další důkazy pro nadbytečnost s ohledem k zásadě hospodárnosti řízení. Již na základě důkazů shora provedených bylo totiž zjištěno a prokázáno, že žaloba je důvodná ve vztahu mezi žalobci a první žalovanou, jak uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, a nedůvodná ve vztahu mezi žalobci a druhou žalovanou, jak uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku. Soud neprovedl důkaz první žalovanou navrhovaným znaleckým posudkem, neboť pro posouzení věci není rozhodné, zda by bylo možné předmět nájmu po dobu první žalovanou plánované rekonstrukce užívat, když závěr soudu o důvodnosti žaloby, a tedy závěr o neoprávněnosti přezkoumávané výpovědi, se opírá již o právní názor, že výpovědní důvod tak, jak byl v přezkoumávané výpovědi specifikován, nelze o ust. § 2309 písm. a) o.z. opřít. 6. Podle § 3028 odst. 2 zákona číslo 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen